【八王子市 南大沢】築年数が古くて売れないマンションもリフォームで即売却した話【体験談】

売却したマンションの基本情報

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南大沢のマンションを売却・住み替えすることになった理由と経緯

自然豊かな周辺環境と通勤事情で選んだ「南大沢」

今から約20年前、結婚と同時に新居として選んだのは「南大沢」の新築マンションでした。

南大沢には特に縁もゆかりもなく、当時の私の勤務先が八王子市内にあり、３０分以内で車通勤できる場所であることが第一の条件でした。そして第二の条件が、都会の喧騒を感じない、静かで周囲に自然も感じられる場所であることです。

夫婦二人とも運転免許と車を持っていたので、駅から遠いことは問題視していませんでした。

マンションを購入した当時、それほど発展していなかった南大沢は、その後驚くほどの発展を遂げ、3年前にマンションを売却したときには、こんな街になっていました。

「南大沢駅」は準特急の停車駅。約３５分で「新宿駅」に到着します。

また、２０２７年に開業予定のリニア中央新幹線の停車駅になっている「橋本駅」までは約５分と、今後の発展も楽しみな街です。

現在は、「南大沢駅」から徒歩３分圏内に、

• 大手スーパー「イトーヨーカドー」
• 肉のテーマパーク「東京ミートレア」
• 「三井アウトレットパーク 多摩南大沢」
• 図書館・市役所出張所・クリニックなどが入っている「フレスコ南大沢」
• TSUTAYA・ドラッグストア・クリニック・飲食店などが入っている「フォレストモール南大沢」

などがあり、買い物や飲食、急な病気にも困ることがありません。

桜の時期には、首都大学前の通りやベルコリーヌ住宅街につながる、見ごたえ充分の長～い桜並木や、公園もたくさんあるので、駅の周囲だけでも自然を満喫できる街です。アウトレットパークは「店内：犬OK」のお店が多いため、休日にはワンちゃん連れの人をたくさん見かけます。ペットを飼われている方は、より一層楽しめる街でもあります。

だからこそ、新しい引っ越し先として選んだのも、やっぱり「南大沢」なのでした。

「南大沢」から「南大沢」へと住み替えした理由は？

南大沢のマンションで暮らした１７年間。

マンションの人たちもいい方ばかりで、特に不自由を感じることなく過ごしていました。

ただ、子どものいない私たち夫婦が中高年の域に入るようになり、次第に将来への不安を感じるようになりました。

今は問題なく過ごしていても、このまま同じマンションに住み続けると、８０代になったときにマンションは築５０年。さすがに建て替えやマンション丸ごとの大掛かりなリフォームなどの問題が現実のものとなる可能性もあります。そのときに年老いた状態で、引っ越しや一時退去などの対応ができるのか、とても心配でした。

また、「南大沢駅から徒歩２０分」という距離感も問題でした。

車を運転できる状態なら何の問題もないのですが、人生何があるか分かりません。いつ、事故や病気で車の運転ができなくなるか分かりませんし、何も起きなかったとしても、高齢になったらいつかは運転免許を返上する日がやってきます。

そういった将来のことを考えると、新しいマンションへの住み替えを検討してもいいのではないかと思うようになりました。

ちょうどその頃、「南大沢駅から徒歩７分」の場所に新築マンションが立てられる計画があることを知りました。この先もずっと南大沢に住み続けたいと思っていた私たちは、その説明会に参加し、2014年の３月に思い切って買い替えることを決心したのです。

ただ、新しく購入したマンションはまだ建設前で、実際に住めるのはその翌年の８月から。それまでに古いマンションを売る期間は１年以上と、十分にあったのです。逆に今になって考えると、十分な売却時間があったことが、「あだ」となってしまったのかもしれません。

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引っ越しの３ヶ月前からマンションの売却活動をスタート

マンションの査定を複数業者に依頼

引っ越しまで１年以上あったので、現実的に売却できるようになる時期を待ち、実際は引っ越しの３ヶ月前から売却活動を始めました。

マンションの売却なんて、もちろん初めての経験。何をすればよいのか分かりません。

まずは、不動産仲介業者に相談に行き、査定をしてもらうことから始めました。

当然、地元の業者に行くべきだろうと、南大沢駅の近くにある２件の業者に相談しました。１件は、テレビCMでもお馴染みの大手業者。そして、もう１件は多摩地域をメインとした地元に強い中堅業者です。

大手業者は全国規模にわたる販売ネットワーク網を、中堅業者は地域での過去の実績数をそれぞれアピールしてきましたが、はっきり言ってサービス内容自体に差は感じられませんでした。「大手業者」がいいのか、「地域に強い業者」がいいのか、それも素人の私には判断できませんでした。

結局、明白だった違いはひとつ。見積価格が大手業者では１７５０万円に対して、中堅業者の提示額は約１００万円程度低い金額でした。少しでも高く売りたい私にとって、この差はとても大きく、大手業者にお任せすることに決めました。

ただ、これだけ査定額に違いがあったという事実を今になって考えると、売却物件を集めるために高めに見積もるという大手業者の企業戦略だったのかもしれません。

参考記事大手か地元中小か？中古マンション売却で失敗しない不動産屋選びのポイント

仲介契約は「専属専任媒介」を選択

マンションを売却するにあたって、業者と契約を交わすのですが、契約の種類が３種類あることも初めて知りました。私たちは他の業者での販売ができない「専属専任媒介契約」を結びました。

「一般媒介契約」だと、同時に他の業者にも相談しながら販売ができるのですが、営業担当が言うには「一般媒介契約の場合、営業担当が自分で担当しているという意識が薄くなり、販売に力が入らないこともある」とのことでした。

参考記事デメリットも多い？一般媒介契約で中古マンション売却する際に知っておくべきこと

営業担当者にとっては、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」にした方が、他の業者に取られる心配がないので、当然こちらを推奨してくるでしょう。

どれを選択するかは売り主の判断によりますが、例えば、「駅から近くて築年数が浅い」、言い換えるとすぐに売れるような魅力ある物件なら「一般媒介契約」で少しでも高く売るのもありだと思います。

私たちの場合は、「駅から遠くて築年数が経っている」物件だったので、「責任を持って真剣に売ってほしい」という思いが強かったため、「専属専任媒介契約」を選びました。

「専属専任媒介契約」では１週間に１回以上、売却状況について売り主への報告義務があるため、書面や電話での状況報告がありました。

 

売り出し価格は高めに設定。１８２０万円からスタート

査定価格は１７５０万円だったのですが、売却のテクニックとして「最初はワンランク高めに設定して売り出して様子を見て、反応を見た上で査定価格まで下げる」という方法があると営業担当からの提案があったので、これに乗りました。

最初に１８２０万円の金額で広告を出したのが2014年の5月。8月に新築マンションへの引っ越しを控えていました。

最初の広告は同じマンション内にチラシとして配布すると聞きました。そこに既に住んでいる親族や親戚などに売れるケースがあるそうです。

しかし、相場より高い金額での反響は薄く、１ヶ月後に１７５０万円に値下げすることになりました。

これは想定内のことで、金額を下げたことによる割安感での売却を期待していたのですが、思ったほどの反響はありませんでした。まだ私たちが住んでいる状態でしたのでリフォームもできません。

業者への問い合わせは何件かあったようですが、私たちが住んでいる間に１組だけ内覧のお客様がいらっしゃいました。契約には至りませんでしたが、住んでいる状態での内覧は難しい点があります。

もちろん事前に連絡はありますが、いつも室内をきれいにしているわけではありませんし、見せたくない場所もあります。また、どんな人がどんな使い方をしているのかも露骨に分かってしまうため、できれば空室の状態を見てもらいたいと思いました。

さらに価格設定を見直し、リフォームも実施

売れないマンションに管理費二重払いの悲劇

新しいマンションに引っ越した後も「マンション売却」の朗報は届かず……。

ここで問題になってきたのは、新・旧両方のマンションの管理費・特別修繕費をダブルで払っていることによる家計への圧迫です。売れなければ、月３万円ずつ余分な出費を払い続けることになります。

こちらのそんな胸の内を察してなのかは分かりませんが、営業担当から再度値下げの提案がありました。

このまま売れ残り続けてしまう恐怖心も手伝い、これ以上下げないことを条件に、１６８０万円まで下げることになりました。

内覧者も５組程度あったと聞いていますが、いずれも惜しいところで契約には至らなかったとのことです。理由を聞いてみると、「壁などの汚さが目立ち、リフォームするとしてもその後の部屋の姿が想像できない」ということらしいです。

それではと、こちら側でリフォームを施すことに決定しました。

中古マンション売却の内覧時に入念に掃除すべき場所【空室／居住中のケース別】

マンション内覧に備えたチェックリスト｜買い手に好印象を与えるコツとは

簡易リフォームで見た目の印象がガラリと変わった！

リフォーム業者は不動産仲介業者からの紹介です。当初のリフォーム見積もりの提案書は合計１８０万円という、とんでもない金額でした。これにはユニットバスの丸ごと交換なども含まれていました。

見た目だけを何とかしたいという思いでしたので、以下の最低限のリフォームを施しました。

リフォーム代は合計で約７０万円の費用に抑えました。

もちろん仕上がりを見に行きましたが、これだけの施工内容でも本当にきれいにリフォームされていて、これなら自分がこのまま住み続けても問題ないと感じるほどでした。

参考記事中古マンション売却時にリフォームは必要か？メリットデメリットと費用について

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リフォーム後、早速買主が現れる！

７０万円のリフォーム費用はそのまま売り出し価格に上乗せし、「リフォーム済み物件」として１７５０万円で売り出しをかけました。

すると・・・

それはいきなり訪れました。リフォーム後に広告を出したわずか一週間後のこと。一年間売れなかった部屋を「購入したい人がいる」とのこと。すでに内覧も済ませているとのことです。

ただひとつ、金額面で迷っており、１７００万円なら即決できる様子。このあたりは最後の交渉の駆け引きになると思うのですが、こちらは一年売れなかったものが売れるということに高揚していたため、その条件をそのままのみました。

実質的には再度値下げしたことになりますが、売れずに管理費を払い続ける恐怖には勝てませんでした。また、不動産仲介業者には別途手数料として約６０万円を支払いました。

 

売買契約はあっという間に終了

契約は実際の買主様と対面し、スムーズに進みました。営業担当からの説明を聞きながらお互いに書類に名前や住所の記入と押印の繰り返しで、１時間程度で終了しました。

その後、銀行に行って、買主様が私の口座にお金を振り込み、私が振り込まれたことを確認して、全ての手続きが完了しました。

マンション購入時に付属されていた様々な説明書類は、あるだけかき集めて事前に営業担当に渡していましたので、営業経由で買主様に渡っているようです。

買主様とは、この日一度だけお会いしたことになります。少し意外だったのはファミリー層ではなく、５０代の女性の方で一人暮らしをされるとのこと。プライベートなことなので細かいことは聞けませんでしたが、息子さんが近くに住んでいるようです。

3LDKの部屋なので将来、息子さん夫婦やお孫さんが遊びに来ても十分に泊める広さがあり、マンション前には広い公園もあるので、自然に触れながら楽しく過ごされるところを想像してしまいました。

参考記事中古マンション売却の決済日（引渡し日）の準備と流れ｜手続き手順、必要なもの

まとめ

南大沢のマンション売却で教訓として学んだことは2点です。

まずリフォームについて。

私は、売主がリフォームするよりも、買主が購入後に自分の好きなようにリフォームした方が良いだろうと思っていました。しかし、築年数の経ったマンションは汚れや傷が目立ちます。部屋そのものや立地条件が良くても、見た目の第一印象ではじかれてしまうケースが多いようです。

また売却時期について、営業担当者の話では、１～３月が一番売れやすいとのこと。

４月からの新生活に合わせて購入される方が多いからです。その点、私たちは５月から売却活動を始めたので、時期的にも売れにくかったのかもしれません。

今でも売却したマンションの前を車で通る機会があります。信号待ちで停止した時は、つい住んでいた部屋を見上げてしまいます。

マンションは人生でも大きな買い物ですが、思い出も積み重ねられていくもの。大切な思い出が詰まったマンションを売るときは、計画を立てて大事に売ってあげたいし、できればまたそこで大切な思い出を積み重ねていただける方に買っていただきたいですね。