マンション売却の体験談(東京)

目黒区 築42年の古いマンションを1ヶ月半でスピード売却!800万の売却利益が出せた理由【体験談】

更新日:

管理人
この記事では、目黒区の築42年という古いマンションをわずか1ヶ月半でスピード売却したTさんに体験談を書いて頂きました。古い物件ながら、なんとローン完済にプラス約800万円の売却益まで出たという成功例です。

東京でマンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

売却したマンションの基本情報

  • 【家族構成】30代半ば、夫婦、猫2匹
  • 【売却マンションの広さ・間取り】45㎡
  • 【築年数】築42年
  • 【マンションの住所】東京都目黒区
  • 【マンションの最寄駅】目黒駅
  • 【駅からの距離】徒歩10分
  • 【売却した年】2018年売却
  • 【売却金額】3180万円
  • 【売却活動の期間】1か月半

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なぜ目黒の45㎡のマンションを購入したか

目黒の賃貸マンションは相場が高い

私は当時、目黒の20㎡のワンルームのマンションに住んでいました。

当時付き合っていた彼女と結婚を考え一緒に暮らすことになりましたが、2人で20㎡のワンルームで生活するのは当たり前ですがとても狭く、引越しを検討することになります。

引越しを考えても目黒の家賃相場は高く、50㎡だと月15万円近くします。それなら買った方が安いという結論にいたり、不動産屋で物件を探しました。

目黒駅徒歩10分で見つけた古い物件

築年数は当時で38年だったので少し古いかなとも思ったのですが、価格は近隣の相場よりは安く興味を引きました。

  • 販売価格:2900万
  • 面積:45㎡
  • 目黒駅から徒歩10分
  • 最上階

この通り好条件でしたので、不動産屋で見つけた日にすぐ内見に行きました。

マンションの外観は古さを感じ、オートロックではないのがちょっと残念でした。

古さはありますが、管理はしっかりしているイメージがあり綺麗にされているなという感じです。部屋の中はリフォームではなくリノベーションという形で、新築のような雰囲気で自分のイメージよりも数段よかったです。

最上階ということもあり窓からは東京タワーも見えたので、田舎出身の私の心は購入の方向に動きました。

将来的な売却を視野に入れて購入

購入の方向で考えますが、購入前に気を付けておきたいと思っていたことは2つありました。これをクリアすれば購入します。

注意ポイント

  • 子供が出来た時に買い替えしやすいように、将来的な売却を想定して相場を確認
  • 物件の管理状況はどうか

この2点を見ておけば売却するときに損はしないだろうと考えます。

45㎡は1人で住むにも需要があるということは知っていたので、売却するにしても大丈夫だろうと思いつつ、ネットと実際に話を聞きに行って調べます。

  • 10年後の相場は、今とそんなに変わらなそう
  • 管理人が常駐で管理良好

という結論にいたり、内見から2日後に購入しました。

 

8年でマンション売却に至った経緯 

購入してから8年後に人生の分岐点

購入してから8年たった時に、私が転職を決断します。

その転職するという決断をしたときに、このまま東京で働き続けるのか、それとも田舎で仕事をするのかという選択肢がありました。

目黒で仕事をして生活していたのでこの地を離れたくないと思う気持ちと、将来的には田舎に引っ越したいという思いからかなり悩みました。

転職を考えるにあたっては今よりも仕事時間を減らしたいという思いが強く、収入は下げざるをえなかった状況です。目黒という場所に愛着もあったのですが、このまま目黒に住むという選択肢は少し金銭的にキツいので、賃貸にだすか売却するかで悩みます。

妻はどちらかというと田舎に住みたいという意思があったので、結局は妻の意思を尊重するというのを決断の材料にして売却に向けて動きはじめました。

管理人
引越しや転勤に伴って住めなくなるマンションを「売却」するか「賃貸」に出すかは多くの人が悩むポイントです。

こちらがお得!という一律の答えはなく、人それぞれの状況によって最適解は変わりますが、一般的なメリットデメリットを下記記事にまとめているので悩んでいる人は参考にどうぞ。

関連記事中古マンションは売るか賃貸かどっちが得?メリットデメリットを比較

売却の決め手になった住宅ローン残高

購入当時に20年ローンで組んでいたので、ローン残高は2200万円程度まで減っていました。これが決定打になり売却に向けて大きく動き始めます。

ネット等で周りの相場や同じマンションの価格を調べると、3000万円前後で売りに出されていたので売却すれば800万円近く利益がでるかもしれないという期待をもって不動産屋にいきます。

それと同時に、転職を田舎に決めたので住む場所を探します。

田舎で働くのは、知り合いの会社で働けるので転職活動も必要なくスムーズに話が進みました。東京とくらべ田舎の家賃は安いので、広い部屋を選びました。

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マンションの査定・仲介会社選びの流れ

たまたま入っていたチラシの会社

仲介会社を選ぶ時に、まずネットで一括見積もり(※)をしました。一括査定は6社くらいに提案しましたが、不動産会社によって査定額がかなり違うことに驚きました。

例えば、A社は2500万円でB社では3500万円と、査定の段階で1000万円の差がありました。一体なにが正解なのか分かりません。

その内の2社と電話でやり取りしましたが、自分で調べた相場から3000万円以上で売れるだろうという理屈を真剣に聞いてくれない感じがプンプンとするような対応です。

うちの査定を信じればいいんだ!みたいな雰囲気を感じ、嫌な気分になったのでとりあえず電話を切りました。

(※)ネットの一括査定(見積もり)って?

複数の不動産会社に、一括で査定見積もりの依頼を出せるWEBサービスです。そのほとんどが無料で査定依頼できるので、マンションの売却活動はまず一括査定に出してみるのが一歩目です。

4〜10社ほどに一括査定してもらい、提示された金額などを比較しながら実際に仲介活動をお願いする会社を選ぶという流れですね。

代表的な一括査定サイト:イエウール(公式HP)

その数日後に、たまたまチラシをメールボックスに入れてくれていた会社にもとりあえず連絡します。そこは大手ではなく、正直聞いたことがない会社で、チラシも白黒で決して印象が良い会社ではありませんでした。

おじいちゃんがやっているのかな、というイメージを持ちつつチラシに書いてある電話番号に連絡したところ、すこぶる感じが良い30歳位の明るい青年が対応してくれました。いい会社かも、と思えるような対応でした。

自宅の売却の相談ですと伝えると、世間話から今のマンションに愛着があるということや今後の話等を話し込み、不動産を売るということだけではなく、私という人間をみてくれているのだなぁと思いました。

大手の一括査定などはメールで形式的なやりとりが多く、査定金額によって会社を選ぶようなシステムに感じます。ただその査定もあくまでも不動産会社の査定であって、実際にその価格で売れるかどうかは分かりません。

結局は、不動産会社の担当と相談しながら進めることができるのが一番なんだと分かりました。

管理人
売却を任せるのは、大手がいいか地元密着の中小がいいかという問題もまた、悩みやすいポイントです。大手はブランドによる信頼面がありますが、Tさんのいう通り「マニュアル・システムで仕事している感じ」があるのは否めません。

大手・地元中小ともにメリットデメリットがあります。詳しくは下記記事参照。

参考大手か地元中小か?中古マンション売却で失敗しない不動産屋選びのポイント

名もしらない中小の不動産会社と契約

結局、電話のやり取りのあとに実際にあって話を聞くことになりました。

暇だったのかそういう方針なのかは分かりませんが、フットワークが軽く、電話した次の日にアポイントをとり喫茶店で話をききます。

喫茶店に来たのは電話の対応をしてくれた青年の担当者で、見た目も好青年という感じで安心しました。

家の写真を撮ってきたのでそれを見てもらいながら話をすすめていきます。

担当の青年も私の家の近くの物件の相場や実例をもってきてくれていて、最近の実際に取引されている相場などを教えてくれました。

私はとりあえず3000万円で売れれば800万円の利益が出るので、3000万円が売却希望額ということを伝えます。

ここで青年でよかったと思えたのは、3300万円でいきませんか?という提案をうけたことでした。

相場から3300万円でも売れる可能性は大いにあるということと、不動産の売買の際は指値(値引き)交渉が頻繁にあるということを聞きました。

3300万円で値引きをして3000万円で売っても、3000万円で値引きなしで売っても同じ3000万円なので、だったら3300万円のほうがいいということで値引きするかもという前提のもと決めます。

このやり取りの末、この会社とは専任媒介契約(※)をし、後日部屋の中を見てもらうことになります。

(※メモ)3種類の媒介契約

  • 【一般媒介契約】
    → 複数の不動産会社に売却依頼が可能で競わせることができる。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)も可能
  • 【専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)は可能。
  • 【専属専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)もできない。その代わり、活動レポートを細かく報告してくれたりと、サービスレベルでは最も手厚い。

参考マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

売却までのスピードが早い

契約時に間取り図などの資料は渡していたので、広告をすぐに出してくれてくれました。広告を出した後に内見にくるのですが、そこですでにこのマンションの購入を検討している人がいるという話を聞いてビックリしました。

そこまで約1週間。仕事が早いです。

購入を検討している人が東北の方だったのすが、中の状況が見たいと言っているらしく、写真をたくさん撮って見せましょうと提案してくれました。

正直この段階では「話がうますぎる」という感情が出てきています。

不動産はすぐ売れない(※)という話もよく聞くし、イメージよりも高い値段で売りに出しているので、そんなに早く欲しい人が現れるのかなって思いました。

管理人
(※)不動産の売却は、一般的には3ヶ月を目安に活動します。もちろん物件によっては1ヶ月で決まるものもあれば、1年以上売れ残る物件もありますが。

参考マンション売却はどのくらい期間がかかる?目安3ヶ月で売り切るために必要なこと

とりあえず部屋をきれいに片付け、写真をたくさん撮り、検討している方に見せてみることになりました。

そうすると、検討している方が欲しいと言っているという連絡をうけてまたビックリしました。その方は地方ですぐに住みたいという希望で購入したいらしいのと、内見に来る時間がないとのことで、内見はせずに写真だけでOKになりました。

立地をすごく気に入ってくれているという話だったので、私がこのマンションを購入したときに売却しやすい立地を選んだことが間違いではなかったんだなと分かりました。

ネックは築年数ということで、専任媒介契約をしたときに予想していた指値(値引き)がはいりました。3000万円なら即購入しますと言っているとのことだったので、私はそれでも予定通りだったのでよかったのですが、3200万から刻みましょうと提案してくれたので、あとは青年に任せました。

その結果わずか1ヶ月半ほどで、3180万円で売却が決定しました。

管理人
この例のように、マンションを少しでも高く売るには「価格戦略」が非常に重要です。一般的には、

  • 売りたい価格(理想)
  • 売れる価格(相場)
  • 売らなきゃいけない価格(住宅ローン残債分)

の「3つの価格」を決め、戦略的に価格変更をしていくのが王道です(詳しくは下記記事に書いています)

価格戦略が大事
中古マンション売却は価格設定が超大事!価格変更のタイミングと戦略

マンション売却の成否は価格設定が命です。高すぎても売れないし、安すぎても利益がでない。売れるギリギリ高めのラインを見極め ...

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決済も経て、わずか1ヶ月半でマンション売却が完了

3180万円の売却の契約書にサインと捺印をし、あとは流れ作業のように進んでいきます。

金融機関に連絡し、決済日を伝えあとは買主の動きを待つだけです。

私は転職が決まっていたので、その引越しの作業と引継ぎと新しい仕事のことで時間もあまり作れないので、契約以外のことはほとんど営業マンにまかせていました。

ローン会社への全額返済の電話や印鑑証明等の書類などはさすがに自分でやりましたが、あとは特に何もしていない気がします。

決済の日は本来なら自分で行かなければいけないらしいのですが、忙しいこともあり司法書士に委任状でお願いして任せました。

結局、名も知らない不動産屋と専任媒介契約をしてから約1か月半位で全てが終わりました。知り合いには半年たっても売れないという人もいたのでかなり早いペースで売れたんだと思います。

関連中古マンション売却の決済日(引渡し日)の準備と流れ|手続き手順、必要なもの

まとめ

結果的に購入当時に売却を想定して選んだことがよかったような気がします。

目黒の相場価格が購入当時よりも上がっていた(※)こと、目黒という立地がたまたまよかったこと、そして名も知らない不動産屋の好青年に出会えたことが一番の幸運でした。

売れたスピードを考えると、もしかしたらもっと高い値段で売れたかもしれません。ただ、いつ売れるのか分からないストレスを抱えなくてよかったなと思います。私はたまたま大手の仲介会社と縁はありませんでしたが、会社よりも営業マンが大事だと思います。

今は千葉の田舎に住んでいますが、田舎での生活も安定してきたら今度はマンションではなく今度は庭付きの一戸建てを買いたいと思っています。

管理人
以上、売却益まで出したPさんのマンション売却体験談でした。

Tさんの場合は、時期が良かったですね。2013年の東京オリンピック開催決定から東京のマンション相場はバブル並みに上昇しており、今がおそらくバブルピーク付近に位置していると私は考えています。

(→ マンションは2020年東京オリンピックまでに売却すべき理由

リーマンショック翌年2009年の購入で、バブル全盛の2018年売却ですから、これでもかというほど景気の大波にうまく乗れたケースです。おかげで住宅ローン完済どころか約800万の売却益も出るという見事な売却となりました。

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

公式HPイエウール

もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。

もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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