マンションをはじめとした不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
そのため不動産会社と「媒介契約」という契約を結びますが、媒介契約には3つの種類があります。
3種類の媒介契約
一般的には、「一般媒介契約」か「専任媒介契約」で売却依頼する人が多いです。今回はこのうち、一般媒介契約について内容からメリット・デメリットまで詳しく紹介したいと思います。
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一般媒介契約の契約内容とは？
一般媒介契約の概要
- 【依頼ルール】同時に複数社への売却依頼が可能
- 【レインズへの登録義務】なし
- 【売主への売却活動報告義務】なし
- 【自己発見取引】可能
- 【契約期間】自由
複数の不動産会社に依頼が可能
一般媒介契約とは簡単にいうと、複数の不動産会社に並行して売却活動を依頼できる契約のことです。
もちろん、仲介手数料を払うのは最終的に売却をお願いする1社だけです。複数社に依頼するからといって、依頼した数だけ手数料がかかるわけではないので安心してください。
一見すると、複数社に依頼して互いに競争・比較させた方が売主側には都合がいいように思えますが、一概にはそうは言えません。メリットデメリットがありますので、この点は後述で詳しく書きます。
レインズへの登録義務はなし
「レインズ」というのは、不動産業者間の物件情報ネットワークのことです。
レインズに売却物件を載せると、他の不動産業者にもあなたの物件が売りに出ることが知れ渡るので、購入者探しが効率的になります（他社が購入希望者を見つけてきたりするので）。
しかし、一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務がありません。
売主への活動報告義務なし
専任媒介や専属専任媒介の契約だと、不動産会社は定期的に売却活動の進捗状況を売主に報告する義務があります。
これによって売主は、どんな売却活動をしているのか（広告展開など）？、広告への問い合わせがどれくらい来ているのか？ 内見などの申し込みは何件か？ など状況を知ることができます。
しかし、一般媒介契約ではこの報告義務が不動産会社にありません。つまり、何も言われなければ、売主は不動産会社がどんな活動をしているのか？ そもそもちゃんと活動してくれてるのか？ もイマイチ分からない状況になります。
自己発見取引は可能
一般媒介契約は、自己発見取引が可能です。
「自己発見取引」とは、売主が自分で買い手を見つけてくることを指します。例えば親族だったり知り合いだったりといったケースですね。
自己発見取引にについて詳しくは下記記事に書いているので参考にしてください。
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一般媒介契約の契約期間は自由
一般媒介契約の契約期間は、自由に定めることが可能です。
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一般媒介契約のメリット｜売主に選択の自由がある
高く売ってくれそうな優秀な不動産会社を選べる
まず、一番高く売れそうな会社を選べる自由があります。つまり、何社かに競争をさせて、1番良さそうな会社に最終的に売買契約をお願いすることができます。
もちろん、仲介手数料を払うのは最終的にお願いする1社だけなので、複数社に依頼するからといって手数料がかさむわけではありません。
不動産会社は相性も大事なので、いくつかの会社・担当者に相談してみて、一番相性が良さそうなところを選べるという点でも安心感があります。
悪質な業者・行為の被害にあうリスクが少ない
またもう一つ、悪質な業者にハメられるリスクが少ないこともメリットです。
後述しますが、1社のみと契約する「専任媒介・専属専任媒介」だと、悪質な業者と契約してしまった際に「囲い込み」と呼ばれる悪質行為をされるリスクがあります。
囲い込みを簡単に言うと、自社で売却したいがために、売却物件の情報を他の不動産業者に公開せずに、同業他社からの購入見込み客を紹介されても全て断ってしまうことです。つまり売主にとっては絶大な機会損失を招く悪質な行為です。
一般媒介契約なら、複数社に依頼できるので囲い込みの被害を受けることはありません。悪質だな……と思った業者は切ればいいので安心です。
囲い込みについて詳しく
そもそも囲い込みとは、不動産会社が売主と買主のどちらも自社で抱きかかえる「両手仲介」を狙い、その物件情報を他社に漏らさないようにすることです。
両手仲介をすれば、仲介手数料を売主・買主両方から貰えるので収益が倍になります。不動産会社としては美味しいので、意図的に他社に物件情報を渡さずに自社内で「囲い込み」をする業者も多いのです。
さらに例えば、ほかの不動産会社がマンションの広告を見て、「うちにこの物件を検討しそうな顧客がいる。見学に行きたい」と思い、その物件を担当している不動産会社に問い合わせたとします。
そのとき、その問合せを受けた不動産会社が、自社で買主を見つけて両手仲介にしたいがために「もう成約するので見学はできません」と嘘をついて断ってしまうのも囲い込みの典型です。
当然、囲い込みをされると集客が著しく減るので売主からするとデメリットしかありません。
囲い込みについては下記記事参照
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中古マンション売却の両手仲介とは？利益相反を生む「囲い込み」に注意
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一般媒介契約のデメリット｜業者の売却活動への投資費用・モチベーションが下がる
不動産会社が売却活動への投資コストを抑えてしまう
これは不動産会社の立場で考えれば当たり前の話です。一般媒介契約では売主が複数の業者を品定めするため、最終的に売主に選んでもらえた会社しか仲介手数料をゲットできません。
つまり、いくら売却活動に労力とコストを投下しても、最終的に売主に選ばれなければ投資したコストは全て無駄になってしまうのです。
そのリスクを考えると、不動産会社は一般媒介契約で広告活動に大きなお金や人員を投下したくありません。
例えば、一番大事な広告費。チラシ広告は印刷費用や投函費用がかかってきます。また、SUUMOやホームズなどポータルサイトに掲載するにも掲載料がかかってくるので、フルに広告活動をすると10万円単位の金額になってしまいます。
フルに広告投下しても、売主が他社へ行ってしまえば広告費はまるまる赤字です。そのリスクを嫌って、例えばポータルサイトは「最も安く済む弱小ポータルサイトに掲載しておくだけでいいか……」くらいのテンションにはなりかねません。
報告活動義務もないので、不動産業者がどれくらい活動しているかも分かりにくい
一般媒介契約だと、不動産会社が今どんな売却活動をしているかという報告を売主にする義務がありません。つまり売主からすると「本当にちゃんと活動してくれているのか？」を確かめる術がありません。
ただでさえ、業者が売却活動に本気を出しにくい一般媒介契約です。悪質な会社だと、実際にはほとんど広告活動をせず、売主にも報告もしない……というケースもあります。
複数会社との同時やりとりが大変
一般媒介契約で複数社と契約すると、スケジュール調整や連絡のやりとりがそれだけ大変になります。
複数人の担当者と常に連絡を取り合ったり、各社との内見の予定を調整したりと売主側の労力もかなりかかってくるのは意外と大きなデメリットになります。
一般媒介契約は人気エリア／好立地の売れやすいマンション売却におすすめ
簡単に言うと、人気エリア／駅近／再開発エリアなど、「誰がやっても売れるよね」というくらい人気のある（訴求力のある）マンションのケースであれば、一般媒介契約を結ぶメリットが強いです。
適正価格で売れる自信があるマンションであれば、不動産会社も「目玉物件」として、一般媒介契約だとしても不動産会社が積極的に広告をする可能性が高いです。
人気物件であれば広告出すだけで（熱心に営業しなくても）買い手が集まるので、囲い込みを回避する目的で一般媒介契約を選択するメリットが強まります。
また別の観点で言うと、不動産会社からすれば、その「目玉物件」で集客した人に、ほかの物件をすすめることも可能です。そのため、仮に目玉物件自体は他社に取られたとしても、その目玉物件を「店舗にお客を呼ぶための広告塔」として使えれば一定の集客効果を得られるということです。
以上のような理由から、訴求力のある物件であれば、一般媒介契約でも問題なく適正価格で売却できる可能性が高いうえに、囲い込みのリスクを回避できるという旨味があります。
一般媒介契約を結ぶ不動産会社の選び方
付き合いのある不動産会社だったり、マンション購入時にお世話になった不動産会社に相談してみるのはまず一つとして、それ以外で一般媒介契約を結ぶ業社の選び方について。
考え方としては、
- ネットの一括査定で5〜10社に査定に出してみる
↓ - 最も高い査定価格を出した会社と、最も低い査定価格を出した会社を切り捨てて、間の4〜5社くらいをピックアップする
↓ - あとは担当者に会ってみてフィーリングで決める
という感じでOKです。
まずは、ネットの一括査定サイトを使って複数社に一括で査定依頼が出してみましょう。
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一括査定で5〜6社に査定してもらったら、最も高い査定をした業者と、最も低い査定を業者を消去法で弾きます。
一般的に査定では、一番高額な査定価格を出した業者に安易に飛びついてしまう人が多いのですが、これは注意が必要です。というのも、契約を結びたいがためにわざと高額な査定価格を出して「客を釣る」業者がいるからです。なので、一番高額な査定を出した業者も消去します。
査定価格は「その価格で売れる」ことを保証するわけではなく、あくまで「その価格で売り出してみる」という目安価格にすぎません。言い換えれば、査定価格は「なんとでも言える価格」です。この点を理解していない人が意外と多いので注意してください。
そして4〜5社くらいピックアップしたら、あとは直接相談にいくなり訪問査定（実際に物件に来てもらう査定）をお願いするなどして、実際に担当者に会ってみて決めるのが良いでしょう。
不動産取引は結局は人 対 人の商売なので、売却の成否は担当者の力量がものをいいます。いくら大企業の営業マンでも頼りない人もいれば、ノリが軽すぎてどうも苦手……という営業マンまで色々な人がいます。
なので、最終的には「人」で選ぶのが間違いないかと思います。
まとめ
媒介契約については、万人に対して「コレが一番良い」という正解はありません。人によって、物件によって一番適した契約は違ってくるので、自分のケースと照らし合わせて選んでみてください。
他の契約種類については下記記事にまとめています。
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【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか？
マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。
査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。
まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。
まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。
近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。
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