マンション売却の知恵袋

売却活動してない?依頼した不動産屋から連絡がない時の原因と解約変更について【マンション編】

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マンションの売却を不動産会社に依頼して契約結んだはいいものの、それ以降、不動産会社からなんの連絡もなしで困っている……という悩みのケースがよくあります。

内見が入ったときにだけ連絡してくる程度で、それ以外で売却活動の状況など一切教えてくれない。もはや本当に活動してくれてるのかすら怪しいというレベル。だんだんと信用していいのか分からなくなってきますよね。

この記事では、その原因と対策について一般的にありがちなことを書いていきます。

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売却活動に手を抜いてるかも?不動産会社から連絡がこない原因は2つ

不動産会社の熱心さが全く感じられない……。

売却状況についての連絡がほとんどないという場合、確かに不動産会社が売却活動にそこまで熱心に動いていない可能性があります。

依頼されたのに売却活動に消極的なのは実はよくあることで、一般論ですが、その原因としては2つ考えられます。

  • 不動産会社と「一般媒介契約」を結んでいる
  • 売却マンションの価値が低い(価格が安い)

もしかしたら、あなたの場合もこのどちらかではないでしょうか?

それぞれのケースについてもう少し詳しく書きます。

【原因1】一般媒介契約は不動産屋が活動に精を出しにくい

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に並行して依頼ができる契約になります。売主からすると、複数の会社を比較できる、その上で選択できるというメリットがあります。

しかし、一般媒介契約の最大のデメリットとして、不動産会社が売却活動に「本気を出せない」という点があります。

不動産会社の立場になって考えれば当然で、いくら売却活動に人件費や広告費を投入しても、最終的に売主が他社の不動産屋を選んでしまったら1円にもなりません。それまでに投資した売却コストが全て無駄になります。

そのため、一般媒介契約となると不動産会社は売却活動に人やお金を投資しにくくなるのです。

実際に、1社のみに依頼する専任媒介契約専属専任媒介契約だと、売主に対して定期的な活動報告を行う義務があります。対して、一般媒介契約だけは売主への活動報告義務がないのです。

そうした要因もあり、一般媒介契約だと不動産会社もそこまでちゃんと活動していないケースは実際に多くあります。テキトーに形だけ安いポータルサイトに広告だけ出しておいて、問い合わせがあったときだけ対応するような感じ。活動報告の義務もないので、売主には分かりません。

一般媒介契約は一見すると売主に条件のいい契約に見えますが、実はこうしたデメリットを抱えていることを理解しておく必要があります。

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【原因2】売却物件の価格が安い

売却マンションの価値が低い(価格が安い)と、不動産会社の中で優先度が下がりやすくなります。

不動産の営業マンというのは、一人で常に複数の案件を抱えているのが普通です。彼らの多くは給料歩合制(一部またはフルコミッション)で売却価格に比例してインセンティブが入るようになっているので、安い物件をチマチマ売るより高額物件をドカンと売るほうが美味しいわけですね。

そのため、複数物件を抱えていると安い案件ほど優先度が下げられ、後回しにされてしまっている可能性も……。

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あまりに連絡が少ない不動産会社は解約して変更すべき?

担当者の変更なら口頭で伝えればOK

不動産取引は個人対個人の商売なので、じつは会社単位より営業マン単位の力量の差が大きく影響します。つまり、連絡がこない/活動に消極的というのは、依頼した会社が悪いわけではなく担当営業マンの問題だけの可能性も大いにあります。

担当者に対して「どうも信頼できなそう……」「ちょっと頼りないな……」と感じたら、率直に担当者の変更を申し出ましょう。口頭で変更してほしいと伝えるだけでOKです。

会社ごと変更するとなると、次項で書きますが違約金が発生するケースもあるので、担当者を変えるだけで解決できそうならそれに越したことはありません。

不動産会社を変更する場合、契約期間3ヶ月にて解約

会社自体がどうも信頼できない場合、これははっきり「変更すべき」です。契約を解消して、別の不動産会社に依頼しましょう。

ただ気をつけるべきは、現在結んでいる契約の契約期間です。

一般媒介契約であれば契約期間はないので、いつでも自由に別の不動産会社と契約を結べます。

専任媒介・専属専任媒介契約は、一般的に契約期間が3ヶ月です。専任・専属専任で契約している人は3ヶ月の契約期間が経つのを待ってから解約し(というより契約更新をしない)、他社と新しく契約し直しましょう。

 

契約期間中に途中解約した場合の違約金について

専任媒介・専属専任媒介契約の場合、契約期間が3ヶ月という縛りがあります。でも、売却を急いでいて一刻も早く別会社にお願いして売りたいなどの事情があるケースもあります。

一応、専任媒介契約でも専属専任媒介契約でも、契約期間中に途中解約することはできます。不動産会社に直接、口頭で解約の意向を伝えればいいだけです。

しかし、その場合は違約金が発生するので注意が必要になります。

この違約金の額は、解約を申し立てる時点までに不動産会社が投下したコスト(人件費や広告費など)になります。なので、残りの契約期間が短いほど高額になる傾向があります。

また、専任媒介契約専属専任媒介契約を比較すると、より手厚いサービスとなる専属専任媒介契約の方が違約金の額は高くなるケースが多いです。

正確な金額については、上記の考え方をもとに売主と不動産会社で話し合って決めることになります。

まとめ

不動産会社から連絡がなくて心配な場合、まずはこちらからメールなどで活動状況などを伺ってみましょう。

中にはメールすらまともに返信してこない不動産会社もあるレベルなのですが、そうした会社なら契約解消して別の会社に再依頼した方が良いです。ただし専任や専属専任の場合は違約金の発生の有無を確認しておいてください。

不動産会社は本当にピンキリで、丁寧な仕事をする会社もあれば雑な会社もあります。もっと言えば担当者ごとに丁寧な人もいれば雑な人もいるので、本当に「当たりハズレ」があるのが事実です。

マンション売買は高額の取引になるので、安売りや売れ残りで後悔しないように。不動産会社選びはしっかり行いましょう。

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「LIFULL HOME'S(ホームズ)の 不動産売却」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

マンションバブルの崩壊が不安な人は、現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。

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