マンション市場考察

修繕積立金が高すぎる!相次ぐ値上げでマンション売却を検討する人も

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分譲マンションを所有している人にとって、年々ボディーブローのように負担を感じる「修繕積立金」という存在。これは、将来発生するマンション(の共有部分)の修繕工事費用を日頃から積み立てておく……というものです。

修繕積立金の額はマンションの規模にもよりますが、一般平均クラスのマンションだと大規模修繕工事は10年〜15年ごとに1回行われ、1戸あたり大体100万円程度の負担になるイメージです。10階建ての2LDK〜3LDKだと10,000〜15,000円/月くらいが平均でしょうか。

これに加えて、共有部分の日々の手入れをしてもらうための「管理費」がまた別でかかるので、合わせると地味に重い負担が毎月かかるわけですね。

で、一番厄介なのが、この修繕積立金は後からどんどん値上げされたり追加費用を要求されたりするケースが多いことです。とくに大規模修繕が近づいてくると、どんどん積立金の負担が重くなっていきます。ヒドいと当初の2倍〜3倍に上がるケースもあります。

この理不尽とも思える修繕積立金の値上げ、なぜなんでしょうか?

 

なぜ?修繕積立金がどんどん高く上がる理由

「購入した当初は月々7000円だったのに……今じゃ毎月15000円に……」

なんて人は少なくないでしょう。なぜ新築で買ったときから修繕積立金が高くなるのかというと、大きな理由が2つあります。

理由1.  最初の積立金額がそもそも低く設定されている

まず第一にコレです。新築で購入した当初に設定されていた修繕積立金が、本来必要な額より安く設定されているからです。

なぜ安くされているかというと、当然ながら安く見せることで「購入してもらいやすくするため」です。

購入者にとってマンションは人生最大の買い物。月々にかかる管理費や修繕積立金まで含め「トータルコスト」をシビアに検討します。なので、最初から修繕積立金を高くしすぎると購入率が下がるわけです。

なので、新築時は修繕積立金を安くして「見栄え」を良くする。そして物件が購入されてから、不足分の修繕積立金は将来的に値上げで調整すればいい……こういうことです。

だいたい、修繕積立金の値上げは段階的に行われます。一気に上げたら反発を受けて部屋を売却される恐れもあります。なので、数年後に3割増し、また数年後に5割増し……という風にイヤらしくあげてきます。

もちろん、購入時に「修繕積立金は、将来的に値上がりすることもあります」と一応の説明もあるでしょう。ただ、購入側としては人生最大の買い物を前にして気持ちも高ぶっているので、「将来的に〜かもしれません」なんて未来の曖昧なことを言われても判断力が鈍るのが普通です。不動産屋もその辺の心理はわかってるんですよね。

この「買わせるために最初だけ安くして、後から値上げする」という手法は、不動産業界の良くないところの一つだと思います。完全に、お客さん側ではなく販売側の利益に向いたやり方なので。

理由2.  建築業界の人手不足による人件費の高騰

世は空前の人手不足時代です。その中でも建設・土木業界は3K(きつい・危険・きたない)のイメージが強いためか、とくに深刻な人手不足に陥っています。

そのため建設現場の人件費がどんどん高騰しており、大規模修繕にかかる費用も高騰しているわけですね。なので、10数年前(新築当初)に想定していた修繕積立金では全然足りなくなってきたのです。

こればっかりは時代の動きなので致し方ありません。

 

タワーマンションは今から大規模修繕工事が続々

とくに、これから修繕積立金の負担がキツくなってきそうなのがタワーマンション。この10年くらいで大規模修繕工事に入るマンションが多いからです。

大規模修繕は、およそ十数年〜20年程度で行われます。タワーマンションは2000年代に入ってから急速に乱立しはじめたので、周期的に2020年くらいから続々と大規模修繕のターンに入ります。

不運にも人手不足で人件費高騰している時期と重なり、ただでさえ工事費用が高騰している上に、タワーマンションの外壁修繕は足場が組めずにゴンドラ作業になるので効率も悪く、天候によっても中断せざるを得ないので日数もかかりと、とにかく人も時間もカネもかかるというツラさ。

さらなる悪材料としては、2020年の東京オリンピックの存在によってマンション市場のバブルが崩れる気配もあり、投資用に高級タワマンを爆買いしていた中国人投資家たちが五輪前の今すでに投げ売りを始めています

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五輪後の相場下落を懸念して投資家たちが売却を始めると、ただでさえ足りない修繕積立金がさらに集まらなくなり、残った住民たちにさらなる値上げを要求しないといけない負のスパイラルに陥ります。

大規模修繕を目前にして修繕積立金の急激な値上げや追加要求に苦しんでいるタワマン住民は今後も増えそうです。

下記記事でも書きましたが、タワーマンションは購入してから後悔する人が結構多いみたいですね。

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修繕積立金の負担増でマンション売却を決める人も

マンションの売却タイミングとして「今」を検討している人って多いんですよね。

というのも現在は、

  • 2018年現在、マンション相場が過去稀にみるほど高騰している(バブル状態)
  • 2020年に東京オリンピックを控えている(←バブル終了の引き金になる懸念)
  • 日本の急激な人口低下・少子高齢化により空き家率が深刻になっていく

といった「いま売っときたい材料」が結構揃っているからです。

ここに加えて修繕積立金の値上げという新材料が加わったことで、ついに売却の決断をする人がいるようですね。ネットの一括査定サービスの依頼件数も増えてきているようです。

参考イエウール(無料一括査定サイト)

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

公式HPイエウール

もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。

もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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