マンション売却の媒介契約

マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリットを比較して解説

更新日:

マンションを売ろうとする時、ほぼ全ての人が不動産会社に売却を依頼する契約をします。その契約のことを「媒介契約」と言います。

この媒介契約には、以下の3種類の契約があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

今回は、この3種類の媒介契約について、それぞれの違いや特徴を比較しながら、どういう人や物件にはどの契約タイプがおすすめなのかを解説していきます。

よく、不動産屋さんの言う通りに契約すれば良いと思ってしまう人がいます。しかし、相手も商売ですから、相手の言いなりに契約すると向こうばかりに都合が良い契約を結ばされることもあるのです(そして、素人はそれすら気づかず知らぬ間に損をしています)。

マンション売却において、どの契約方法を選ぶかは非常に重要です。

契約を選ぶ権利は売主にあるので、最低限、損をしない程度に判断ができるくらいには契約について知識を持っておいた方が絶対に良いです。そこで、この記事が参考になれば幸いです。

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3種類の媒介契約の特徴と違いを比較してみよう

契約ごとの特徴と違いをカンタン比較

まずは分かりやすく簡単に、3種類の媒介契約の違いと特徴をまとめてみます。

一般媒介契約の特徴

  • 数社の不動産会社に並行して売却活動を依頼できる。
  • 自分で買い手を見つけた場合は直接契約(手数料なし)で売却できる。
  • レインズへの登録義務なし
  • 売り主への売却活動の報告義務なし

 

専任媒介契約の特徴

  • 売却活動を依頼する不動産屋は一社のみ。他への重複依頼は禁止。
  • 自分で買い手を見つけた場合は直接契約(手数料なし)で売却できる。
  • 2週に1回、売り主への売却活動の報告義務あり
  • 7営業日以内にレインズ登録義務あり

 

専属専任媒介契約の特徴

  • 売却活動を依頼する不動産屋は一社のみ。他への重複依頼は禁止。
  • 自分で買い手を見つけた場合も直接契約は禁止
  • 1週に1回、売り主への売却活動の報告義務あり
  • 5営業日以内のレインズ登録義務あり

パッと見た感じ、それぞれの契約の違いは分かりやすいと思います。

比較表でもまとめてみましょう。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
依頼形式 複数社に依頼可 1社のみ 1社のみ
契約期間 期間なし 3ヶ月 3ヶ月
レインズ登録 登録義務なし 7営業日以内 5営業日以内
売主への活動報告 報告義務なし 2週間に1回 1週間に1回
自己発見取引 可能 可能 不可

こうして並べて見ると違いが分かりやすいかと思います。

下の用語解説も参考にしてください。

レインズへの登録って?

「レインズ」というのは、不動産業者間の物件情報ネットワークのことです。

レインズに売却物件を載せることで、他の不動産業者にもあなたの物件が売りに出ることが知れ渡るので、購入者探しが効率的になります(他社が購入希望者を見つけてきたりするので)。

売主への活動報告って?

不動産会社が、売却活動の進捗状況を定期的に売主に報告することです。

これにより、広告へのアクセス数や問い合わせ数などを教えてもらったり、不動産会社がどのような活動をしてくれてるのか売主も把握できます。

自己発見取引って?

「自己発見取引」とは、売主が自分で買い手を見つけてきて直接契約を結ぶことです。

例えば、親族だったり知り合いだったり、売却情報を聞きつけた近所の人だったりといったケースです

 

媒介契約を選ぶ判断基準は、「複数社に依頼する」か「1社に任せる」か

3種類の媒介契約のうちどれにするか……?

まず最初に考えるべき判断基準は、「複数社に依頼する」か、「1社にお任せする」かです。

  • 複数社に依頼する場合 → 「一般媒介契約」
  • 1社に専任する場合 → 「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」

専任媒介と専属専任媒介はさほど大きな違いはないので(後述で詳しく)、ひとまずは一般媒介(複数依頼)か専任系(1社専任)のどちらで行くかを判断しましょう。

参考までに不動産売却の現場では、「専任媒介契約」が最も多いです。次いで「一般媒介契約」が多くなります。「専属専任媒介契約」は件数でいうと少ないですね。

かといって、これは専任媒介契約が優れているというわけではありません。専任媒介契約が多いのは、不動産会社が専任媒介契約をおすすめするからです。

管理人
不動産会社からすれば、複数社に依頼されてライバル他社と比較される「一般媒介」よりも、最初から自社だけと契約してくれる「専任媒介(あるいは専属専任)」の方が都合が良いため、顧客に専任媒介を勧めます。

そして不動産会社の言う通りに契約する人が多くなるため、専任媒介契約の件数が多くなるわけですね。

かといって、一般媒介と専任媒介でどちらが良いという決まった答えはありません。どちらにもメリット・デメリットがあるので、次項でその辺を確認していきます。

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【複数社に依頼】一般媒介契約を選ぶメリットとデメリット

管理人
まず、複数社に同時依頼できる一般媒介契約のメリット・デメリットを理解しておきましょう。

一見すると複数社を比較できるに越したことないように思えますが、実はデメリットも深いのです。

一般媒介契約のメリット

複数社依頼のメリットは2つ

  • より良い条件の不動産会社を選べる「選択の自由」がある
  • 悪質な業者を回避できる

1. より良い条件の不動産会社を選べる

まず、一番高く売れそうな会社を選べる自由があります。つまり、何社かに競争をさせて、1番良さそうな会社に最終的に売買契約をお願いすることができます。

もちろん、仲介手数料を払うのは最終的にお願いする1社だけなので、複数社に依頼するからといって手数料がかさむわけではありません。

不動産会社は相性も大事なので、いくつかの会社・担当者に相談してみて、一番相性が良さそうなところを選べるという点でも安心感があります。

2. 悪質な業者を回避できる

またもう一つ、悪質な業者にハメられるリスクが少ないこともメリットです。

後述しますが、1社のみと契約する「専任媒介・専属専任媒介」だと、悪質な業者と契約してしまった際に「囲い込み」と呼ばれる悪質行為をされるリスクがあります。

囲い込みを簡単に言うと、自社で売却したいがために、売却物件の情報を他の不動産業者に公開せずに、同業他社からの購入見込み客を紹介されても全て断ってしまうことです。つまり売主にとっては絶大な機会損失を招く悪質な行為です。

一般媒介契約なら、複数社に依頼できるので囲い込みの被害を受けることはありません。悪質だな……と思った業者は切ればいいので安心です。

囲い込みについて詳しく

そもそも囲い込みとは、不動産会社が売主と買主のどちらも自社で抱きかかえる「両手仲介」を狙い、その物件情報を他社に漏らさないようにすることです。

両手仲介をすれば、仲介手数料を売主・買主両方から貰えるので収益が倍になります。不動産会社としては美味しいので、意図的に他社に物件情報を渡さずに自社内で「囲い込み」をする業者も多いのです。

さらに例えば、ほかの不動産会社がマンションの広告を見て、「うちにこの物件を検討しそうな顧客がいる。見学に行きたい」と思い、その物件を担当している不動産会社に問い合わせたとします。

そのとき、その問合せを受けた不動産会社が、自社で買主を見つけて両手仲介にしたいがために「もう成約するので見学はできません」と嘘をついて断ってしまうのも囲い込みの典型です。

当然、囲い込みをされると集客が著しく減るので売主からするとデメリットしかありません。

囲い込みについては下記記事参照

悪質な行為
中古マンション売却の両手仲介とは?利益相反を生む「囲い込み」に注意

マンションの売却を不動産会社に依頼すると、その不動産会社は買い手を見つけるための広告活動を始めます。 一般的には、ここで ...

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一般媒介契約のデメリット

複数社依頼のデメリットは3つ

  • 不動産会社が売却活動に消極的になる
  • 不動産会社の売却活動の中身が分かりにくい
  • 複数社とのやりとりやスケジュール調整が大変

1. 不動産会社が売却活動への投資コストを抑えてしまう

これは不動産会社の立場で考えれば当たり前の話です。一般媒介契約では売主が複数の業者を品定めするため、最終的に売主に選んでもらえた会社しか仲介手数料をゲットできません。

つまり、いくら売却活動に労力とコストを投下しても、最終的に売主に選ばれなければ投資したコストは全て無駄になってしまうのです。

そのリスクを考えると、不動産会社は一般媒介契約で広告活動に大きなお金や人員を投下したくありません。

例えば、一番大事な広告費。チラシ広告は印刷費用や投函費用がかかってきます。また、SUUMOやホームズなどポータルサイトに掲載するにも掲載料がかかってくるので、フルに広告活動をすると10万円単位の金額になってしまいます。

フルに広告投下しても、売主が他社へ行ってしまえば広告費はまるまる赤字です。そのリスクを嫌って、例えばポータルサイトは「最も安く済む弱小ポータルサイトに掲載しておくだけでいいか……」くらいのテンションにはなりかねません。

報告活動義務もないので、不動産業者がどれくらい活動しているかも分かりにくい

一般媒介契約だと、不動産会社が今どんな売却活動をしているかという報告を売主にする義務がありません。つまり売主からすると「本当にちゃんと活動してくれているのか?」を確かめる術がありません。

ただでさえ、業者が売却活動に本気を出しにくい一般媒介契約です。悪質な会社だと、実際にはほとんど広告活動をせず、売主にも報告もしない……というケースもあります。

管理人
※ほかの媒介契約だと、定期的な売却活動の報告義務があります。報告義務がないのは一般媒介契約のみ。

複数会社との同時やりとりが大変

一般媒介契約で複数社と契約すると、スケジュール調整や連絡のやりとりがそれだけ大変になります。

複数人の担当者と常に連絡を取り合ったり、各社との内見の予定を調整したりと売主側の労力もかなりかかってくるのは意外と大きなデメリットになります。

【1社に専任】専任媒介、専属専任媒介契約のメリット・デメリット

管理人
続いて、1社のみに専任する「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」のメリット・デメリットを理解しておきましょう。

とはいっても、基本的に一般媒介契約のメリット・デメリットと表裏一体なので逆パターンですね。

専任媒介、専属専任媒介契約のメリット

1社専任のメリットは3つ

  • 不動産会社が売却活動に積極的にコストをかけてくれる
  • 売却活動の内容や進捗状況を売主もチェックできる
  • 1社のみ契約の方が連絡やスケジュール調整がラク

1. 不動産会社が売却活動にコストをかけてくれること

これは、複数社に同時依頼できる「一般媒介契約」と比較してのメリットですが、一社のみに専任する専任媒介、専属専任媒介契約は、不動産会社が売却活動により「本気になれる」契約だと言えます。

一般媒介のように複数社に依頼すると、不動産会社としては最終的に売主に選ばれなければ1円の利益にもならないので、広告費や人件費をなかなか投下しにくくなります。

その点、専任契約を結ぶことができれば売主が他社へ行かれるリスクがないので、最初から全力で広告費や営業マンを投じることができるわけですね。

2. 売却活動の内容や進捗状況を売主がチェックできる

専任媒介や専属専任媒介の契約は、不動産会社が定期的に活動報告を売主にする義務があります(専任は2週間に1回、専属専任は1週間に1回)。

これにより、不動産会社がどこにどれくらい広告展開してくれているのか、広告へのアクセス数、問い合わせ数、そのほか反響具合などを売主がしっかり把握することができます。

これが一般媒介契約だと不動産会社に活動報告義務がないので、ぶっちゃけ売主からすると不動産会社がしっかり動いてくれてるのか分かりません。思うように売れない時ほど不安になるポイントです。

3. 連絡やスケジュール調整がラク

契約先が一社だけなので連絡や予定調整など諸々がラクに進みます。

一般媒介だと依頼した業者の数だけ、各社とのやりとりが増えるし、内見のスケジュール調整など売主の労力的負担が増えます。この点は1社専任の方が圧倒的にラクですね。

専任媒介、専属専任媒介契約のデメリット

1社専任のデメリット

  • 悪質な業者と契約してしまうと不利益を被る

1社にお任せすることの最大なデメリットは、もし悪質な業者と契約してしまうと多大な不利益を被りやすいというリスクがあることです。

その最たる例が、前述した「囲い込み」という悪質行為です。

囲い込みというのは、不動産会社が売却物件の情報を同業他社に渡さなかったり、同業他社が買い手を見つけてきても意図的に断ってしまい、売却物件を他社に渡さない行為のことを言います。

物件を囲い込んで両手仲介を狙うのは、業者的には利益2倍なので美味しいですが、売主からすれば他社が見つけてくれたかもしれない買い手を排除されたことになるので、機会損失は半端じゃないです。

このように両手仲介は、売主との利益相反行為にあたるので昔から問題視されていますが、不動産業界の悪しき慣習として今なお残っています。

専属専任媒介契約は3ヶ月の契約期間なので、そう簡単に契約解除もできません。専属専任媒介契約を結ぶなら、信頼できる業者であることが絶対条件になります。

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「一般媒介契約」か「専任媒介契約」か、どんな人・物件におすすめ?

管理人
一般媒介か専任媒介(あるいは専属専任)のどちらが良いかは、一概に言える答えはありません。あくまで、人により、物件により最適な契約は異なってきます。

以下では、分かりやすい判断基準として各契約におすすめの人・物件をあげてみます。

人気エリア/好立地の売れやすいマンションなら一般媒介契約がおすすめ

簡単に言うと、人気エリア/駅近/再開発エリアなど、「誰がやっても売れるよね」というくらい人気のある(訴求力のある)マンションであれば、一般媒介契約を結ぶメリットが強いです。

適正価格で売れる自信があるマンションであれば、不動産会社も「目玉物件」として、一般媒介契約だとしても不動産会社が積極的に広告をする可能性が高いです。

人気物件であれば広告出すだけで(熱心に営業しなくても)買い手が集まるので、囲い込みを回避する目的で一般媒介契約を選択するメリットが強まります。

また別の観点で言うと、不動産会社からすれば、その「目玉物件」で集客した人に、ほかの物件をすすめることも可能です。そのため、仮に目玉物件自体は他社に取られたとしても、その目玉物件を「店舗にお客を呼ぶための広告塔」として使えれば一定の集客効果を得られるということです。

以上のような理由から、訴求力のある物件であれば、一般媒介契約でも問題なく適正価格で売却できる可能性が高いうえに、囲い込みのリスクを回避できるという旨味があります。

信頼できる不動産会社を見つければ「専任媒介/専属専任媒介」で契約するのがおすすめ

信頼できる不動産会社があるなら、専任で契約するに越したことはないです。不動産会社も売却活動に本気になれますし、1社契約の方がコミュニケーションコストも低くてスムーズに進みますので。

例えば、昔から付き合いのある不動産会社や、マンション購入時にお世話になった不動産会社などと専任媒介契約を結ぶ人も多いです。

とくにそういった不動産会社がない人は、後述しますが何社か査定を受けてみて、実際に会ってみて相性の良い会社を見つけるのが良いですね。

ただし注意点として、不動産取引は結局のところ「人 対 人」の商売なので、「どの会社か」よりも「どの担当者か」の方が重要です。いくら大手の不動産会社と契約しても、結局は担当営業マンの力量によって天と地の差があるので「会社」よりも「人」で選んだ方がいいです。

管理人
とはいえ、大手の方が業務がマニュアル化されているので、少数精鋭の中小不動産よりは営業マンの力量差は出にくいとは言えます

 

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」はどっちがいいの?

管理人
ここまでは、複数依頼の「一般媒介」か、1社専任の「専任媒介/専属専任媒介」で比較してきましたが、最後に「専任媒介」と「専属専任媒介」の違いも比較しておきます

契約の大きな違いは「自己発見取引」の可否

「専属専任媒介」と「専任媒介」は似ているので、どっちが良いか分かりづらい部分があります。

まず違いを簡単に見てみると以下の通りです。

専属専任媒介 専任媒介
依頼形式 1社のみ 1社のみ
契約期間 3ヶ月 3ヶ月
レインズ登録 5営業日以内 7営業日以内
売主への活動報告 1週間に1回 2週間に1回
自己発見取引 不可 可能

レインズ登録の早さや報告義務の回数など、専属専任の方が多少手厚いですが、この辺は正直そこまで売却に影響を与えるような違いではありません。

判断基準としては、自己発見取引ができるか否かが大きい点ですね。

自己発見取引は、売主が自分で買い手を見つけてくることです。例えば、マンションを売りに出してみたら、売却情報を聞きつけた親戚や知人、あるいは近所の住民が「私が買いたい!」と申し出てくることがあります。

こうした時に、自己発見取引が可能であれば、その買主と直接契約を結んで売却すれば不動産会社への仲介手数料は払わなくて済みます(※ 専任媒介の場合、業者によっては、その時点までの手数料が請求されるケースもあります。一般媒介ならありません)。

しかし自己発見取引不可の専属専任媒介契約であれば、たとえ自分が買主を見つけたとしても直接契約することはできず、必ず不動産会社への仲介手数料が発生してしまいます。

おすすめなのは専任媒介契約

「専属専任」と「専任」は正直、自己発見取引の可否以外ではほとんど差がありません。それなら、自己発見取引も可能な専任媒介契約を選んだ方が無難でおすすめと言えます。

(というより、あえて専属専任を選ぶメリットが薄いです)

実際にマンション売却の現場では、最も多いのが専任媒介契約です。

一般媒介か専任媒介かで迷う売主が多いですが、一般媒介は業者が売却活動に消極的になりやすかったり、複数社とのやりとりがコスト負担増になったりとデメリットも多いので、信頼できる業者を見つけて専任媒介を結ぶのが最も良い例かと思います。

媒介契約を結ぶ不動産会社の選び方

今回は解説した3種類の媒介契約、いずれを結ぶにせよ、どの不動産会社にコンタクトしてみるかは非常に重要です。大手〜中小も合わせれば不動産会社は無数にありますからね。

そこで、依頼する不動産会社の探し方ですが、大まかには以下の流れです。

  1. ネットの一括査定で5〜10社に査定に出してみる
  2. 最も高い査定価格を出した会社と、最も低い査定価格を出した会社を切り捨てて、間の4〜5社くらいをピックアップする(大手と中小どちらも含む)。
  3. あとは担当者に実際に会ってみて相性で決める

何よりまず一括査定に出してみる

まずは、ネットの一括査定サイトを使って複数社に一括で査定依頼が出してみましょう。

公式HPイエウール

不動産査定サイトの大手「イエウール」。最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけ。

 

こんな感じで簡単に査定に出せます(もちろん無料です)。

1分程度で入力終わるので、空いた時間にサクッと査定依頼しておきましょう。査定に出さないと何も始まらないので。

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一括査定の中から業者を絞る

一括査定で5〜6社に査定してもらったら、最も高い査定をした業者と、最も低い査定を業者を消去法で弾きます

一般的に査定では、一番高額な査定価格を出した業者に安易に飛びついてしまう人が多いのですが、これは注意が必要です。というのも、契約を結びたいがためにわざと高額な査定価格を出して「客を釣る」業者がいるからです。なので、一番高額な査定を出した業者も消去します。

査定価格は「その価格で売れる」ことを保証するわけではなく、あくまで「その価格で売り出してみる」という目安価格にすぎません。言い換えれば、査定価格は「なんとでも言える価格」です。この点を理解していない人が意外と多いので注意してください。

管理人
これは最高値と最安値で差がついた場合の話で、全社がどっこいどっこいの査定額を出してきた際には、そこまで機械的に消去する必要はありません

数社ピックアップしたら、実際に担当者に会って話を聞いてみる

そして4〜5社くらいピックアップしたら、あとは直接相談にいくなり訪問査定(実際に物件に来てもらう査定)をお願いするなどして、実際に担当者に会ってみて決めるのが良いでしょう。

 

前述した通り、不動産取引は「人 対 人」の商売なので、人を見て決めるのが一番確実だし大事です。

また、実際に話を聞いてみる不動産会社は「大手」と「地域密着型の中小」のどちらも確保しましょう。なぜなら、大手と地元中小では持っている情報が結構違うからです。

地域によっては地元密着の中小不動産の方が濃い情報を持っているケースも多いので、「大手の方が安心」というだけで中小を選択肢から外すのはもったいないです。

大手と中小どちらの話も聞いてみて、相性の良い不動産会社を見つけてみましょう。

参考記事
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【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

公式HPイエウール

もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。

もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。







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