マンション売却の知恵袋

中古マンションは売るか賃貸かどっちが得?メリットデメリットを比較

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マンションを所有していると、そのマンションを手放すタイミングで売却するか賃貸に出すか迷う人も多いです。

売却と賃貸はそれぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが良いかはその物件やオーナーのライフプランによって異なります。

そこで今回はそれぞれのメリット・デメリットを解説するので、売却するか賃貸にするかの参考にしてください。

マンションを売却するケース

マンションを売却するときには、基本的に不動産会社に仲介を依頼して、買主を探してきてもらう方法です。

そのため、以下はその方法をベースに記載しています。

売却のメリット

マンションを売却するメリットは、主に以下2点です。

  1. 一時的にまとまったお金が入る
  2. 物件管理などの費用が不要

一時的にまとまったお金が入る

マンションを売却して、ローン残債と諸費用を支払っても手元に資金が残る場合があります。マンションは一千万円単位の商品なので、場合によっては数百万円のお金が手元に残る場合もあるのです。

ケースバイケースではありますが、このようにまとまったお金が手元に入る可能性がある点は、マンション売却の大きなメリットと言えるでしょう。

物件管理などの費用が不要

賃貸のデメリットで詳しく解説しますが、マンションをはじめとした不動産は実物資産なので、物件維持費用がかかってきます。また、不動産は固定資産でもあるので税金などがかかります。

マンションを売却してしまえばこのような維持費がかからないので、その点も売却時のメリットです。

売却のデメリット

一方、マンションのデメリットは、主に以下2点になります。

  • 手持ち資金が減ることもある
  • 諸費用がかかる

手持ち資金が減ることもある

先ほどいったように、マンションを売却すると、場合によってはローン残債の返済ができない場合があります。しかし、マンションはローンを完済しないと基本的には売却できないので、この場合は手持ち資金でローンを完済する必要があります。

そのため、マンションを売却することで、手元にお金が残るどころか、手持ち資金が減ってしまうこともあり得るです。

これがマンション売却時の大きなデメリットになります。

諸費用がかかる

また、マンション売却時には以下のような諸費用がかかります。

各種費用

  • 仲介手数料
  • 登記関係費用
  • 引越し費用

上記の中で登記関係費用は10万円程度ですし、引越し費用も数万円~高くても20万円前後でしょう。

しかし、仲介手数料は「売却価格×3%+6万円」に消費税がかかるケースも多いので、100万円以上の仲介手数料になることもあります。

売却に向いているケース

前項までを踏まえ、売却に向いているのは以下のようなケースでしょう。

  • 物件価格が高い時期
  • 物件を保有したくないとき

まずは、マンションがいくらで売れるか査定してみましょう。その査定額で残債と諸費用をまかなえれば、少なくとも手持ち資金が減る確率は低いです。

もちろん、査定額で売れるとは限りませんが、査定額前後で売れることは多いのです。

また、たとえば転勤などをするという事情で、マンションを保有したくないときも売ってしまった方が良いケースが多いでしょう。なぜなら、遠方の不動産管理は手間がかかるからです。

ただ、それも査定額を加味しつつ判断しましょう。

 

マンションを賃貸に出すケース

続いて、マンションを賃貸にするケースです。

賃貸収入で不労所得♪」のようなプラスの面だけに期待を寄せて賃貸を選択する人も多いのですが、実際には賃貸という選択肢は非常に難しくリスクも大きいです。

メリットとデメリットのそれぞれを、しっかり把握してから検討しましょう。

賃貸のメリットとは?

賃貸のメリットは、主に以下の通りです。

  • 賃料収入が入ってくる
  • 資産として保有できる
  • 経費を計上できる(節税効果)

賃料収入が入ってくる

賃貸の最たるメリットは賃料収入でしょう。

マンションの賃貸は安定的に賃料収入が見込めるので、老後の年金代わりにもなりますし、副業代わりにもなる点はメリットと言えます。

付帯設備のグレードが高い分譲マンションであれば賃料も高く取れるので、かなり嬉しい収入源になるはずです。

ただしデメリットで解説しますが、リスクや各種維持費を考慮すると、賃料収入で期待通りの収益を上げるのは想像以上に難しいものです。

資産として保有できる

賃貸にすると物件を所有したままの状態なので、マンションという資産を保有し続けられます。資産として保有できれば主業以外の収益にもなりますし、子供に相続することも可能です。

あるいは、一定期間だけ家を離れる場合は、定期借家契約(※1)で賃貸に出せば一定期間だけ賃貸に出して賃料収入を得つつ、期間を経て賃貸を終了し自宅として帰ってくることもできます。

戻る家がある」というのは大きなメリットでしょう。

(※1)……予め一定期間のみの条件で賃貸契約すること(2年や5年など)。期間が満了すれば、更新することなく契約が終了する。

マンションの所有にかかる費用を経費計上して節税できる

所有にかかる各種費用を経費として計上することで、税金のかかる所得額を抑えることができます。つまり節税対策ですね。

賃貸に出した場合に経費にできる項目は主に以下の通り。

経費にできる主な項目

  • 住宅ローン金利
  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 管理委託費
  • 修繕費
  • 改装費用
  • 仲介手数料

税金については下記記事も参考に。

参考マンション売却の税金|譲渡所得税の計算方法と特別控除とは?

賃貸のデメリット・リスクとは?

賃貸のケースで気を配るのは、圧倒的にデメリットの方です。

賃料収入という甘い言葉の裏には、以下のような無視できないデメリット・リスクが揃っています。

  • 空室リスク/家賃下落リスク
  • 物件の改装費・維持費がかかる
  • 物件管理の手間がかかる
  • 賃借人が出ていくまで契約解除は難しい

空室リスク/家賃下落リスク

全国で空き家が激増していることはすでに社会問題化されています。日本は今後も確実に人口減少していくため、空室リスクは年々上がっています。とくに地方のマンションはリスク大です。

都心のマンションであれば大丈夫だろうと思っていても、空室率が上がり買い手市場が続けば家賃の値下げ合戦になるでしょう。借り手も物件選びで家賃交渉するのが当たり前になり、家賃を値下げしないと入居してもらえない……なんて事態も。

こうした家賃の下落により当初思い描いていた収支プランが崩れて、全然利益が上がらない不毛な賃貸業で消耗する人は増えています。

改装(リフォーム)代、物件維持費がかかる

まず、マンションを賃貸するには内装をリフォームする必要があります。

クロスの張り替えやフローリングの整備などハウスクリーニングはもちろん、キッチンなど設備の修理費もかかってきます。

さらに、賃貸に出してからも以下のような維持費がかかります。

各種維持費

  • ローン支払い
  • 管理費、修繕積立金
  • 賃借人退去時の補修費用
  • 固定資産税、都市計画税

上記のお金は年間100万円を超えることもあるので、マンションを賃貸する場合はきちんと収支計算する必要があります。

 

物件管理の手間がかかる

上述したように、賃借人の募集や、賃借人との契約行為、そして退去時の立会いなども賃貸管理会社が行います。そのためマンションオーナーはやるべきことは少ないですが、それでも賃借人の最終ジャッジをするなどはマンションオーナーの仕事です。

また、賃料収入があるときには「不動産所得」として毎年確定申告をして納税する義務があります。確定申告を税理士に委託することもできますが、その場合はまた費用がかかります。

賃借人が出ていくまで契約解除は難しい

通常の賃貸契約では、オーナーの意向で賃借人を強制退去させることができません。たとえ自分が再び住みたくなったから賃貸を辞めたくても、賃借人が自ら退去してもらうのを待つしかありません。

「正当な事由(※)」がない限りオーナー側が契約解除できないことは借地借家法で定めれており、賃貸は基本的に賃借人に有利な契約になっています。

※正当な事由とは……家賃の滞納など明らかな契約違反があたります

もし一定期間後にマンションを手元に戻したい場合(=一定期間だけ賃貸に出したい場合)は、前述したように「定期借家」というカタチで賃貸契約しましょう。

例えば2年だけ賃貸に出したい場合、2年の定期借家で契約すれば、2年で契約更新されることなく賃貸契約を解除することが可能です。

賃貸に向いているケース

前項までを踏まえ、賃貸に向いているケースは以下のようなケースです。

  • 売却時期でない物件
  • 賃貸ニーズが高い物件

まずは、「売却に向いているケース」とは逆に、査定をしてみて、その査定額がローン残債と諸費用を賄えないときです。そうなると、どうしても手持ち資金を減らさざるを得ないので、売却時期が悪い場合は賃貸した方が良いかも知れません。

また、賃貸ニーズが高い物件も賃貸に向いています。賃貸ニーズが高い物件とは、ターミナル駅などの人気エリアだったり、住宅街など居住環境が良かったりするエリアの物件です。

なぜかというと、このようなエリアは賃貸ニーズが高いため、上述した賃貸のデメリットである空率リスクと賃貸下落リスクが小さいからです。つまり、比較的安定した賃料収入を得られる可能性が高いので、賃貸するには向いている物件と言えるでしょう。

 

東京はエリアによって価格が高いエリア、賃料が高いエリアがある

価格と賃料には相関関係があるものの、価格が高いわりに賃料はそこまで高くないエリアや、逆に賃料は高いのに価格は言うほど高くないエリア……という住み分けが存在します。

(※あくまで、”新築価格が高いわりには賃貸水準が安い(逆もしかり)”といった相対的な目安です)

とくに東京は、比較的くっきりとエリアが分かれます。そうしたエリアの特徴を把握しておくと、売却すべきか賃貸に出すべきか、一つの判断材料になるでしょう。

価格が高いけど、賃料は安いエリア(世田谷区、杉並区、武蔵野市)

世田谷区や杉並区など、都心から離れていて利便性は落ちるけどブランド力のあるエリアです。ブランドの力で物件価格は高くなりますが、都心から離れているおかげで賃貸料の水準はそこまで高くありません。

「住みたい街ランキング」の1位常連の吉祥寺は武蔵野市ですが、山手線圏内の家賃水準に比べると確かに割安です。井の頭線で急行2駅分ほど都心側だと杉並区になりますが、その辺はさらに安くなります。

もちろん一概には言えないですが、ネームバリューはあるけど都心からちょっと離れているエリアは賃貸に出すより売却した方がお得になる期待値が高いかもしれません。

賃料が高いけど、価格は安いエリア(大塚、巣鴨、湾岸エリア)

一方で、賃料水準が高いわりに価格が安いエリアは、大塚や巣鴨など山手線の北側、あるいは湾岸エリアなどです。都心で圧倒的な利便性があるのに、ブランド力がなかったり埋立地というデメリットがあるエリアですね。マンション購入する側としては意外な穴場エリアとして知られています。

大塚や巣鴨なんかは都立病院や先進医療の総合病院も周辺にあるので、高齢者層に人気のエリアですよね。ただ、いかんせんブランド力がないので第一次マンション購入層である30代には人気が低く、価格相場としては意外と手頃です。

こうしたエリアのマンションは、売却するよりも賃貸に出した方がお得になる期待値が高いかもしれません。

結局、マンションは売却か賃貸のどっちが得なの?

結論から言うと、元も子もないですが個々のケースによってどちらを取るべきか判断は分かれます。

ただ上述の通り、賃貸は思ったよりリスクが大きく利益効率も低くなる可能性が高いため、あくまで一般論として結論を出すならば、

”明確な賃貸プランがないなら素直に売却”

を選んだ方がいいでしょう。

なんとなく「家賃収入はいるし賃貸出してみるか」くらいのノリなら辞めておいた方がいい。スパッと売却して身軽になった方が何かとラクです。

とはいえ、やはり一番肝になる部分は「売却時の価格」です。

なので、まずはマンションの査定をしてもらい、その査定額を見て売却すべきか賃貸すべきかを判断しましょう。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

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もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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