マンション売却の媒介契約

中古マンション売却の決済日(引渡し日)の準備と流れ|手続き手順、必要なもの

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マンションの売買契約を結べば、いよいよマンションの決済です。マンションの決済が終われば、マンションの売却活動は全て終了となります。

そもそも決済とは何をするかというと、買主からマンションの売却代金を振り込んでもらい、その代わりにマンションを買主に引き渡すことを言います。

そのため、マンション決済は「マンションの引渡し」と同じ意味で使われることが多いです。

今回は、マンション売却の決済日に必要なものや具体的な手続き、各タームでの注意点などを解説していきます。

 

マンション決済日までの準備チェックリスト

まず、決済日当日までに「完了しておくこと」と「チェックしておくこと」があります。

1. 住宅ローンの完済手続き

住宅ローンの残債があれば、完済手続きを金融機関と行います。金融機関によっては、平日の日中に金融機関の窓口でしか受け付けしていません。

そのため特に会社員の方は、事前に手続き方法を確認しスケジュールの調整が必要になります。

2. 余裕を持ってスケジュールを確保しておく

まず重要になるのが時間の確保です。決済は「売却金額の振り込み」と「登記手続き」があります。この2つの手続きは原則平日で、かつ金融機関と法務局が営業している時間帯に限られます。

そのため、基本的には引渡日も平日で、金融機関と法務局が営業している時間帯に設定されるということです。

とくに会社員の方は時間の確保が難しいので、なるべく早く決済日と時間は決めておきます。その上で、決済日は2時間程度の時間を確保しておく必要があります。

3. 部屋を完全に空っぽにしておく

また、決済をするということは、決済日時点からマンションの所有権が完全に売主から買主に移るということです。そのため、厳密にいうと決済日時点で売主は部外者になるので、マンションの敷地にも許可なく入ることはできません。

つまり、引渡し日までには完全に引っ越しを終わらせ、部屋を空っぽにしておく必要があるということです。

このような「決済の意味」は不動産会社から説明があると思いますが、稀に理解してない売主もいるので注意しましょう。

4. 部屋の清掃をしておく

マンションの決済に関して多い質問が、「部屋の清掃はしておいた方が良いのか?」という質問です。結論から言うと、部屋の清掃は義務ではありませんがした方が良いです。というのも、明け渡す部屋を清掃しておくのは最低限のマナーだからです。

たとえば、引越した後の埃まみれの部屋を買主に引渡せば、買主は気分が良いものではありません。そのため、引き渡し後のクレームにつながるリスクも上がります。

部屋の清掃は簡単で良いので、やっておいた方が良いです。

5. 買主への伝達事項を整理しておく

また、決済日に意外に忘れがちなのが、伝達事項を整理するという点です。たとえば、以下のようなことを売主は買主に伝達する必要があります。

  • 郵便受けのダイヤルの番号
  • 部屋の備品の使い方

不動産会社から促すこともありますが、意外と上記2点は忘れることがあり、引渡後に問い合わせが来ることもあり面倒です。郵便受けのダイヤルは分かると思いますが、部屋の備品とは備え付けの家具や家電のことです。

基本的には、家具や家電の取り扱い説明書があれば問題ないのですが、もし紛失している場合には簡単に使い方を説明する必要があります。実際にあったトラブル事例では、備え付けのドラム式洗濯機の言語設定を変えて、そのままの言語で引渡したという例です。

当然ながら、使い方が分からない買主から問い合わせが来て、電話では上手く説明できないので結局売主がマンションまで行って設定し直しました。

このような手間がないよう、伝えることはきちんと伝えておきましょう。

6. 契約から決済までの室内変化をチェックしておく

また、売買契約から決済までに、室内に大きな変化がないかをチェックしましょう。

というのも、中古マンションは基本的に「現況有姿」と言って、現況のままを引き渡すというのが原則ですが、あまりに契約時と違う状況だとクレームになるからです。

たとえば、引っ越し作業によってクロスに傷が付いてしまったり、フローリングに傷が付いてしまったりした場合は、それが大きな傷であれば売主に言っておいた方が良いです。

場合によっては補修費用を請求されますが、大きな傷であれば引渡後にクレームになる可能性があります。

 

決済日(マンション引き渡し日)当日の流れ

決済は、買主が住宅ローンを借りている金融機関にて行われるケースが多いです。

この時は売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関が一同に立会い、書類の確認や金額の振込確認を行います。

当日の流れは、ざっくり以下の通り。

決済日の流れ

  • 入金を確認する
  • 引渡関係書類に署名、捺印
  • 住宅ローンを借りた金融機関へ出向き完済手続き
  • 法務局にて登記手続き

振込の確認などもあるので、決済は概ね1時間〜2時間程度かかります。当日は余裕をもってスケジュールを空けておきましょう。

決済当日に必要な持ち物

以下のとおり。

決済当日の持ち物

  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 住民票
  • 不動産権利証
  • 物件の鍵、引き渡す物件書類
  • お金(不動産会社への仲介料、司法書士への報酬、振込代など)

詳しくは不動産会社から案内があるので要確認です。

入金~署名、捺印

まずは買主が入金したことを確認します。

そして、買主から所定の金額が振り込まれれば、引渡関係書類に署名・捺印を行います。

入金手続き自体は買主が事前にしておくので、振り込み自体は朝一番にされることが多いです。そのため大抵の場合は、決済日は午前9時頃に集まって行われます。

決済関連書類とは、具体的に以下のような書類です。

  • 固定資産税清算の領収書
  • 決済確認書
  • 付帯設備の保証書の提出

固定資産税清算とは、買主からもらう清算金です。

決済日以降の税金は買主の支払いになるので、その金額の振り込みを確認し領収書を発行します。この領収書自体は不動産会社が用意してくれます。

ほかには、物件の引渡を合意した旨の書類に署名・捺印し、付帯設備の保証書などを買主に提出します。

このような一連の手続きがあるため、決済日には実印を持参しましょう。

住宅ローンを借りた金融機関へ行き抵当権の抹消~登記手続き

次に、抵当権を抹消するための書類を受け取る手続きです。

決済日までにローンの完済手続きは終わらせておくので、決済日当日は不動産会社と司法書士と一緒に、ローンを組んだ金融機関へ直接行くだけです。

金融機関へ行くと、買主から振り込まれた残代金でローンの返済手続きをしているので、後は司法書士が金融機関の窓口から必要書類を受け取るだけです。

この書類を受け取ったら、売主はもうやることはなく、登記に関しての手続きは司法書士に一任します。

司法書士が法務局にて、抵当権抹消登記と所有権移転登記の手続きをします。その手続きが完了したら不動産会社から連絡があるので、晴れて手続きは全て完了になります。

つまり、ローンを完済している人は金融機関の手続きがないので、前項の「入金~署名、捺印」で決済に関しての業務は完了になります。

 

【補足】決済日の予定が合わず、代理で決済する場合

先ほどいったように、決済は基本的に平日の日中になります。そのため、どうしても仕事などが抜けられずに、売主(マンション名義人)が決済に立ち会えないという場合もあります。

その場合は、委任状を作成して、親族などに代理で決済手続きをしてもらいましょう。

その際の注意点は以下の通りです。

  • 前もって委任状を作成しておく
  • 印鑑証明が必要
  • 実印での捺印が必要

不動産会社に言えば委任状は用意しておいてくれます。ただ、印鑑証明などが必要で当日に用意するのは厳しいため、代理を立てる場合は事前に委任状は用意しておきましょう。

ただ、代理を立てたとしても、何かあったときのために常に電話に出られる状態にはしておきましょう。

まとめ

マンション売却は、売買契約が終わっても決済(引渡し)までは気を抜かないことが重要です。まだ仕事は終わっていません。

決済日当日、鍵の引き渡しが終わり、お世話になった不動産会社や司法書士に仲介手数料を支払えば、そこで晴れてマンション売却の完了となります。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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