マンション売却の体験談(東京)

戸建てへの住み替えで葛飾区のマンションを買取で早期売却した話【体験談】

投稿日:

スカイツリー
管理人
この記事では、戸建てへの住み替えに際して葛飾区のマンションを売却したOさんに体験談を書いて頂きました。

新居探しと売却活動をどういう流れで進めていったのか、住み替えを検討している人はぜひ参考にしてみてください

売却した葛飾区のマンションの基本情報

  • 【家族構成】 40代の夫、40代の妻(妊娠中)、子供2人(4歳男の子、2歳男の子)
  • 【売却マンションの広さ・間取り】5階建マンション3階/2DK/47平米
  • 【築年数】30年
  • 【マンションの住所】東京都葛飾区
  • 【マンションの最寄り駅】京成押上線、京成立石駅
  • 【駅からの距離】徒歩7分
  • 【売却した年】 2018年
  • 【売却金額】約1200万円
  • 【売却活動の期間】約1年

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立地の良さに引っ越したくなかった京成立石の駅近マンション

主人は生まれも育ちも立石で、このマンションも結婚する前から主人が所有する物件でした。隣ではないですが、同じマンションの同じフロアに義理の両親も住んでいます。

築年数は30年とかなりの年代物ですが、年代を感じさせない作りです。バブル時代に建設されたので、造りもしっかりしていますが、管理費や修繕積立費も安いです。

立地もとても良く、駅からも近く、目の前は深夜まで営業している大型スーパーがあります。小中学校や区役所も近いのも魅力でした。

立石自体も充分便利な場所です。正直、住みかえは当分しなくてもいいかなと思っていました。

所有マンションを引っ越ししたくなかった理由はいくつもあります。

  • スカイツリーのある押上駅まで7分、浅草まで10分、東銀座まで22分
  • 子供の世話を助けてくれる、義理の両親の近く
  • 大型スーパーの目の前
  • 夜間診療所など、色々な病院が近い
  • 区役所、郵便局、コンビニなども近い
  • 主人と義理母の同じ小学校学区内
  • 日当たり良好
  • 築年数の割にきれいな物件で、管理費や修繕積立費も安い

しかしその後、子供が産まれました。

それでも両親の助けは有難かったので当分はこのままでと思っていましたが、男の子2人が元気いっぱいでケンカも多くなってきて、更に3人目の妊娠。おなかの子も男の子だろうと診断され本気の新居探しをすることになりました。

 

まず住み替え先の新居探しを同時にスタート

戸建て

私たちの場合、夫婦共に引っ越しした経験も少なく、不動産の知識が全くない中で新居を探すことになったので、最初はとにかく色々なネットを沢山見ました。

近くで売り出している物件があって、気になる物件ったら見に行ったり。何件か見るうちに、漠然としていた新居探しに少しずつ自分たちの希望や理想、そして、現実が見えてきました。

自分たちの理想の物件は

できるだけ京成立石駅か周辺の地区

3LDK以上間取り

日当たりが悪くない

息子の幼稚園の通園範囲

事前に夫婦で話し合って新居の希望条件を話し合いましたが、予算の関係や譲歩できるところも実際に見に行くことでより鮮明になります。

所有しているマンションが好きだった主人は、所有しているマンションを売りに出さずに賃貸に出して、人に貸したお金でローンを返すという考えが理想だと話していました。

そういうわけで、まずは住み替え先の新居を探すことにしました。

管理人
住み替えのケースは、先に売却してから新居を探すか、先に新居探しをして売却するかは意見が別れるところ。今回は先に新居選びに進んだケースですね。

印象の悪い不動産会社も……。難航した仲介会社選び

仲介会社をどこにすべきかよく分からなかったので、最初はとにかくいいなと思った物件をたまたま見た不動産会社に何件か問い合わせをしました。

何件か物件をみて、いいなと思える物件もありました。しかし問い合わせた不動産会社の印象があまり良くないケースが目立ちました。

例えば、実際に査定をする段階で『査定が通るか分からないので、別の物件を紹介する』と希望ではない不動産会社のお勧め物件を紹介されたり、管理費や修繕積立費が広告と違ったのに詫びる様子もなく、『買う前でよかったですね』と平然と言われたり……。

最初の問い合わせ時こそ普通の対応を見せるものの、話を進めるにつれ少しずつ「あれ……?」と不審を思わせる対応に変わっていく不動産会社がいくつも……。そうした不動産会社からは離れるようにしました。

管理人
とくに修繕積立金は、購入時だけ意図的に安く設定されていて、購入後から数倍に値上がりするケースもザラにあるので注意しましょう(詳しくは下記記事)

参考修繕積立金が高すぎる!相次ぐ値上げでマンション売却を検討する人も

そんな中、以前たまたま立ち寄った物件で内覧をさせてくれた、地元にある不動産会社の担当者を思い出して連絡を取りました。希望を伝えると候補の物件をいくつか紹介してくれました。

2回、3回と会ううちに誠実さも感じられましたし、担当者さんも同じような子供がいる方で自分たちの気持ちを理解して頂けそうだったので、この仲介業者の担当者さんにお世話になることにしました。

また、この担当者さんがファイナンシャルプランナーの資格を持っていたので、私たちの資金繰りにも相談にのっていただけそうだったのも理由の一つです。

管理人
「不動産はご縁」と言いますが、不動産会社もまたご縁です。

中には悪どい業者もいるので、最初から一社にお世話になるのではなく、必ず複数社とお話をしてみて一番相性が良さそうな所にお世話になるのをおすすめします

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住み替え先の戸建て新居の決定

リビング

画像はイメージです

当初はなかなか理想の物件が決まらず焦ってはきましたが、両親の“決まるときはスルッと決まるわよ”の言葉に励まされ、たまに不動産会社から新しい物件が紹介できますといわれたときに見に行ったり、ネットの情報をこまめに見るようにしていました。

しばらくすると、ネットで気になる中古物件を見つけました。すぐに主人に連絡し、主人から不動産会社に連絡をしてもらうと、出たばかりの物件で、その不動産会社しか販売していない物件でした。

私たちはすぐにその物件を内見しました。

築浅物件で日当たりもよく、立石では珍しい2階建ての物件で、小さいですが庭もあり、子育てには凄くよさそうだなと思いました。内見した物件に今までにない“ピンときた感”を感じて、義理の両親に内見してもらい、自分の両親には間取り図を見てもらいました。

いずれも好印象だったので、その物件を住み替え先の新居として購入することにしました。

管理人
不動産は不思議なもので、アレコレとどれだけ長く悩んでも、決まる時は本当にスパッと決まるものなんですよね

売却か賃貸か|新居購入にあたり、悩む所有マンションの行方

無事に新居が決まったわけですが、実際に新居を購入することになり、まず問題になったのが所有マンションをどうするかです。

選択肢は2つありました。

  1. マンションを賃貸に出して、家賃をローンの返済にあてる。
  2. マンションを売却して新居の頭金にする。

当初、主人は賃貸に出すことを希望していましたが、賃貸にもメリット・デメリットがありました。不動産会社にも相談しつつ、主人と話し合いを繰り返しました。

賃貸のメリット・デメリットはざっくり以下の通りです。

賃貸のメリット

  • 思い入れのある物件を手放さなくてよい。
  • 月々の家賃がローン返済にあてられる。

賃貸のデメリット

  • リフォーム代金がかかる。
  • 店子が入れ替わる度にメンテナンスが必要
  • すでに古い物件なので、店子が継続的に入るかの不安
  • 売却金額を新居の購入代金に充てられる。

散々悩みましたが、メリットよりもデメリットが多いように思えて、最終的にマンションを売却することにしました。

管理人
マンションを売却するか賃貸に出すか問題は、非常に多くある悩みです。

物件によってケースバイケースなので絶対の答えはないのですが、一般的なメリットデメリットは下記記事に詳しく書いているので悩んでいる人は参考にしてください

参考記事中古マンションは売るか賃貸かどっちが得?メリットデメリットを比較

所有マンションの売却は「買取」を選択。同時に住み替え新居の契約へ

マンションは「業者買取」でスピード売却

マンションを売却するにも、いくつかの方法があることを初めて知りました。「仲介」にするか「買い取り」にするかです。

「仲介」は、不動産屋に仲介してもらって一般人の買い手を探す方法。一方の「買取」は、不動産業者に買い取ってもらう方法です。

簡単に特徴をまとめると以下のようになります。

仲介での売却

  • 不動産会社に仲介してもらい、買い手を探してマンションを売却する方法。
  • いつ売れるか分からない
  • 希望販売価格に近い金額で売れる可能性がある。

買取での売却

  • 新居購入の不動産会社に先にマンションを買い取ってもらう方法
  • 買取は仲介の相場よりも売却金額が下がる
  • 買い取りなのですぐに売れる。売却時期を気にする必要がない

不動産会社には「立地がいいので仲介でもすぐに売れると思います」と言われましたが、出産まで間もなく、ゆっくり売却活動をする時間的・労力的なコストがかけられませんでした。

仲介で売るのは買い手が現れる運とタイミングもあって時期の確証はできないので、売却金額が下がってしまうのは非常に惜しかったですが、すぐに買い取ってもらえる「買取」にしました。

管理人
一般的に、「業者買取」の場合は相場価格の2〜3割引ほどで買い取ってもらうことになります。売却金額が安くなってしまう代わりに、

  • 必ず売れる(買い取ってもらえる)
  • すぐに売れる(即現金化できる)

というメリットがあり、「売却を急いでいる人」が検討すべき選択肢です(詳しくは下記記事)

参考マンションの売却と業者買取の違いを比較|価格差や期間はどっちがお得か?

新居のローン審査

一方で新居購入の方は、とにかく沢山の公的資料を提出してローン審査に通るかを確認してもらいます。

事前に不動産会社にはある程度の情報を渡しているので、不動産会社のほうで「この金額なら大丈夫だろう、という見込みの下でおこなうので平気だと思います」とは言われましたが、不安はありました。

1週間ほどして不動産会社より連絡があり、「ローン審査通りました」と言われたときはやはり、嬉しかったです。ちなみに、ローン審査は携帯電話の料金を滞納したりすることも信用に関わってくると不動産会社の人が話していました。

買い取ってもらったマンションの売却活動は不動産会社にお任せ

所有マンションを不動産会社に買い取ってもらってからは全てお任せでした。不動産会社のもとで早々に物件の売り出し情報がホームページにアップされ、同時にリフォームも始まりました。

管理人
(※)「買取」の場合、不動産会社は買い取ったマンションをリフォームして再販(転売)します。

リフォームが終わったころ、義理の両親宅を訪問するついでに、工事関係者の方が見てもいいというので中を拝見すると、かなり綺麗になっていて、これならば買い手がつくなと安心しました。

売却の手続きをして3ヶ月ほど経った頃、不動産会社より買い主さんが決まりましたと連絡ありました。マンションのご近所さんもいい方ばかりだったので、買い主さんもしっかりした方を希望したいと不動産会社には事前に話しましたが、いい方に決まりましたと言われたので安心しました。

私たちの売却価格が1200万円で、ホームページの販売価格が1900万円となっており、かなりの差を感じました。

とはいえ、もちろん不動産会社の利益もあるでしょうし、リフォーム代金や、仮住まいの引っ越し代金、仮住まいの敷金、礼金、家賃や労力を考えると、やはり私たちは買い取りでよかったねと夫婦で話していました。

管理人
繰り返しになりますが、「買取」の場合は不動産会社がリフォームして転売して利益を乗せるため、その分(およそ相場の3割分くらい)が安く買い取られることになります。

参考【買収】中古マンションを不動産業者が買取するメリットデメリットと注意点

新居の契約で持ち主さんとも対面

新居の契約のために再び不動産会社に足を運びました。沢山の書面に判を押したり、契約資料に目を通したり、保険の説明を受けたりするのですが、そこで以前の持ち主さんとお会いすることもできました。

持ち主さんとは引き渡しの際にもお会いしてお話しすることもできました。中古物件だったので、前の持ち主さんがどのような方で、どうして引っ越しすることになったかはとても興味深く、新居での生活の安心感にもつながりました。

持ち主さんもこだわりの庭だったようで、「大切に使います」とお話すると喜んで頂けたようでした。

まとめ

不動産の売却や購入はほとんどの人が初心者です。しかし、普通の買い物と違って一生に一度の一大事ですよね。

決して失敗したくないので、何事も慎重に事を進めたいですが、そこは運とタイミングが大きいと思います。ただし、ただ待っているだけでは運もタイミングも掴めません。

仲介会社も同様です。仲介会社も仕事なので、契約を結びたいという思いがあると思いますが、契約を取りたいという思いが先行して親身になってくれない担当者は選ばないことです。

他にも沢山仲介会社はあり、担当者もいます。色々な物件を見て、色々な仲介会社に会って、どれだけ自分と馬の合う誠実な担当者と出会えるかだと思います。

妥協せずに“これだ”と思える物件や仲介会社に出会えればいいですよね。

管理人
以上、Oさんのマンション売却体験談でした。

住み替えは売却活動と新居探しでドタバタになるケースが多いですが、そこで仲介ではなく買取を選んでスピード売却したのは正解だったかもしれませんね。住み替え検討している人の参考になれば幸いです

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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