マンション売却の媒介契約

中古マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

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マンションを売ろうとする時、ほぼ全ての人が不動産会社に売却を依頼する契約をします。その契約のことを「媒介契約」と言います。

媒介契約は主に、

  • どの不動産を売却するのか?
  • どこの不動産屋に依頼するのか?
  • いくらで売りに出すのか?
  • いつまでを売却活動の期間にするのか?
  • 仲介手数料はいくらにするのか?

といったことを取り決めて契約するわけですが、この媒介契約には3種類の契約方法があります。

不動産屋さんの言う通りに契約すれば良いと思ってしまう人も多いですが、契約を選ぶ権利はこっちにあります。相手の言いなりに契約すると向こうばかりに都合が良い契約を結ばされることもあるのです。

つまり、マンション売却においてどの契約方法を選ぶかは「超」が付くほど重要になってきます。

そんな媒介契約の3つの種類とは、

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

この3種類です。

不動産売却をしようとしている皆さん。不動産屋に駆け込む前に、この3種類の契約の違いや特徴、それぞれのメリットデメリットを理解していますか?

これを知らないと、気づかぬうちに自分に不利な契約をさせらてしまうかもしれません。下記で3種類の媒介契約について詳しく解説するので、不動産屋に依頼に行く前に必ずチェックしておきましょう。

3種類の媒介契約の違いをまずはざっくり理解しよう

いきなり一つずつの特徴などを語っていくのはちょっと早いので、まずはざっくりと3種類の媒介契約の違いを理解しておきましょう。

簡単に言うと、3種類の媒介契約の違いは以下のようになります。

一般媒介契約

  • 数社の不動産屋に並行して売却活動を依頼できる。
  • 自分で買い手を見つけた場合は直接契約(手数料なし)で売却できる。
  • 売り主への売却活動の報告義務なし

専任媒介契約

  • 売却活動を依頼する不動産屋は一社のみ。他への重複依頼は禁止。
  • 自分で買い手を見つけた場合は直接契約(手数料なし)で売却できる。
  • 2週に1回、売り主への売却活動の報告義務あり

専属専任媒介契約

  • 売却活動を依頼する不動産屋は一社のみ。他への重複依頼は禁止。
  • 自分で買い手を見つけた場合も直接契約は禁止
  • 1週に1回、売り主への売却活動の報告義務あり

パッと見た感じ、それぞれの契約の違いは分かりやすいと思います。

主たる違いとしては、複数社に依頼してそれぞれお手並み拝見するか、または最初から一社に限定して親身に精一杯やってもらうかといった部分ですね。

そして最初に言っておくと、マンション売却において最も多い契約パターンは「専任媒介契約」です。次点で「一般媒介契約」。ほぼこのどちらかになります。

ただこれは、売り手にとって専任媒介契約が最も良いかと言われると必ずしもそうではなくて、不動産屋側に圧倒的に有利な契約なため、専門知識のない売り主が不動産屋におすすめされるがままに専任媒介契約で契約してしまうことが多いためです。

こう書くと、いかにも専任媒介契約が業者側に有利で売り主側に不利な契約のように聞こえますが、もちろん必ずしもそうではありません。

ここが不動産売却において一番最初に難しいところなのです。

下記では、不動産売却においてほぼ2択に分かれる「一般媒介契約」と「専任媒介契約」のメリットデメリットをもう少し掘り下げて見ていきます。

一般媒介契約のメリットとデメリット

「一般媒介契約」は、売却活動を複数の不動産会社に依頼できる契約です。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産業者に同時依頼することで、

  1. 広告活動が幅に広がりやすい
  2. 悪徳業者に当たっても切り捨てられる

といったことが挙げられます。

1)の「広告活動の幅が広がりやすい」については、複数の不動産屋が同時に広告活動をしてくれるので当然1社に頼むより活動量は増えます。

ただ、複数社に頼む方が情報網が大きくなって買い手が見つかりやすいか? と言われれば一概にそうでもありません。

人力で買い手を探していた一世代前と違い、今はITが普及したおかげで、街の小さな不動産屋でもパソコン一台あれば「レインズ」と呼ばれる国内の不動産情報が網羅されたデータベースにアクセスできるようになりました。

今では日本の不動産会社のほとんどがこの「レインズ」と呼ばれるデータベースをもとに情報を集めていますので、その点で大手だろうと中小だろうと、複数社だろうと1社だろうと収集できる情報量は基本的にそこまで大差なくなったのです。

2)の「悪徳業者にあたっても切り捨てられる」こちらの方がメリットは大きいかと思います。一般媒介契約では複数社に依頼するので、最終的にどこの不動産屋に売却をお願いするかは売り主が選択できます。

次に解説する専任媒介契約は、一度契約したら3ヶ月は他の不動産屋に依頼できない「縛り」があるので、もし悪徳業者に捕まった場合は最悪になりますが、一般媒介契約なら3社のうち1社が悪くても残り2社で比較すれば良いので安心ですよね。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットはずばり、不動産会社の方のモチベーションが上がりにくいことです。

不動産会社の立場で考えてみましょう。

不動産屋は売り主に売却仲介を頼まれて初めて仲介手数料をもらえるわけですから、いくら頑張って広告活動をしても最終的にあなたに選ばれなかったら1円も入らないのです。むしろ広告費を使えば使うほど、選ばれなかった時の赤字は膨らんでしまいます。

言い方悪いですが、無駄な徒労に終わるかもしれない活動に人は本気になれないものです。なので一般媒介契約の場合は、不動産屋も広告費の予算を少なめに抑えてしまう傾向にあるのです。

もう一つデメリットがあります。

一般媒介契約のもう一つのデメリットは、「色んな不動産屋にお願いすると、結局どこが良いのか分からなくて迷ってしまう」という点にあります。

不動産売却の知識も経験もない素人が一般媒介契約すると、選択肢の多さに逆に悩まされます。

 

  • どこが良いのかわからない
  • 何を基準に選べばいいのかわからない
  • どの不動産屋が言うこともそれっぽく聞こえる

 

などなど、初心者ほど正しい選択を選ぶのが難しくなる傾向にあります。

加えて、一般媒介契約は不動産会社が売却活動を売り主に報告する義務がありません。つまり売り主からすれば、お願いした業者がどんな広告活動に、どれくらいの予算を割いて取り組んでくれてるのか分からないこともあります。もしかしたら、実は全く動いてくれていないなんてことも……。

この判断材料の少なさも、売り主にとっては不安材料となり得ますね。

実際に、一般媒介契約を選ぶ人というのは、売却経験がある経験者か不動産業界の関係者が多いと言われています。ある程度の知識と経験があって、自分で各業者を比較できるような人にとって最も有利な契約ですね。

もっと詳しくデメリットも多い?一般媒介契約で中古マンション売却する際に知っておくべきこと

 

専任媒介契約のメリットデメリット

「専任媒介契約」は1社の不動産会社に売却活動を専任でお願いすること。契約を結んだら3ヶ月間は他の不動産屋に売却を依頼することはできません。

専任媒介契約のメリット

不動産屋にマンション売却を持ちかけると、まず間違いなく向こうからおすすめされるのが「専任媒介契約」です。

不動産屋からすれば、専任契約を勝ち取れば売り主を他社に渡さずに仲介手数料を確実にゲットできるので、彼らにとっては売却話を持ちかけてきた売り主から専任契約をとることこそが「最初の営業活動」になるわけです。

不動産屋側に明確なメリットがある専任媒介契約ですが、売り主にもメリットはあります。それは一般媒介契約と逆で、不動産屋がモチベーションをあげて広告活動に力を入れやすいことです。

専任契約は3ヶ月有効なので、不動産屋はこの3ヶ月間で売り切ろうと全力で動いてくれます。売れば自分のところに確実に仲介手数料が入るので、広告費にも予算をかけてくれるので頼もしい限りでしょう。

専任契約した相手が良心的な不動産屋であれば、一般媒介契約よりも1対1で親身なお付き合いができますし、契約をうまく導いてくれるので売り主がアレコレ選択肢で迷うこともなくなります。

また、専任契約だと2週間に1度、売主への売却活動報告が義務付けられているので、不動産屋がどんな広告活動をどの程度してくれているのか、売り主側もある程度把握できる点もメリットですね。

専任媒介契約のデメリット

一方、悪徳な不動産屋と契約してしまった場合の専任媒介契約は最悪なものとなります。

ほんの一例としては、

  • 契約当初の査定価格から大幅に値下げして売却される
  • 広告活動をしっかりしてくれず、売れるものも売れない
  • その他、契約したとたんに投げやりになる、態度が変わる

などなど、総じて、

想定より大幅に安く売却させられる。

という悲劇を招くことになります。しかも、契約による縛りがあるので、最悪だからといって3ヶ月間は他の不動産屋に乗り換えできません。

でも、どうして値下げして売却させようとするんでしょうか? 売却価格が下がったら不動産屋の取り分(仲介手数料)も下がってしまうと思いますよね。

その答えは、「両手仲介」を狙っているからです。

不動産屋の仲介手数料というのは通常、売却価格の3%+6万円を売り主から頂戴します。

一方、仲介業者は「買い主側」にもいて(買い手を見つけてきた不動産屋)、そちらも同じ額の手数料を買い主から頂戴します。

マンションの売りたい人
↓  ↓手数料
↓<売り主の仲介不動産屋>

【売買契約】

↑<買い主の仲介不動産屋>
↑  ↑手数料
マンションを買いたい人

この時、売り主側の仲介も買い主側の仲介も同じ不動産会社が担当することを「両手仲介」と言います。

中古マンション売却の両手仲介とは?利益相反を生む「囲い込み」に注意

つまり、売り主が売却を依頼した不動産屋が自分たちで買い手を見つけてきた時です。この両手仲介の場合、不動産会社は売り主側の手数料と買い主側の手数料を2重でとることができるのです。

なぜ、不動産会社が売却価格を安くしようとするのか?

答えは簡単で、売却価格を安くしてでも買い手を自分たちで見つけ、両手仲介をすることで2倍の手数料を確保しようとするからです。

売り主から手数料500万もらうより、売り主と買い主の両方から手数料300万ずつもらった方がお得ってわけです。

わざと広告活動を抑えて物件情報を拡散しないのも、他社が自分たちより先に買い手を見つけてしまわないようにってことですね。

ただしこれは、両手仲介を狙うがために売り主の意向を無視した値下げを行うような悪どい不動産会社に限った場合ですよ。

良心的な不動産屋であれば、専任媒介契約によってより親身に、より熱心に売却活動をしてくれるはずです。

その意味で、専任媒介契約は不動産会社選びによって当たりハズレが大きく左右される契約ですね。本当に信頼できる不動産会社を見つけることが絶対条件です。

もっと詳しく中古マンション売却で最も多い「専任媒介契約」のメリットデメリットとは

【まとめ】結局、一般媒介契約と専任媒介契約はどっちがおすすめなの?

一個人が不動産を売却するときは、ほぼ一般媒介契約か専任媒介契約のどちらかを締結することになります。

今回解説したように、どちらにもメリットとデメリットがあります。ただ強いて一般論としておすすめするとすれば、信頼できる不動産会社を見つけて専任媒介契約を選択するのが一番でしょう。

一般媒介契約で数社に依頼するのもいいですが、その場合はやはりそれなりの知識を持った人でないと結局「良い業者」の見極めができません。

その点で、初めての売却とあればやはり、信頼できる腕のいい不動産屋に専任して親身にお願いするのがベストですね。

ただ繰り返すように、専任媒介契約は悪どい業者にあたると最悪です。専任媒介契約を希望する場合は不動産屋選び、そして担当者選びが成否を分けるので軽い気持ちで依頼しないよう徹底してください。

管理人
不動産会社の選び方については下記記事も参考になります。

大手か地元中小か?中古マンション売却で失敗しない不動産屋選びのポイント

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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