マンション売却の知恵袋

【買収】中古マンションを不動産業者が買取するメリットデメリットと注意点

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マンション売却を不動産会社に依頼すると、仲介ではなく「買い取り」を提案してくる不動産会社は一定数あります。

人口減少で空き家が増え、不動産を売ることが難しくなっている時代なので、売り主からすれば確実に売却できる「買取」は魅力的な提案に他なりません。不動産会社もそこをアドバンテージとして提案してきます。

例えば、下記のような一般的に「売れにくい」とされる物件↓

築年数が古い

ボロく劣化がひどかったり不具合がある

人気のないエリア(地方など)

こうした物件では、普通に売却活動をするより、素直に業者の「買取」に応じた方がメリットになるケースもあります。

ただ当然ですが、不動産業者が買取するときはメリットもあるけどデメリットもあります。確実に売れるからと手放しで喜ぶのは早いでしょう。

そこで今回は、マンションの買取のメリット・デメリットを解説し、買取を選択するときの注意点も合わせて解説していきます。買取をするかどうかの判断基準にしてください。

 

マンションの買取とは?

マンションの買取とは、不動産会社自らがマンションを購入することです。

通常、マンションを売却するときには、不動産会社が自ら購入するわけではなく仲介するに過ぎません。つまり、不動産会社は買い手を探してくるということです。

参考マンション売却を依頼した不動産会社の広告活動の内容とは?

しかし、マンションの買取は不動産会社自らが購入するので、買い手を募るために広告を打ったり内覧を設けたりといった売却活動が不要になります。

これが、買取と一般的な「仲介」との大きな違いです。

一見手軽そうに見える買取ですが、メリットとデメリットがしっかりあります。

マンション買取のメリット

買取の主なメリットは以下の点になります。

  • 確実に売れる・決済が早い
  • 売却活動が不要
  • 周囲に売却を知られない
  • 瑕疵担保責任がない

それぞれ説明します。

確実に売れる・決済が早い

買取の最大のメリットは、確実に売れて早く現金化できる点につきます。

一般的に、マンションを売却しようとする人は”急いでいる”人が多いです。

  • 転勤での引越し
  • 住み替え
  • 住宅ローンの支払い
  • 借金の返済

などなど、できるだけ早くまとまった現金が欲しい人が多いのです。

通常の売却だと、ローン手続きや引っ越し手続きに時間がかかって決済が遅れます。買取の場合は買主が不動産会社なので、そのような手間はかからず迅速に決済できます。

つまり、買取はマンションを現金化するがの早いということです。

急ぎ!中古マンションを一刻も早く早急に現金化したい時の売却方法

売却活動が不要

買取の場合には、査定をして不動産会社が買取金額を提示します。売主がその金額に納得できれば、申込をして契約を結び、物件の引渡しをするという流れです。つまり、通常の売却で発生する「売却活動」が不要になります。

売却活動は、具体的には広告や内覧などのことを指しますが、売主にとっては梅蘭がない点は非常に大きなメリットではないでしょうか。内覧は土日に行うことが多く休日が潰れやすいですし、掃除などの出迎え準備が面倒ですからね。

周囲に売却を知られない

マンションを売却することを周囲の人たちに知られたくない人も多いです。そんなとき、買取は周囲にマンションの売却を知られにくいです。

通常の仲介であればチラシなどの広告を打つためどうしても知られやすいですが、買取は広告を打たない(売却活動をしない)からです。

また、不特定多数の人が内見することもないため、周囲にマンションの売却を知られる可能性は非常に低いです。そのため、何かの事情でこっそりとマンションを売却したときなどは、買取は向いていると言えるでしょう。

バレない!中古マンションを周辺・近所に内緒で売却する方法・広告展開

瑕疵担保責任がない

買取を利用してマンションを売却すると、瑕疵担保責任がありません。瑕疵担保責任は、あまり耳馴染みがないと思うので少し説明を加えます。

瑕疵担保責任とは何か?

瑕疵担保責任とは売主が負うもので、引渡した不動産に瑕疵(欠陥)があった場合、売主が補修などの責任を負うことです。

たとえばマンションを引渡した後、壁に亀裂があることがわかり、そこから雨漏りしていたとします。その壁の亀裂が売り主の責任による瑕疵だと判断されれば、壁の補修費用を支払う責任があったり、最悪の場合は遡って売買契約が解除されたりします。

中古マンション売却における瑕疵担保責任とは|期間や保証対象【雨漏り/排水設備】

買取だと瑕疵担保責任がない理由

買取だと瑕疵担保責任がない理由は、買主が宅建免許を持った不動産会社だからです。中古不動産の売買では、個人の売主が瑕疵担保責任を負うのは、買主が同じく一般個人である場合のみです。

しかし買取の場合は、買主は一般個人ではなく不動産会社になります。買主が宅建免許を持つ不動産会社のときには、売主は瑕疵担保責任を負わなくて良いことになっています。

仲介との違い

通常の仲介のときは、買主は一般個人なので瑕疵担保責任を負います。しかし、「引渡後から半年~2年」程度に期間を設定して、瑕疵担保責任を負う期限を決めます。

そのため、買取ではない仲介だと瑕疵担保責任は発生しますが、一定期間経過するとその責任はなくなります。

マンション買取のデメリット

一方、買取には「売却価格が下がる」というデメリットがあります。つまり値下げして買い取られることになります。

どのくらいの値下げになるかはケースバイケースですが、一般的には相場価格の2〜3割安まで下がると言われています。良くて1割安ですね。なので相場価格が4,000万円であれば、大体2,800万円~3,200万円程度まで下がるということです。

不動産会社が2〜3割値下げして買い取る理由は単純で、安くマンションを買い取った後に第三者へ転売するからです。転売で利益を出すには相場価格より安く仕入れる必要がありますから、値下げで買取となるわけです。

買取は早く確実に売れるというメリットの代わりに、2〜3割は売却価格が安くなるというデメリットを抱えています。これを天秤にかけてどちらが得になるかは、個々の売り主のケースによるでしょう。

 

マンション買取の注意点

仲介ではなく買取を選ぶときには、以下の点に注意しましょう。

  • 多くの不動産会社に査定依頼する
  • 査定金額を比較する
  • 仲介手数料はかかる

複数の不動産会社に査定依頼しないとダメ

買取する場合には、とにかく多くの不動産会社に査定依頼することが必須な理由は2つあります。

全ての不動産会社が買取してるわけではない

不動産の買取というのは、全ての不動産会社が行なっているわけではありません。なぜなら買取はリスクも大きいからです。

通常の仲介業務を行っている会社は非常に多いです。なぜかというと、仲介というのは初期費用がかからず、物件を保有することもないリスクの小さい仕事だからです。しかし、買取をするということは、物件を保有し自ら売却しなければいけません。在庫を抱えるリスクになります。

そのため、買取をしている不動産会社は決して多いわけではないのです。なので買取をしている不動産会社を探すためにも、多くの不動産会社に査定依頼する必要があります。

現在はネットで無料の一括査定サービスがあるので、そちらを利用しましょう。マンションの必要項目など入力するだけで、3分もあれば依頼完了できるので手軽です。

査定サイトで有名な「イエウール」では、大手不動産と地元密着型の中小不動産に最大6社、バランスよく査定をしてくれるのでおすすめです。

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買取価格は不動産会社で大きく異なる

前述の通り、買取の際の売却価格は値下げされるので相場価格の7割~良くて9割程度になります。言い換えると、業者によって買取価格に差があるとも言えます。

なぜここまで違うかというと、買取業者がその物件を転売する際に、どの程度の金額で売却できるかという試算が異なるからです。たとえば、自社で良く取引しているエリアであれば高めで買取りますし、あまり取引がなければ安めの価格になります。

相場価格が4000万円のマンションであれば、1割違うだけで400万円もの差が出ます。決して無視できない金額でしょう。

会社によって査定金額が1割前後違うことはよくあるので、色々な不動産会社に査定依頼して金額を検証する必要があります。。

参考記事マンション売却の査定依頼は何社の不動産会社に出すべき?最低でも4社は欲しい理由

査定金額を比較すること

2つ目の注意点は、不動産会社ごとに査定の金額を比較するという点です。「金額」で比較しましょう。

通常の仲介のときは、査定金額は「売れる金額」ではありません。なので、高すぎる査定金額には注意した方がいいくらいです。仲介の場合は、査定金額の「高さ」ではなく金額の「根拠」を見極めるべきです。

しかし、買取の場合は査定価格がそのまま売却価格になります。そのため、仲介のときとは視点を変え、根拠ではなく査定価格の高さを比較しましょう。

 

仲介手数料はしっかりかかる

業者に売る「買取」の場合でも、仲介会社への仲介手数料はしっかりかかります。

「業者に売るなら売却活動もほとんど不要だし、仲介手数料かかる意味わからない!」

という売主の気持ちも分かりますが、これは決まりなので反論したところで仲介手数料は払う必要があります。

不動産会社によっては、仲介手数料の値下げ交渉に応じてくれるところもあるかもしれませんが、あまり期待はしない方がいいでしょう。

仲介手数料の値引きについては下記記事を参考に。

仲介手数料が高すぎ!中古マンション売却で不動産屋の手数料は値引きできるのか?

第三者のマンション買取業者が買い手になるケースもある

最後にもう一つ、少し変わった買取事例を挙げておきます。

仲介してくれる不動産会社が直接買い取るのではなく、別の買取業者が買い手につく場合もあります。マンションの売却相手は必ずしも個人とは限りません。第三者の業者が買い手に名乗りをあげることもあるのです。

こうしたケースはもちろん、仲介の不動産会社が見つけてきた買い取り業者です。

この場合も、安い買い取り金額になるケースが多いです。業者は安く買い取ってリフォームなりして活用し利益を出すわけなので同じ原理です。

仲介の不動産会社はと言うと、この場合は売り主のあなたと買取業者の両方から仲介手数料を取れます。いわゆる両手仲介というやつです。

両手仲介は売り手と買い手の両方から手数料が取れる美味しい取引なので、多少売却価格が下がっても仲介業者は得になる仕組みです。

まとめ

このように、買取は決済スピードが早いなどのメリットがある反面、売却価格が落ちてしまうというデメリットもあります。そのため、まずは買取価格を査定してもらうと良いでしょう。

その買取価格を加味した上でメリットを見直し、それでも買取の方に魅力を感じるときに買取を選択するという流れですね。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

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もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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