マンションの売却は、不動産会社に査定依頼を出すことから始まります。ここで注意なのは、不動産売却の成否は依頼する不動産屋に大きく左右されるということ。つまり、最初の不動産屋選びを失敗すると満足のいく売却をすることが難しくなります。
そんな売主にありがちなミスが、査定依頼を1社にしか依頼しないこと。そして、その1社に丸め込まれてそこで媒介契約を結んでしまうことです。1社のみだと相場価格を比較しないので、明らかに安い売却価格を鵜呑みにしたまま契約してしまうリスクもあります。
結論から言うと、まずマンションを査定に出すときは必ず複数社に査定依頼を出すこと。”何社か？”という正解はないものの、最低4社には査定してもらうことをおすすめしておきます。
その根拠や、査定依頼にありがちな失敗などをこの記事でまとめていきます。
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査定依頼は複数社（4社以上）に出すべき理由
査定価格は不動産会社によって違う
不動産というのは特殊な商品です。定価が存在せず、全く同じ商品（あらゆる条件が同じ部屋）が世の中に二つと存在しません。適正価格をつけるのが非常に難しい商品と言えます。
そのため、不動産の査定価格というのは査定する人間の主観によって金額が上下します。会社ごとに一定の評価基準は設けているものの、担当者の主観や経験則でも微増微減するほどです。
3000万と査定価格を出す会社もあれば、3300万や3600万という価格を出す会社もあります。複数社で比較してこそ3400〜3500万前後が妥当かな？ という目安が立つのです。
その時に3000万を出した1社にしか査定してもらっていないと、本当は3500万円くらいで売れる物件も3000万円程度で安売りしてしまうことになるかもしれません。
そのため、”マンションの査定は複数社に依頼して比較する”というのは重要というより大前提の話です。
契約目的で、あまりに高い査定価格で釣ろうとする業者がいる
不動産会社の立場として、査定をしても実際に仲介契約を結んでもらえないと意味がありません。なので、査定にきたお客様を何とか契約に持ち込もうとするのは当然です。
ですが悪質な業者だと、わざと高い査定金額を出して契約に持ち込もうとするところもあります。
査定価格はあくまで査定価格であり、売れる価格ではありません。ぶっちゃけ何とでも言えてしまう数字なので、査定価格で”釣って”、契約に持ち込めればノルマクリアなのです。そして残念なことに、売主は少しでも高い査定金額を出してくれた業者に頼んでしまう傾向があります。
こうした業者に依頼を頼むと、契約を結んだあと実際に売却活動が始まると、当初の査定価格からどんどん値下げが始まるのがオチです。
あなたが他社に査定依頼を並行依頼していないと分かれば、自社と契約に持ち込むために「夢のような査定価格」をワザと出してくる可能性もあります。
そうした業者に当たったときに、複数に査定依頼を出していれば、一社だけ明らかに他と違う査定額を出してきているのが分かりますよね。そこで初めて「怪しい」と勘ぐれるようになるのです。
4社に依頼して、査定額の一番上と一番下を外す
契約を取りたいために、多少”色”をつけた査定額を出してくるのは普通のことです。イメージ的に相場価格の10%は高く付けてくると思っておくくらいが丁度いいです。
査定は4社〜5社程度には出しておき、まずは全社の平均額を出して相場感を把握しておきましょう。
その中でどの社に依頼するかですが、前述のように突出して高い金額、あるいは逆に安すぎる金額を出してくる業者は避けたいところ。そう考えると、採点競技の方法と同じく、4社に査定依頼を出して一番高い業者と一番安い業者を除外して、間の2社で比較検討するくらいの方法がいいのではないでしょうか。
ひとまず、中間で比較するために最低4社には査定をしてほしいところです。
大手と地元密着中小のどちらにも査定してもらう
また、査定はなるべく大手の不動産会社と地元の中小不動産屋のどちらにもしてもらう方がベターです。
不動産売却において、必ずしも大手の方が得だとは限りません。大手と中小で得意不得意があり、ノウハウなどもかなり違うので物件によっては地元密着の不動産会社の方がうまく運ぶことも往々にしてあります。
大手か地元中小か？中古マンション売却で失敗しない不動産屋選びのポイント
ネットの一括査定サービスを使えば、大手も中小も含めて複数社に一斉に査定依頼を出せるので、何社でも手間はかかりません。もちろん、査定だけであれば無料なのでコストもかかりません。
おすすめの一括査定サービス
一括査定サービスは色々ありますが、一つおすすめするなら大手の「イエウール」です。
査定依頼がわずか60秒で終わるという手軽さもありますが、大手と地元密着の両タイプの不動産会社に査定を出してくれるのが良いところ。
ネットの査定サイトを使えば、査定料無料で5社〜10社くらいの不動産会社に一括で査定依頼を出すことができるので、手軽にマンション価格を見てもらうことができます。
公式HPイエウール
査定はもちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。
入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。
こんな感じで簡単に査定依頼ができます（無料です）。
現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。
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査定金額の根拠を必ず聞くように
査定依頼を出したときは、査定金額の根拠を必ず聞いておいた方がいいです。なぜなら前述のように、客引きのためだけに高い金額を出しがちな業者もいるからです。
売却マンションの査定方法は大きく3種類ありますが、多くは「取引事例比較法」という方法が使われます。簡単にいうと、”過去に同じような条件の物件がいくらで売れたか？”を参考にする査定方法です。
同じマンションの別室が過去に売却実績であれば分かりやすいですが、それがなければ同エリアの同グレードマンションの取引実績などから推定します。
こうした過去の取引実績は、ネット検索などで多少は調べることができるので、査定に出したときは自分でも近隣マンションの売却実績を検索して大体の相場感を調べておくといいです。そうなると、出された査定金額が自分の事前予想と乖離していた際に「この金額はどういう根拠で？」と聞きやすくなります。
その根拠がどうも曖昧でピンとこない場合は、不動産屋が取り繕っている可能性が高いので、良し悪しを判別しやすいです。
不動産売却はほとんどの人が素人であり、業者の言いなりに事が運びやすいので、多少なりとも自分で「おかしいときはピンとくる」くらいの知識を持っておいた方が安心ですよ。
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査定価格が他社に漏れることはある？
ごく稀にですが「1社に査定価格を出してもらったら、他の不動産屋にも共有される」という話を聞きますが、これはありません。査定価格が他社に伝わることはないので安心しましょう。
もし、依頼している不動産屋が「査定価格は他社とも共有されるので、別で他に査定依頼だしても大体どこも結果は同じですよ」と言ってきたら、それはあなた（顧客）を他社に渡さないための話術に過ぎません。
むしろ、もしそんなことを言ってくれば、そこは”嘘をついてでも自社と契約させようとする悪どい業者”と判定していいくらいです。
査定は複数社に出して損することはないので、安心して査定してもらいましょう。
まとめ
最初に行ってもらうのはいわゆる「机上査定」であり、あくまで数字やデータ上から算出する査定金額に過ぎません。いくつかの不動産会社に査定依頼をしたら、その後は数社に絞って「訪問査定」をしてもらいましょう。
訪問査定は、実際に物件を訪れて査定する方法です。実物を見ての査定なので、より正確な金額が出せるようになります。
机上査定と訪問査定について、詳しくは下記記事にまとめているので参考にしてみてください。