マンション売却の体験談(東京)

【体験談】東京都 東久留米のマンション売却|リフォームで査定額以上の売却に成功!

更新日:

管理人
今回は、東京都東久留米市のマンションを売却したHさんに体験談を書いていただきました。

狙いべきターゲット層を絞ってリフォームや戦略を立てることで、査定額以上の価格で売却することに成功しています。実に参考になる体験談となっています。

売却したマンションの基本情報

  • 【家族構成】夫40代、妻30代、子供2人(幼稚園、小学校)
  • 【売却マンションの広さ・間取り】12階建てマンションの12階・約65㎡ 3LDK
  • 【築年数】約9年
  • 【マンションの住所】東京都東久留米市
  • 【マンションの最寄駅】西部池袋線「東久留米」駅
  • 【駅からの距離】徒歩5分
  • 【売却した年】2017年
  • 【売却金額】約2380万円
  • 【売却活動の期間】約4~5ヶ月

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マンションを売却することになった理由・経緯

池袋まで約20分!子育てのしやすさを感じた「東久留米」駅近マンション

東久留米市のマンションを主人が購入したのは7年ほど前です。

当時、主人は家業を継ぐ為、実家の近くで家を探していました。そこで購入を勧めたのが、当時、不動産会社勤務経験があった私でした。「駅近のマンションは値崩れが起こりにくい」そう考えて購入を勧めました。

 

東久留米を選んだ理由は主人の実家に近いのはもちろん、

  • 西部池袋線「東久留米」は池袋まで約20分。
  • 駅から離れると大きな公園や、緑が多い。
  • ショッピングモールが複数存在する。

などと、都心に近いのに子育てしやすい場所だと思いました。

 

西部池袋線「東久留米駅」から、急行で約20分で池袋に到着します。

また、西部池袋線は「有楽町線」と連結していて、乗り換えなしで横浜方面の「元町・中華街」、千葉方面の「新木場」まで乗り換えなしで行くことができます。隣の「ひばりヶ丘駅」からは「武蔵境」までのバスが出ていて、三鷹、吉祥寺までのアクセスも可能です。

東久留米周辺には大きな公園が多数あり、子育てにもとても良い環境です。

ショッピングモールはイオン、イトーヨーカドーがあり買い物にも困りません。

 

購入したマンションは新築から1年以上経過しており、最後の1部屋だったので不動産屋さんも値段交渉に積極的に動いてくれました。

12階建で東南向きの最上階の3LDK。眺めは最高、駅近で買い物にも通勤にも困らない。

とてもいい物件を手に入れたと思いました。

 

しかし、購入したマンションに住まずに賃貸に出すことに・・・

引渡しも終わり、いざ引越しとなった時です。主人の会社が地方のプロジェクトに参加することが決まり、その要員に主人が選ばれました。

せっかくマンションも購入したのだし、私だけでも留まるべきか迷いました。しかし主人がいつ帰ってこれるのかも分からず、第一子を妊娠中だったため、私もついていくことにしました。

そういう理由があり、結局住むはずだったマンションは、購入時お世話になった不動産屋からの勧めもあり、賃貸にだすことになりました。

 

幸いにも賃貸人はすぐに決まり、家賃も滞りなく支払われて6年間は賃貸に出しました。

6年後、主人のプロジェクトも終わり、元の会社に戻ってきました。とはいえ賃貸人を無理に退去させる訳にもいかないので、しばらくは賃貸暮らしをしていました。

まもなく賃貸人から退去の知らせが入り、これでやっとマイホームで暮らせると主人と喜んだのは束の間、賃貸人退去後の部屋をみて愕然としました。

賃貸人は猫を飼っていたらしく、壁一面が猫の爪跡だらけでした。一目見て、とても住めるような状況ではありませんでした。

また私たちも6年前とは家族構成が変わったこともあり、このマンションはリフォームして売却しようという流れになったのです。

 

マンションの売却活動とリフォームの同時進行でスタート

まずはマンションの査定を依頼

売却を決めた私たちは、まずはマンションの査定と思い、ネットの一括査定サイト(※)から申し込みをしました。すぐにメールや電話で連絡があり、机上での査定額を教えてくれました。

査定額にひらきがあり、その中で営業マンの人柄がよさそうな不動産屋複数に実際にマンションに出向いてもらい実際に査定を行ってもらいました。

(※)ネットの一括査定サイトって?

複数の不動産会社に、一括で査定見積もりの依頼を出せるWEBサービスです。そのほとんどが無料で査定依頼できるので、マンションの売却活動はまず一括査定に出してみるのが一歩目です。

4〜10社ほどに一括査定してもらい、提示された金額などを比較しながら実際に仲介活動をお願いする会社を選ぶという流れですね。

代表的な一括査定サイト:イエウール

それと同時に、リフォーム業者選びもスタートしました。

リフォーム業者はネットで良さそうなリフォーム業者を私がピックアップして、見積もりをお願いしました。売却とリフォームを同時に進める為に、リフォーム会社と不動産屋の見積もりの日を合わせたので1日で査定&見積もりは完了しました。

 

査定額2000万円、ローン残債を考慮して2380万円での売り出し戦略

査定額は2000万前後でした。

ただローン残高が2380万あったので、売却金額でローンを完済できるよう売り出し価格を2380万とちょっと強気に設定。市場の反応をみつつ100万ずつ下げる提案を貰いました。

不動産売却には、仲介手数料や税金などで100万強ほどかかる見込み(※)です。こちらを売却金額に入れるか聞かれましたが、入れてしまうと査定額より500万ほど高くなる為、入れませんでした。

ほとんどの不動産は売却するとレインズなどの流通サイトの登録され、そのアクセス数で反響が分かるとのこと。

値下げのタイミングはアクセス数、問い合わせが少なくなってきた時で、その時にガツンと100万ほど値を下げるとまた反響があるそうです。

(※)管理人メモ

「仲介手数料」……マンション売却価格 × 3% + 6万円(+消費税)※売却金額が400万円以上の場合

マンション売却にかかる税金については、居住マンションであれば3000万円の特別控除が適用されます。詳しくは、下記記事を参照ください。

参考記事中古マンション売却の税金|譲渡所得税の計算方法と3000万特別控除とは?

また売却を始めるにあたり、狙うべき客層についても営業マンとしっかりと話し合いました。

駅近、マンションの広さから「単身者」「子なし夫婦」「老夫婦」にターゲットを絞りました。

このターゲットに向けて効果的な広告をお願いしました。

仲介契約は「一般媒介」を選択

売却するにあたって不動産会社と契約を結ぶのですが、契約の種類には

  1. 「一般媒介」
  2. 「専任媒介」
  3. 「専属選任媒介」

の3種類があります。

私たちは、「一般媒介」を選びました。

専任契約はひとつの不動産屋と契約を結び、その不動産屋を通してでしか取引できない契約です。売主をライバル他社に取られる心配がないため、多くの不動産会社はこの契約を結びたがります。

実際、一括査定サイトから申し込んだ不動産屋の中には、専属専任しか契約は存在しないかような口ぶりで話す不動産屋もいました。

私たちが一般媒介契約を選んだ理由は、「不動産屋によって得意・不得意分野があり、不得意分野な不動産屋に「専任」をお願いすると、ずっと売れないということが起こる可能性もある」と、ある不動産屋に教えてもらったからです。

不動産も新鮮さが命で、新しい物件は注目度が高く、売却活動開始から半年をめどに売り切ることがいいらいいです。それ以上残ると、ずっと残り続ける可能性が高いそうです。

管理人
実際、どの媒介契約がいいかは人によって意見が分かれるところです。「専任」か「一般」を選ぶ人が多いですが、どちらの契約タイプにもメリットデメリットがあります。

詳しくは下記記事にまとめています。

参考記事中古マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

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狙うべきターゲットを絞ってリフォーム&売却活動スタート

一般媒介契約を三社を結び、各社に競わせるように販売活動をスタートしました。契約は簡単な書類で郵送でも可能でした。

その2~3日後にはネット掲載がスタート。うち1社は地元の会社だったのでチラシを巻いたり、店頭に貼ってくれました。

 

同時にリフォームもスタート。丁寧な担当さんのリフォーム会社にお願いしました。

主なリフォーム箇所は以下のとおりです。

  • 壁紙
  • 玄関
  • トイレのフロアマット
  • ドアなどの傷の修復
  • 障子の張替え

マンションはシンプルな間取りの3LDKです。他の差別化を図るためにクロスを一部グレーにしました。

アクセントクロスといって、最近流行ってる手法で、部屋を広く見せてたり、おしゃれにみせる効果があるそうです。クロスやマットは、落ち着いた色合いにして、ターゲットである老夫婦、子供のいない夫婦に好印象になるようにしました。

リフォームは一週間もかからず終わり、リフォーム中に数件の問い合わせ、内見が入りました。

売却活動は不動産会社にお任せしていて鍵も渡していたので、私たちは何もすることはありませんでした。

関連記事中古マンション売却時にリフォームは必要か?メリットデメリットと費用について

狙っていた客層にピッタリの買主現る!

その後、月に10件くらいの問い合わせが入り、うち内見が5~6件ほど入るペースが続きました。これを3ヶ月ほど繰り返し、4ヶ月目に1件の不動産屋から連絡が入りました。

内容は「価格を100万ほど下げないか」というもの。

駅近のマンションだったので、物件に対するアクセス数は非常に高く、このアクセス数が高いうちにガツンとインパクトを出して売り切りたいというものでした。

 

正直、非常に迷いました。

なぜなら、一度価格を落としてしまうと、もう二度と戻すことはできないからです。

売り出し価格をローン残債ぎりぎりの金額を設定していたので、諸費用のことなども考えるとこれ以上の損失を出すのは厳しかったのです。

私は「考えさせてください」と言って電話を切りました。

 

その一週間後、今度は違う不動産屋から連絡がはいりました。

 

「お客様が決まりました。2380万の満額で購入したいそうです」

 

興奮した様子で営業マンが話しました。

 

私は突然の朗報にびっくりして「ありがとうございます」といって電話を切ってしまいました。

慌てて、その後の進め方などを聞きたくてもう一度電話をしました。

すると、必要書類などを教えてくれて、買主についても教えてくれました。

 

買主は店頭のチラシを見て電話で問い合わせ、内見してすぐに購入を決めたそうです。

買主は70代で会社の代表。妻に先立たれ独身。高齢により車を手放したいので駅近のマンションを希望している。会社の所有物として私たちのマンションを買いたい。とのことでした。

多少の値引き交渉はあるだろうと予想していたので、2380万満額で購入してくれたのは嬉しい誤算でした。また、現金決済を希望されていて、ローンキャンセルの可能性もなく、内件から引渡しまで2週間のスピード売却となりました。

 

こんな素敵なお客様を見つけてくれた営業マンには感謝しきれないほ程なのですが、売却するにあたって、私たち自身で

  • 売却不動産の周辺状況のリサーチ
  • 不動産会社のリサーチ

をしたことが功を奏した結果だとおもいます。

私は土地勘があったので、マンションの周辺状況はよく理解していました。その上でターゲットを見極め営業マンとよく話し合ったことが早期売却に繋がったと思います。

ネットの見積もり査定では対面せずに媒介契約を結べますが、ぜひ一度、会社に足を運んで、担当の営業マンと向き合ってみることをお勧めします。

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売り出し価格2380万円で売却完了!決め手はやっぱり空室とリフォーム

契約はスムーズに進みました。会社に赴いたのは売買契約の一度だけ。

ラフな服装で大丈夫とのことでしたので、オフィスカジュアルな服装で出かけました。

契約は順調に進み、一時間ほどで終了。後日、引渡しが完了し、売却活動は終了となりました。

参考中古マンション売却の契約前の準備、契約当日の手順・流れを分かりやすく解説

結果的に2380万で売却活動を開始し、2380万で売却完了。住宅ローンは完済できました。仲介手数料を含めると、トータルは130万の損失で終えました。

(リフォーム代は以前の賃貸人との間で契約を結んでいましたので、賃貸人に全額支払って頂きました。)

損失は出ましたが、当初の予定とおり満足の不動産売却でした。

 

後に、営業マンに早期売却の理由を聞いたところ、

  • 立地
  • 空室
  • リフォームして新築同様

この三点が早期売却に繋がったと言われました。

立地についてはその不動産特有なので、努力してどうなることではありません。

しかし、「空室だったこと」と「リフォームして新築同様だったこと」は、買主に好印象だったらしく、アクセス数、内見ともに東久留米市の売却活動中不動産トップ5には入っていたようです。

管理人
実際に、内見時は空き家(家がすっからかんの状態)の方が成約率は高くなります

空き家の方が広く見える効果がありますし、何もない空間の方が購入希望者が「理想の生活をイメージしやすい」からです。

まとめ

査定額より高く売れた原因としては、

  • マンションの周辺環境を理解してターゲットを絞った。
  • 信頼のおける営業マン複数に依頼した。

という2点があげられます。

つい先日、売却を担当してくれた営業マンから電話があり、

「買主様から連絡があり、快適に暮らしていますとのことです」と教えてくれました。

よい営業マンは売主だけでなく、買主も幸せにするのだと思いました。

管理人
以上、Hさんのマンション売却体験談でした。

買い手のターゲット層を絞って活動するなど、なかなか戦略的な売却でしたね。不動産屋の担当営業マンに任せっきりではなく、タッグを組んで協力プレイすることの重要性を感じさせられました。

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

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もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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