マンション売却の媒介契約

専任媒介契約のメリットデメリット|特徴や仲介会社の選び方【中古マンション売却】

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マンションをはじめとした不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

そのため不動産会社と「媒介契約」という契約を結びますが、媒介契約には3つの種類があります。

3種類の媒介契約

  • 一般媒介契約
    → 複数の不動産会社に売却依頼が可能で競わせることができる。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)も可能
  • 【専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)は可能。
  • 専属専任媒介契約
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)もできない。その代わり、活動レポートを細かく報告してくれたりと、サービスレベルでは最も手厚い。

参考マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

今回はこのうち、不動産売却の現場では一番多い「専任媒介契約」について詳しく解説したいと思います。

一般媒介や専属専任媒介と比べたメリットデメリットなども分かりやすく解説していきます。

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専任媒介契約の契約内容とは?

管理人
専任媒介契約とはどんな内容の契約か? まずは簡単にまとめて解説します。

専任媒介契約の概要

  • 【依頼ルール】1社だけに依頼。複数社に同時依頼はNG。
  • 【レインズへの登録義務】7営業日以内に登録義務あり
  • 【売主への売却活動報告義務】2週間に1回以上の報告義務あり
  • 【自己発見取引】可能
  • 【契約期間】3ヶ月

1社専任の依頼。複数社への依頼は不可

専任媒介契約は、1社の不動産仲介会社だけに依頼する契約になります。一般媒介契約のように、複数社に並行して依頼することはできません。

これはデメリットのように思えますが、メリットにもなります。その点は後述にて。

レインズへ7営業日以内の登録義務あり

「レインズ」というのは、不動産業者間の物件情報ネットワークのことです。

レインズに売却物件を載せると、他の不動産業者にもあなたの物件が売りに出ることが知れ渡るので、購入者探しが効率的になります(他社が購入希望者を見つけてきたりするので)。

専任媒介契約の場合、7営業日以内のレインズ登録が義務づけられています。

売主へ2週間に1回以上の活動報告義務あり

専任媒介の契約だと、不動産会社は2週間に1回以上、売却活動の進捗状況を売主に報告する義務があります。

これによって売主は、

  • どんな売却活動をしているのか(広告展開など)?
  • 広告への問い合わせがどれくらい来ているのか?
  • 内見などの申し込みは何件か? 
  • そもそも業者が売却活動をサボっていないか?

などなど逐一状況を知ることができます。

自己発見取引が可能

専任媒介契約では、自己発見取引が可能です。

「自己発見取引」とは、売主が自分で買い手を見つけてくることを指します。例えば親族だったり知り合いだったりといったケースですね。

ただし後述しますが、専任媒介契約の場合、買い手を自分で発見した場合でも、その時点までに不動産会社がかけた費用(広告費用や人件費など)は一部手数料として発生するケースがあります。

自己発見取引にについて詳しくは下記記事に書いているので参考にしてください。

詳しく!
自己発見取引とは?買い手を自分で見つけた時も仲介手数料を払うの?【マンション売却】

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媒介契約の契約期間は3ヶ月。途中解約は違約金発生のリスク

専任媒介契約の契約期間は3ヶ月です。

その期間が満了するときに媒介契約を解除することが可能で、場合によっては違う不動産会社に契約を乗り換えることも可能になります。期間を満了すれば違約金やペナルティもなく、不動産会社との契約を円満に終わらせることができます。

もし、3ヶ月の契約期間内に契約解除したい場合、違約金が発生するケースがあります。具体的な内容としては、たとえば解約申し立て時点までに不動産会社が費やした広告費用などが該当します。

そのため、媒介契約期間の残期間が短いほど、違約金は高額になるケースが多いです。なぜなら、媒介契約期間が短いということは、それだけ売却活動期間を長く行ったということだからです。

この違約金をいくらにするかは、売主と不動産会社で話し合って決めることになります。

もっと詳しく
媒介契約を解約して不動産会社を変更したい!解約方法と違約金について

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専任媒介契約のメリット

不動産会社の本気度が高い

不動産会社の本気度が高いとは、売却活動にあたり広告費と人件費をより多く投下するということです。

専任媒介契約は1社にしか売却を依頼できないので、不動産会社からすると競合他社に成約を取られる心配がなく、最初から全力で広告費や人件費といった先行投資をかけてくれます。

これが「一般媒介契約」だと、複数社に並行して売却の依頼ができるので、不動産会社同士で競争になります。そうなると最終的に選ばれないリスクから、不動産会社は広告費や人件費の先行投資がなかなかできないというデメリットがあります。

(選ばれなければ仲介手数料が貰えず、広告費や人件費が水の泡になるため)

専任媒介契約は最初から一社のみに専任で依頼するため、不動産会社は仲介手数料を他社に取られる心配がなく全力で売却活動をしてくれるのです。

売却活動報告など、不動産会社とのやり取りが楽

複数社に依頼する一般媒介契約と違い、専任媒介契約は相手が一社だけなので全てのやりとりが楽です。

例えば、専任媒介契約では、不動産会社は売主への売却報告義務があります。2週間に1回以上は必ず売却活動報告をまとめて伝えてきてくれます。こうした報告を受け取るにも、1社専任の方がコミュニケーションコストが低いので負担になりません。

一方の一般媒介契約の場合は、売却を依頼している不動産会社が複数社ある上に、売却活動報告の義務自体がありません。そのため、複数の不動産会社に売却状況を聞くためにわざわざ売主自ら定期的に連絡を入れる必要があり非常に面倒クサいです。

不動産の売却活動は3か月を超えることも多く、活動中は密に連絡を取り合う必要があります。

価格戦略を考えやすい

前項のように、専任媒介契約は売却活動報告が必ず売主にフィードバックされます。そのため、以下の理由で価格戦略を考えやすいです。

  • 広告の予定が分かる
  • 広告からの反響数が分かる
  • 検討者の状況が分かる

たとえば、自分のマンションが2か月経っても売れる気配がないとします。そのとき、そもそも広告量が少ないなら、売却価格を下げなくても広告量を増やすという対策ができるかもしれません。

また、検討者がいるのに成約に至らない場合は、価格に原因がある可能性が高いです。しかし、そのようなときも定期的に売却報告を受けることで、適正価格が分かってきます。

このように、専任媒介契約は定期的な売却報告があるので、価格戦略を立てやすい点がメリットと言えます。

(価格戦略については下記記事も参考に)

価格戦略
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専任媒介契約のデメリットとは?

一般媒介契約と比較した際のデメリット

一般媒介契約より劣るデメリットは2つ挙げられます。

1. 自己発見取引でも手数料が発生するケースがある

前述しましたが、自己発見取引とは売主が自ら購入者を見つけてくることです。

買い手を自分で見つけてきた場合、契約によって以下のように取り決めが違います。

  • 一般媒介契約
    ⇒売主の支払い負担なし
  • 専任媒介契約
    ⇒仲介手数料の支払い義務はないが、その時点での売却活動費は請求される可能性あり

一般媒介契約は自己発見取引の場合に費用負担がありません。しかし専任媒介契約の場合は、広告費などその時点までに不動産会社が負担している費用を請求される可能性はあります。

自己発見取引になるケースは多いとは言えませんが、仮に自己発見取引になったら専任媒介契約の方が費用負担は大きくなります。

2. 囲い込みリスクがある

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主のどちらも自社で抱きかかえる「両手仲介」を狙い、その物件情報を他社に漏らさないようにすることです。

両手仲介をすれば、仲介手数料を売主・買主両方から貰えるので収益が倍になります。不動産会社としては美味しいので、意図的に他社に物件情報を渡さずに自社内で「囲い込み」をする業者も多いのです。

さらに例えば、ほかの不動産会社がマンションの広告を見て、「うちにこの物件を検討しそうな顧客がいる。見学に行きたい」と思い、その物件を担当している不動産会社に問い合わせたとします。

そのとき、その問合せを受けた不動産会社が、自社で買主を見つけて両手仲介にしたいがために「もう成約するので見学はできません」と嘘をついて断ってしまうのも囲い込みの典型です。

当然、囲い込みをされると集客が著しく減るので売主からするとデメリットしかありません。

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一般媒介契約であれば複数社に依頼しているので一社に囲い込みをされるリスクは少ないですが、専任媒介契約は一社のみに依頼するので、その1社が囲い込みをすると大きなデメリットになります。

もちろん全ての不動産会社が囲い込みをするわけではないですが、専任媒介契約は一般媒介契約に比べて、囲い込みをされるリスクが高くなるのは間違いありません。

 

専属専任媒介契約と比較した際のデメリット

専属専任媒介契約より劣る点は、専属専任媒介契約の方が営業担当者とより密接に関わるので、本気度は専属専任媒介契約の方が高くなることがあります。

具体的に専属専任媒介契約に劣る点は以下2つです。

1. 売却報告の回数が少ない

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、売却報告義務の回数に差があります。

  • 専任媒介契約:2週間に1回以上
  • 専属専任媒介契約:1週間に1回以上

売却報告義務とは、広告活動の予定や反響数、検討者の状況などを不動産会社が売主に報告する義務のことです。

この報告を受ける頻度が高いほど、今後の価格戦略などを立案されやすいので、その点は専属専任媒介契約と比べて頻度が低い専任媒介契約のデメリットになります。

一般媒介契約は報告義務がないので、一般媒介契約と比較するとメリットと言えます。

2. レインズへの登録が遅い

レインズとは不動産会社のみ閲覧できる物件情報のネットワークシステムで、レインズに物件を登録するとほかの不動産会社から購入見込み客を紹介してもらえる可能性が高まります。

この登録義務ですが、

  • 専属専任媒介契約:契約後5日以内
  • 専任媒介契約:契約後7日以内

と、専任媒介契約の方が2日ほど遅いです。

微々たる差なので大きな影響はありませんが、少なくとも専任媒介契約の方は専属専任媒介契約ほど、早期売却するためのルールが定められていないのが分かると思います。

一方で一般媒介契約は登録義務がないので、一般媒介契約と比較するとメリットと言えます。

 

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専任媒介契約を結ぶ不動産会社の選び方

専任媒介契約は、一度結ぶと3ヶ月は縛りになるので業者選びが非常に重要になります。信頼できる不動産会社と出会えるかどうかが鍵ですね。

付き合いのある不動産会社だったり、マンション購入時にお世話になった不動産会社があればぜひ候補に入れておきたいところ。

それ以外で、イチから不動産会社を探す際の方法としては、

  1. ネットの一括査定で5〜10社に査定に出してみる
  2. 最も高い査定価格を出した会社と、最も低い査定価格を出した会社を切り捨てて、間の4〜5社くらいをピックアップする
  3. あとは担当者に実際に会ってみて相性で決める

という感じでOKです。

まずは、ネットの一括査定サイトを使って複数社に一括で査定依頼が出してみましょう。

公式HPイエウール

不動産査定サイトの大手「イエウール」。最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけ。

 

こんな感じで簡単に査定に出せます(もちろん無料です)。

1分程度で入力終わるので、空いた時間にサクッと査定依頼しておきましょう。査定に出さないと何も始まらないので。

参考記事
マンション売却するなら査定から!一括見積もりの依頼方法と注意ポイント

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一般的に査定では、一番高額な査定価格を出した業者に安易に飛びついてしまう人が多いのですが、これは注意が必要です。というのも、契約を結びたいがためにわざと高額な査定価格を出して「客を釣る」業者がいるからです。なので、一番高額な査定を出した業者も消去します。

査定価格は「その価格で売れる」ことを保証するわけではなく、あくまで「その価格で売り出してみる」という目安価格にすぎません。言い換えれば、査定価格は「なんとでも言える価格」です。この点を理解していない人が意外と多いので注意してください。

 

そして4〜5社くらいピックアップしたら、あとは直接相談にいくなり訪問査定(実際に物件に来てもらう査定)をお願いするなどして、実際に担当者に会ってみて決めるのが良いでしょう。

不動産取引は結局は人 対 人の商売なので、売却の成否は担当者の力量がものをいいます。いくら大企業の営業マンでも頼りない人もいれば、ノリが軽すぎてどうも苦手……という営業マンまで色々な人がいます。

なので、最終的には「人」で選ぶのが間違いないかと思います。

 

まとめ

媒介契約については、万人に対して「コレが一番良い」という正解はありません。人によって、物件によって一番適した契約は違ってくるので、自分のケースと照らし合わせて選んでみてください。

他の契約種類については下記記事にまとめています。

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一般媒介契約のメリットデメリット|一般を選ぶべき物件と不動産業者の選び方

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査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

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