マンション売却のコツ

マンション購入してすぐに後悔!どう売却すべきか?【転勤・離婚・収入減など】

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せっかくマンションを購入したのに、まだ数年も住んでないうちに売却を迫られるケースは結構あります。

例えばいくつかありがちなケースを上げると、

  • 急に転勤になった
  • 離婚することになった
  • 収入が急に減ってローン返済が厳しくなった
  • 隣人トラブルなど、住んでから「地雷」が見つかった

あるあるですよね。こういうケースがあるから、家は持ち家より賃貸派の人も多いわけです。

しかし起こってしまったことは仕方ない。せっかく購入したマンションだけど、賃貸に出すのも素人だし管理の手間もあるしで、やっぱり売却するしかない……。

ーーというそんな人が、マンションを売却する方法や注意するポイントを書いていきます。

(※賃貸に出すことも検討している人は下記記事を参考にどうぞ)

中古マンションは売るか賃貸かどっちが得?メリットデメリットを比較

まず最初に、ローン残債とマンションの見積もり(査定価格)を確認する

マンションを売ろうかどうしようか検討している段階でも構いません。とにかく「売る」という選択肢を持っておきたいなら、まずローン残債とマンションの査定価格を把握しておきましょう。

購入してまだ数年レベルだと、ローンがまだほとんど消化できていないと思います。まずその正確な残債額を確認し、いくらでマンション売却できればどの程度ローン返済に充てられるかをチェックします。

新築マンションというのは、玄関ドアを開けた瞬間から「中古」になり価格はダダ下がるものです。もちろん物件にもよりますが、すでに住んでしまった時点で購入時の価格より資産価値は落ちていて当たり前です。

つまり、マンションを売却したとしても、売却資金でローン完済できるか微妙なところだと思います。もし売却金額がローン残債に届かなければ、足りない分は自己資金で補う覚悟も必要になってきます。

ひとまず、査定に出して現時点のマンション価格を見積もってもらいましょう。ローン残債に近いか、残債を超える査定額がつけば非常にイイ線です。

査定については、まずネットの無料一括査定サービスを使います。大手から中小までバランスよく複数社に一括で査定を出してくれるし、ネットから数分で依頼できるのでめちゃくちゃラクです。もちろん無料です。

公式HPイエウール

一括査定サイトの大手「イエウール」。最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけ。

もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

売却を視野に入れるなら、ひとまず今のマンション価値がどの程度あるのかを査定で把握しておきましょう。

参考記事
マンション売却するなら査定から!一括見積もりの依頼方法と注意ポイント

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 売却活動をお願いする仲介会社を選ぶ

数社から査定を出してもらったら、金額を比較しつつ、実際に売却活動をお願いする不動産会社を選びます。

もちろん、査定金額の安い会社より高い会社に依頼したいところですが、中には客を「釣る」ためにわざと高い査定金額を出す会社もあるので、明らかに他社と離れた高い額を出してくる会社は避けた方がいいです。

参考記事中古マンション売却の罠!査定金額が高すぎる不動産会社は注意すべき理由

あるいは、マンションを買ったばかりであれば、購入の時にお世話になった会社に再び売却でもお世話になるのも一つです。ただその場合でも、査定はその1社のみではなく他社にも出してもらって比較できた方がいいです。

 

仲介契約には以下の3タイプがあります。

3種類の契約

  • 【一般媒介契約】
    → 複数の不動産会社に売却依頼が可能で競わせることができる。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)も可能
  • 【専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)は可能。
  • 【専属専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)もできない。その代わり、活動レポートを細かく報告してくれたりと、サービスレベルでは最も手厚い。

参考マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

一般的には「一般媒介契約」か「専任媒介契約」が選ばれるケースが多いです。

複数社に依頼して様子を見たいなら一般媒介契約、信頼できる一社にお願いしたいなら専任媒介契約ですね。専属専任は正直、売り主側にはあえて選ぶほどのメリットないと思います(個人的には)。

どちらにも一長一短あるので、どちらかが正解ということはありません。下記にそれぞれの特徴やメリットデメリットをまとめているので参考にしてください。

一般デメリットも多い?一般媒介契約で中古マンション売却する際に知っておくべきこと

専任中古マンション売却で最も多い「専任媒介契約」のメリットデメリットとは

売り出し価格はローン残債を意識して決める

不動産会社と仲介契約を結んだら、広告展開や業界ネットワークを使った客探しなど基本的な売却活動は不動産屋が行ってくれます。

ただ、 その中で売り主が決定権を持って考えるべきなのが「売り出し価格」や「値下げ」といった価格調整です。

まず、ローンを可能な限り返済(できれば完済)するのが目標なので、売り出し価格はローン残債を意識して付けるといいです。ローン残債が2000万であれば、売り出し価格も2000万でスタートするなど。

あるいは、後々値下げする余地を取って、ローン残債+100万円程度として2100万円でスタート。その後の交渉で100万値を下げて売れれば合格ライン……くらいのイメージを持っておくのアリです。

この辺は戦略なので、不動産担当者と一緒にしっかり考えて決めることが重要です。

参考記事中古マンション売却は価格設定が超大事!価格変更のタイミングと戦略

 

売却を急いでいるなら「買取」も視野に入れよう

例えば、急な転勤だったり、次の家を購入する都合で、とにかく早急に今のマンションを売却しないといけない場合。そういう時は「買取」という方法をとることも視野に入れましょう。

マンションの「買取」とは、一般に買い主を探すのではなく、業者に買い取ってもらう売却手法です。手間暇かけて買い主を探す必要がないので、迅速に売りさばくことができるのがメリットです。

ただしデメリットとして、買取価格(=つまり売却する価格)は相場の2〜3割ほど安くなります。

買取業者は、あなたから(相場より)安く買い取ったマンションをリフォームするなどして転売するのが目的のため、その利益分が値引きされるわけです。ただ、その分「早く」「確実に」売り切ることができます。

少しでも高く売りたいなら、普通に買い主を探して売却を目指す方がおすすめです。ただ、2〜3割安になってもいいから早急に売却したい場合は、買取を相談してみましょう。

参考記事【買収】中古マンションを不動産業者が買取するメリットデメリットと注意点

売却資金で住宅ローンが完済できない場合はどうする?

不動産というのは、住宅ローンを完済しないと売却することができません(通常、ローン完済と売却の売買契約は同時に行うので、売却活動自体は完済前にできます)。

もし、今のマンションの売却金額でもローン残債に足りない場合はどうすればいいか?

その際にとるべき方法としては、

  1. 不足分を自己資金で補なう
  2. 任意売却する

この2つがあります。

1. 自己資金で補う

ローン完済に足りない分を貯金などから工面できる場合は、シンプルに自己資金で補うのが一番です。不足分が100万円、200万円なら何とかなる人も多いはず。

参考までに下記の体験談記事は、主人が海外赴任で購入後3年のマンションを売却することになったケースです。ローン残債が3600万、売却金額が3500万弱だったので、足りない100万円程度を自己資金で補いました。

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2. 「任意売却」で売却する

売却金額に自己資金を足してもどうにもならないほどローン完済が無理な場合、「任意売却」という特殊な売却方法があります。

任意売却は、売却時点でローン返済ができなくても売却ができる方法です。ただローン返済義務がなくなるわけではなく、「売却してから残った分を少しずつ返済するのでもいいよ」という特殊な許可が下りる売却になります。

例えば、ローン残債が2,300万円あり、売却益の2,000万円を返済に充てたとします。その場合、300万円は借金として残ってしまうので、この300万はマンション売却した後も返済することになります。

ただ、そのときの金利や返済期間などは、債務者の経済状況などを考慮しつつ不動産コンサルタントが金融機関に交渉し、基本的には無理のない返済計画を立ててくれます。

 

任意売却のやり方ですが、基本的には普通の売却と同じです。ただ、売り出し価格を含めて全て金融機関と不動産会社にお任せすることになるので、売り主が口を出すことができません。

また一つ大きなデメリットとして、任意売却をするとあなたの個人信用情報に記録が残ります。「ローン返済ができなかった」として信用情報に記録されるので、一言でいえば「信用にキズがつく」ということ。

個人信用情報のキズは5年程度は残り、キズが付いていると例えばクレジットカード審査やその他ローンの審査に通りづらくなります。

ただ、信用情報にキズがつくというデメリットはあるものの、ローン完済できずともマンション売却できるのは大きなメリットです。

通常、任意売却をしないと強制差し押さえからの競売になります。競売にかけられると市場価格より3〜4割安で売られるケースが多いので大損です。これが任意売却であれば、市場価格で売却できるのでより多くの資金を返済に充てることができます。

まとめ

任意売却とは……

  • 住宅ローンが返済できない時の”特殊”な売却方法(競売よりマシな方法)
  • 競売にかけられる前に、債権者に交渉後、不動産業者に依頼することで実行可能
  • 売却方法(手順)としては通常の売却と変わらない
  • ただし、通常の売却にはないデメリットもある

参考記事住宅ローン返済できない時の任意売却とは?メリットデメリットと注意点【中古マンション】

まとめ

購入したばかりのマンションを売却せざるを得ない場合、たんまり残っているローン残債を売却資金でどこまで返済できるかが最大の焦点になります。

物件は、買ったばかりだと言って新築同様の価格では売れません。玄関を開けた瞬間から中古になり資産価値は大きく下がります。

なにはともあれ、まずはローン残債額の確認と、現時点でマンションにいくらの価格が付くのか査定に出してチェックしましょう。

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