マンション売却の体験談(東京)

【体験談】わずか2ヶ月!消費税増税前のタイミングで豊島区のマンションをスピード売却した話

投稿日:

豊島区
管理人
この記事では、修繕積立金や理事会の問題から豊島区のマンションを売却することになったKさんに体験談をご執筆頂きました。

「価格戦略では値引きを踏まえた落としどころを想定する」など学べる点が多いエピソードとなっています。ぜひ参考にしてみてください

売却した豊島区マンションの基本情報

  • 【家族構成】40代の夫婦2人
  • 【売却マンションの広さ・間取り】7階建マンション3階/3DK/53平米(壁芯49平米)
  • 【築年数】27年
  • 【マンションの住所】東京都豊島区
  • 【マンションの最寄駅】都営大江戸線 落合南長崎駅、西武池袋線 東長崎駅
  • 【駅からの距離】落合南長崎駅:徒歩4分、東長崎駅:徒歩7分
  • 【売却した年】2014年
  • 【売却金額】2,050万円
  • 【売却活動の期間】2か月

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豊島区の中古マンションを購入して築27年で売却するまで

まずは中古マンションを購入

マンション売却から遡って12年前、2002年に中古マンションを購入しました。当時で築15年のマンション。リフォーム済で2,400万円でした。

このマンションの気に入ったポイントは、

  1. 通勤の便利さ
  2. 買い物の便利さ
  3. 築年数

という3点です。

まず通勤の便利さですが、都営大江戸線と西武池袋線の2線利用可能で、池袋までは各駅停車で2駅という近さ。それに電車が空いているのも嬉しいポイントです。

もう1つは、歩いていける範囲にスーパーが3軒、商店街もあって、買い物には不自由しないことです。買い物は平日の夜遅く、まとめ買いは土日になるため、スーパーは必須でした。商店街は暮らしのちょっとした楽しみです。

目白通り沿いのちょっと古びた感じのある町ですが、都営大江戸線が開通して間がない頃でしたので、これから再開発されていくのかなという期待もありました。実際、10年後でしたが、小さなショッピングセンターができてとても便利になりました。

そして3つ目の大事なポイントは築年数。当時の計画では、10年後に新築マンションに住み替える予定でした。

このため、その頃に資産価値があまり落ちないように、15年以内の築年数の物件を探していました。なかなか条件に合う物件がなかったのですが、半年かけて希望のエリアでちょうど良い物件に巡り合えました。

マンションの将来に不安を感じた大規模修繕問題

大規模修繕

写真はイメージです

当初は、マンション管理がしっかりしていて荒れている感じがないのも気に入ったポイントで、快適なマンションライフが始まりました。

マンションは50平米前後の部屋を中心に50戸強。住んでみて分かったのですが、女性の1人暮らし向けに分譲された物件でした。女性である私には住みやすいマンションでしたが、賃貸での1人暮らしが多い豊島区という土地柄もあり、築15年を過ぎて、約半分の部屋が賃貸で住んでいました。

これが影響したのが、理事会です。

マンションを購入して住めば理事会の当番が回ってくるのは知っていたのですが、その頻度が初めの頃は5年間隔だったのが、次の時には4年間隔に。住んでいた12年間のうち理事会の役員を2回やりました。

マンションは大規模修繕の時期が迫っていて、私が役員をした1回目のときも検討していたのですが、2回目が回ってきてもまだ検討中。しかもまだ老朽化は目立ってはいないとはいえ、このくらいの築年数で期待される修繕を全部するには修繕積立金が足りないのです。これを決めるときの理事会に当たったら大変です。

この修繕積立金の問題(の際に理事会に当たるリスク)が、マンションを売却しようと思った直接の理由でした。

元から考えていた新築マンションへの住み替え計画だけでしたら、うやむやに先延ばしになりかけていたのですが、「3回目の理事会が回ってくる前に売却しよう!」と決意しました。先延ばしすると資産価値も下がりそうに思いました。

関連管理費と修繕積立金の違いとは|売却後に返金で戻ってくるのか?

管理人
修繕積立金の問題は、マンション売却の代表的な決定要因です。

マンションが購入されやすいように購入当初は修繕積立金が安く設定されているケースが多く、後から値上げされていくので年数が経つほど負担が重くなっていくのです……。

修繕積立金の問題については下記記事を参考に

値上げツラい
修繕積立金が高すぎる!相次ぐ値上げでマンション売却を検討する人も

分譲マンションを所有している人にとって、年々ボディーブローのように負担を感じる「修繕積立金」という存在。これは、将来発生 ...

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消費税増税のタイミングでマンション売却へ

消費税

2014年4月には消費税が5%から8%に上がりました。そこで、この消費税増税前のタイミングで新築マンション購入と、同時に中古マンション売却をすることにしました。

新築マンションは消費税増税前の駆け込み購入を当て込んで物件数が多そうでしたし、中古マンション売却のためにも、買う方が意識されて増税前に決まりやすいだろう、と思ったのです。

管理人
消費税は2019年に10%へ増税されますね。この時期も不動産市場の動きに影響を与えることが予想されます。増税の影響については下記記事を参照ください
影響の程は?
中古マンション売却に消費税増税は影響する?売るなら増税前か後か

2019年10月に消費税が8%から10%に増税される予定です。たった2%の違いではありますが、特にマンションなど高額な商 ...

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新築マンションは無事良い物件と出会い、3月に入居することに決まりました。

手元資金に余裕があったので、一時仮住まいするのを避けるために、住んでいたマンションの売却は新築マンションへの入居後の短期勝負ですることにしました。

ところが。同じタイミングで、仕事で異動が決まりました。仕事の引継・引越・中古マンション売却の3つを同時にすることになってしまい、目が回るような忙しさになりました。

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大忙しの中でのマンション売却活動

査定は仲介会社とのお見合い

売却活動を始めるにあたって、まずマンション査定を3社にお願いしました。

チラシなどで積極的に活動している会社を2社、それに売却するマンションの管理会社系の1社を選び、メールで依頼しました。

依頼したのが1月19日。査定は家に来られる訪問査定(※)とのことなので、平日である2月3日に会社を休んで、3社同じ日に査定に来てもらいました。土曜日でも対応してくれるそうですが、バラバラの日になると面倒だと思ったのです。

管理人
査定には、物件情報のみから推定する「机上査定(簡易的な査定)」と、実際に物件を訪れて査定する「訪問査定」があります。
査定の種類
中古マンション売却の査定方法の種類|机上査定と訪問査定の違いとは?

マンションなど不動産を売却するときは、まず不動産会社に査定してもらいます。その「査定」には、机上査定と訪問査定という2種 ...

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訪問査定は家に上がってもらうので、掃除をしたりして、ちょっと抵抗感がありました。来られた方は男性1人、女性2人。うちには座布団スタイルで椅子がなく、来られてから気付いて焦りました。

営業スタイルは3社3様でしたが、査定根拠の示し方などは同じ形でした。

査定額には差が出ましたが、計算式に入力したデータの違いによるもので、査定額の高低には特に意味がないように感じました。結局、一緒に相談するときにやりやすいように、営業スタイルが一番合うと感じた担当者の仲介会社に決めました

仲介契約は「専属専任媒介」を選ぶ

不動産会社と結ぶ仲介契約の種類には以下の3種類があります。

参考

  • 「一般媒介」
    → 複数の会社に並行して売却依頼可能
  • 「専任媒介」
    →1社のみと契約。自分で買い手を見つけることは可能。
  • 「専属専任媒介」
    →1社のみと契約。自分で買い手を見つけるのも不可。

詳細中古マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

私はこのうちの「専属専任媒介」を選びました。

「専属専任媒介」は1社だけに仲介を依頼し、自分の知り合いにも自分では売れないという契約です。

インターネットの体験談や営業担当者のお話から、「専属専任媒介」が「レインズ」という物件流通システムへの登録速度も5営業日以内と決まっているなど、最も優先的に活動してもらえると思いました。

時間がなく自分でいろいろな活動ができる状態ではなかったのと、消費税増税までの半月勝負と思っていたため、早さを選びました

仲介会社との契約前にもう1回訪問があり、3月1日に契約しました。

管理人
参考までにいうと、媒介契約で選ばれやすいのは「一般媒介」か「専任媒介」のどちらかです。信頼できる会社であれば専属専任で契約するケースもありますが、統計的には少ないケースと言えます

売り出し価格は値引き交渉を考慮して強気にスタート

マンション査定額は1,822万円、マーケットプライスは1,730万円―1,913万円という査定でした。

近所の似たような物件の広告等から、自分では2,000万円で売れればいいな、と思っていました。購入時の体験から、値引き要請は来るという前提です。値引きの結果2,000万円あたりを落としどころにできるよう、売り出し価格はちょっと強気に2,180万円で価格を付けました。仲介会社にも賛同していただけました。

短期で決めたいということをお互いに確認し、広告戦略などはすべてお任せしました。

掃除を簡単に済ませるためにハウスクリーニングを依頼

転居後、まずハウスクリーニングを仲介会社経由で業者に委託して実施しました。料金は6万円でした。超多忙な中、大掃除をしないで退去するための自分への納得材料として、外部に掃除を頼みたかったのです。これで気持ちが楽になりました。

ただ、必要はなかったようです。結果的には、購入後にリフォームするということで、仲介会社の担当者に「そのままで良かったんですよ」と後で言われました。

また、引渡しの前に郵便受けのDMを回収に行ったついでに、どうなったか見てみましたが、家具の裏の黒くなってしまった壁紙は黒いままでした。

内見、そして価格交渉。値引き戦略は狙い通りの落としどころに着地。

内見は転居後でしたので立ち会っていませんが、2組来たと聞きました。すぐにそのうちの1組から、リフォーム代まで含めると予算オーバーとのことで、想定していた値下げ交渉が来ました。

自分の中の落としどころは2,000万円でしたので、もう1段の下げ代を残して初回返答で2,050万円を提示。結局そこで決着がついて2,050万円に落ち着きました。

ただ、契約までは若干時間が掛かりました。

ローンの手続きに時間が掛かっているようなことをメールや電話で聞きながら、ちょっとやきもきしながら待っているうちに、4月になり消費税は上がってしまいました。引越=売出開始から約3週間で契約となりました。

 

契約で購入者との対面

契約は4月5日。相手方がローンを組む銀行で行われました。

私の身内の不幸があり、延期も考えたのですが、それまでも日程がなかなか合わなかったので、これ以上先延ばしになると気が変わることを心配し強行しました。

購入者は同年代くらいの40年代前半の夫婦の2人暮らしでした。私は管理組合で頑張る必要があることはお伝えしておきました。

日当たりを一番気にしていたので、気に入ってもらえたのではないかと思います。好きなようにリノベーションして住むと仰っていました。

契約はたくさん印鑑をつくので、はんこに苦手意識がある私としてはやや緊張しました。契約の法律的な文面も初めてのときは緊張した覚えがあります。

この日に手付金100万円を振込で受け取りました。

「手付金とは?」こちらの記事参照

残金決済は予定が合わず少し遅くなりましたが、5/12にもう1度集まって、振込の手続きと、鍵の引き渡しをしました。司法書士の方も同席し、登記移転手続依頼も終わりました。

決済の流れ
中古マンション売却の決済日(引渡し日)の準備と流れ|手続き手順、必要なもの

マンションの売買契約を結べば、いよいよマンションの決済です。マンションの決済が終われば、マンションの売却活動は全て終了と ...

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最後に、これからマンションを売却する方へ

これからマンションを売却する方へは、「そんなに難しくないから力を抜いて」とお伝えしたいです。

仲介する不動産会社経由で購入希望者とやり取りするので、もどかしかったり、営業スタイルが自分と異なると不信感を抱くということもあると思います。私は最初に中古マンションを購入する時がそうでした。

ですが、基本的にはレインズやチラシなどでお知らせすれば、インターネットで個人でも見られますので、その時の周辺の相場価格で決まっていくものだと思います。

私はタイミング悪く、異動や家族の不幸と引越・マンション売却が重なってしまい、仲介会社に全面的にお任せするしかない状態でしたが、それがかえって良かったのかもしれないと思っています。

私の経験から大事なポイントを考えると、以下の2つになります。

  1. 積極的に活動している仲介会社を選ぶ
  2. 目標や譲れない条件を決める

その上で、仲介会社に任せるのが良いと思います。

私の場合には、目標が2,000万円、最悪の場合でも「とにかく売る」が条件でした。結果的には希望よりやや高く、満足できる金額でした。

「良い売却」になるかどうかには、金額もありますが、自分で納得がいくように進められるかがポイントだと思います。

自分がしっかり話ができる仲介会社の担当者と出会って、満足できる売却をされることをお祈りしております。

管理人
以上、Pさんのマンション売却体験談でした。当初の目標売却金額とドンピシャリな額で売ることができて素晴らしい結果でしたね。

値下げ交渉は「来るのが基本」だと想定し、値下げ余地をあらかじめ想定した価格戦略が重要だと分かるエピソードでした。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。







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