マンション売却の媒介契約

中古マンション売却で最も多い「専任媒介契約」のメリットデメリットとは

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マンションをはじめとした不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

そのため不動産会社と「媒介契約」という契約を結びますが、媒介契約には3つの種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの簡単な特徴や違いについては「マンション売却の媒介契約はどれがいい?違いや特徴、メリットデメリット」に書きましたが、

今回はその中でも、最も主流な『専任媒介契約』についてより詳しく解説します。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は似ていますが微妙に異なる点があり、一般媒介契約と専任媒介契約は大きく異なります。それぞれの媒介契約との比較を含めた上で、専任媒介契約のメリット・デメリットを解説していきます。

専任媒介契約のメリットとは?

専任媒介契約とは簡単にいうと、特定の一社に売却活動を依頼する契約方法です。一般媒介契約のように、複数の不動産会社に並行依頼はできません。

(※買い手を自分で見つけてくることは可能です)

結論からいうと、専任媒介契約のメリットは以下の点です。

  • 不動産会社の売却活動に対する本気度が高い
  • 不動産会社とのやり取りが楽
  • 価格戦略を考えやすい

最も大きなメリットは、不動産会社の本気度が高いという点でしょう。この点こそが、一般的に専任媒介契約を選ぶケースが多い理由です。

それぞれ詳しく説明します。

不動産会社の本気度が高い

不動産会社の本気度が高いとは、売却活動にあたり広告費と人件費をより多く投下するということです。

専任媒介契約は1社にしか売却を依頼できないので、不動産会社からすると競合他社に成約を取られる心配がなく、最初から全力で広告費や人件費といった先行投資をかけてくれます。

これが「一般媒介契約」だと、複数社に並行して売却の依頼ができるので、不動産会社同士で競争になります。そうなると最終的に選ばれないリスクから、不動産会社は広告費や人件費の先行投資がなかなかできないというデメリットがあります。

(選ばれなければ仲介手数料が貰えず、広告費や人件費が水の泡になるため)

専任媒介契約は最初から一社のみに専任で依頼するため、不動産会社は仲介手数料を他社に取られる心配がなく全力で売却活動をしてくれるのです。

売却活動報告など、不動産会社とのやり取りが楽

複数社に依頼する一般媒介契約と違い、専任媒介契約は相手が一社だけなので全てのやりとりが楽です。

例えば、専任媒介契約では、不動産会社は売主への売却報告義務があります。2週間に1回以上は必ず売却活動報告をまとめて伝えてきてくれます。こうした報告を受け取るにも、1社専任の方がコミュニケーションコストが低いので負担になりません。

一方の一般媒介契約の場合は、売却を依頼している不動産会社が複数社ある上に、売却活動報告の義務自体がありません。そのため、複数の不動産会社に売却状況を聞くためにわざわざ売主自ら定期的に連絡を入れる必要があり非常に面倒クサいです。

不動産の売却活動は3か月を超えることも多く、活動中は密に連絡を取り合う必要があります。

価格戦略を考えやすい

前項のように、専任媒介契約は売却活動報告が必ず売主にフィードバックされます。そのため、以下の理由で価格戦略を考えやすいです。

  • 広告の予定が分かる
  • 広告からの反響数が分かる
  • 検討者の状況が分かる

たとえば、自分のマンションが2か月経っても売れる気配がないとします。そのとき、そもそも広告量が少ないなら、売却価格を下げなくても広告量を増やすという対策ができるかもしれません。

また、検討者がいるのに成約に至らない場合は、価格に原因がある可能性が高いです。しかし、そのようなときも定期的に売却報告を受けることで、適正価格が分かってきます。

このように、専任媒介契約は定期的な売却報告があるので、価格戦略を立てやすい点がメリットと言えます。

(価格戦略については下記記事も参考に)

専任媒介契約のデメリットとは?

一方、専任媒介契約のデメリットもあります。

「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」の両者と比較した際のデメリットをそれぞれ挙げてみましょう。

専属専任媒介契約より劣るデメリット

専属専任媒介契約より劣る点は、具体的には以下の2つにおいてあります。

  • 売却報告の回数が少ない
  • レインズへの登録が遅い

簡単にいうと、専属専任媒介契約の方が営業担当者とより密接に関わるので、本気度は専属専任媒介契約の方が高くなることがあります。

それぞれ説明します。

売却報告の義務について

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、売却報告義務の回数に差があります。

売却活動報告の頻度

  • 専任媒介契約:2週間に1回以上
  • 専属専任媒介契約:1週間に1回以上

売却報告義務とは、広告活動の予定や反響数、検討者の状況などを不動産会社が売主に報告する義務のことです。

この報告を受ける頻度が高いほど、今後の価格戦略などを立案されやすいので、その点は専属専任媒介契約と比べて頻度が低い専任媒介契約のデメリットになります。

一般媒介契約は報告義務がないので、一般媒介契約と比較するとメリットと言えます。

レインズへの登録が遅い

レインズとは不動産会社のみ閲覧できる物件情報のネットワークシステムで、レインズに物件を登録するとほかの不動産会社から購入見込み客を紹介してもらえる可能性が高まります。

この登録義務ですが、

  • 専属専任媒介契約:契約後5日以内
  • 専任媒介契約:契約後7日以内

と、専任媒介契約の方が2日ほど遅いです。

微々たる差なので大きな影響はありませんが、少なくとも専任媒介契約の方は専属専任媒介契約ほど、早期売却するためのルールが定められていないのが分かると思います。

一方で一般媒介契約は登録義務がないので、一般媒介契約と比較するとメリットと言えます。

 

一般媒介契約より劣るデメリット

一般媒介契約より劣るデメリットは2つ挙げられます。

1. 自己発見取引の取り決め

自己発見取引とは、売主が自ら購入者を見つけてくることです。

買い手を自分で見つけてきた場合、契約によって以下のように取り決めが違います。

自己発見取引の取り決め

  • 一般媒介契約
    ⇒売主の支払い負担なし
  • 専任媒介契約
    ⇒仲介手数料の支払い義務はないが、その時点での売却活動費は請求される可能性あり

一般媒介契約は自己発見取引の場合に費用負担がありません。しかし専任媒介契約の場合は、広告費などその時点までに不動産会社が負担している費用を請求される可能性はあります。

自己発見取引になるケースは多いとは言えませんが、仮に自己発見取引になったら専任媒介契約の方が費用負担は大きくなります。

囲い込みリスクがある

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主のどちらも自社で抱きかかえる「両手仲介」を狙い、その物件情報を他社に漏らさないようにすることです。

両手仲介をすれば、仲介手数料を売主・買主両方から貰えるので収益が倍になります。不動産会社としては美味しいので、意図的に他社に物件情報を渡さずに自社内で「囲い込み」をする業者も多いのです。

さらに例えば、ほかの不動産会社がマンションの広告を見て、「うちにこの物件を検討しそうな顧客がいる。見学に行きたい」と思い、その物件を担当している不動産会社に問い合わせたとします。

そのとき、その問合せを受けた不動産会社が、自社で買主を見つけて両手仲介にしたいがために「もう成約するので見学はできません」と嘘をついて断ってしまうのも囲い込みの典型です。

当然、囲い込みをされると集客が著しく減るので売主からするとデメリットしかありません。

一般媒介契約であれば複数社に依頼しているので一社に囲い込みをされるリスクは少ないですが、専任媒介契約は一社のみに依頼するので、その1社が囲い込みをすると大きなデメリットになります。

もちろん全ての不動産会社が囲い込みをするわけではないですが、専任媒介契約は一般媒介契約に比べて、囲い込みをされるリスクが高くなるのは間違いありません。

専任媒介契約の期間は?

専任媒介契約の契約期間は3ヶ月です。つまり、一度契約を結ぶと3ヶ月間は他の不動産会社に売却依頼ができなくなります。

先述した「囲い込み」を行うような悪質な会社に依頼してしまうと、他へ移りたくとも3ヶ月は縛られてしまうので、不動産会社選びは見極めが必要になります。

不動産会社選びについては下記記事にポイントをまとめているので参考にしてください。

まとめ

専任媒介契約のメリット・デメリットは以下の点を理解しておきましょう。

  • メリットは不動産会社の本気度が高いという点
  • デメリットは囲い込みリスクが大きいという点

マンション売却において一般的には、専属専任契約が選ばれるケースが最も多いです。

ただ、個々のケースによっては専属専任や一般媒介契約の方が向いていることもあるので、自分の売却物件や売却スケジュールと照らし合わせながら判断してみてください。

一般媒介契約について詳しくは下記記事にまとめています。比較の参考にぜひ。

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【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

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