人気スポット目黒区のマンションを売る際のアピールポイントなど、参考になる点が多い売却エピソードとなっています
売却したマンションの基本情報
- 家族構成…30代,40代の夫婦2人、子供1歳
- 売却マンションの広さ・間取り…5階建てマンションの5階・約45㎡・1LDK
- 築年数…約40年
- マンションの住所…東京都目黒区
- マンションの最寄駅…東京メトロ半蔵門線「駒澤大学」駅
- 駅からの距離…徒歩５分
- 売却した年…2017年
- 売却金額…約1,900万円
- 売却活動の期間…約3ヶ月
目黒区 駒沢大学駅のマンションの売却を決意するまで
立地と周辺環境で選択した「東京都目黒区」
目黒区のマンションは、旦那が独身時代に終の住処として購入していたマンションです。しかし私との結婚後まもなく妊娠が発覚し、「新居」は目黒区から葛飾区へ移すことになりました。
なぜなら目黒区はマンションも高く、待機児童も多いので、子供を預ける場所がなくて仕事を失うよりかは引っ越しを検討しました。実家の千葉寄り遠いのもネックでした。
目黒区 駒澤大学駅の良かったところ3つ
旦那曰く、目黒区のマンションは需要も高く、実際に住んでいてメリットも多くありました。目黒区のマンションをアピールするときに使えるメリットは主に3つあります。
- 都内各所への抜群のアクセス
- 近くに駒沢公園があり運動し放題
- スーパーが多い
都内へのアクセスが良い
会社に30分以内、渋谷などに10分以内で行ける抜群の立地に惹かれたみたいです。
バスで自由が丘に行って雑貨巡りをしたり、三軒茶屋で夕飯を外食したりととにかく外食には困らないし、休日には二子玉川で映画を見たり蔦屋家電に行ったりアクティビティにも困りません。
近くに駒沢公園があり運動にも困らない
旦那曰く、趣味のマラソンの練習ができる大きい駒沢公園が傍にあることに魅力に感じて、駒澤大学駅でのマンションを購入することになりました。
1週2Kmあるので朝から晩までランナーや学生たちが走ったり、ジムやサッカー場、バスケットコートなど何でもあるので運動していました。
よくイベントもやっていてフードフェスタなど行くだけでも十分に楽しめます。子供連れもよく見ましたので、自転車乗り場もあったり乗る練習をしている微笑ましいシーンをよく見ました。
大人はもちろん、子供ものびのび遊べる良い公園だと思います。
スーパーが多い
東京の都心部はとにかく周辺にスーパーがないと思っていましたが、駒沢大学駅にはSAIYU、マルエツ、一駅先に肉のハナマサもあり買い物する場所はたっぷりあります。
小さい子供がいる時は宅配サービスも行っていたので、何も困ることはありませんでした。
妊娠発覚後、5階エレベーターなしでしんどい思いを・・・
目黒区のマンションは、私も2人で住むには十分だと思っていました。しかし、5階建ての5階でエレベーターなし。妊娠が発覚してからというもの、日に日に重くなる体が5階まで階段を往復することに悲鳴をあげました。
義理の両親も私をねぎらい、可愛そうだから引っ越しなさいと説得してくれました。風呂の追い炊きもなく、階段もしんどいので、私も家族で住むのはここは厳しいと思い始めました。
引っ越し先は、私の実家に近い千葉寄りの家か、旦那の実家に近い神奈川寄りの家を購入するという計画でした。
戸建て新築で見て結局、建売ではなく自分たちで一から建てる家の土地を購入し着々と新しい家の計画の打ち合わせは入ります。新しい家が出来るのは2017年の10月。(なぜなら保育園の申し込みが10月ごろからなのでそれまでに住民票を移しておきたかったからです。)
タマホームで上物を建築をお願いしたのですが、駒澤のマンションの話をすると東急リバブルを紹介してもらいました。ですから不動産会社は苦労をしていませんし、あいみつも取っていません。
私たちには時間がありませんでした。Wローンになるのが怖いので早く売りたいけど、まだ新しい家ができてないので早めに売れても仮のアパートに引っ越さなくてはいけないというジレンマ・・・。
しかし東急リバブルの営業さんは、立地がいいのでおそらく希望通り売れるだろうといってくれたので安心しました。
（結局、2017年1月に売り出しをかけて3月には売れたので、10月まで仮のアパートに住みました。Wローン地獄の事を考えるとまだましな少額の出費なのでこれでよしとしました）
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売却活動開始！東急リバブルのインターネット広告にマンション情報掲載
東急リバブルに売却活動を依頼後、営業担当さんがインターネットにマンション情報を掲載してくれます。週に1回はアクセス数と見学希望の人数を教えてくれました。
マンションの売り文句としては
- 抜群のアクセスの良さ
- タイミングさえあえば駐車場が月1000円で借りられる（※旦那は徒歩5分の駐車場にバイクを9,000円でとめていました）
という点を推しました。
が、アクセス数は毎日30アクセスくらいあるのに、最初はなかなか見学希望者が現れず焦りも……。
しかし、やがて1月に1人、2月に2人、3月に1人とポツポツ見学希望者が現れてくれました。
見学希望者は全員が独身の男性で、会社員か経営者でした。目黒の1LDKとあってやはり都心勤務の独身男性に人気なようですね。
内見時に気を付けたこと、担当者のアドバイス
画像はイメージです。
生活感をなるべく消すこと、そしてデメリットも伝えること
内見に際して、担当者の方からは、”生活感を一切消して、物は隠して家を綺麗に整理整頓するように”ということを言われていました。また電気をつけて部屋を明るく見せる事、水回りを綺麗にして清潔のある部屋に見せるように言われ、掃除を頑張りました。
私は妊娠直前で実家に里帰りしていたので私の荷物は実家にもっていき、旦那の荷物は旦那の実家に送っていたので、部屋自体に物は少なく内見にはプラスに働きました。
内見に備えたポイントなどは下記記事にまとめているので、参考にしてください。
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マンション内覧に備えたチェックリスト｜買い手に好印象を与えるコツとは
マンションを売却するときは、買い手が室内やマンションの共用部（駐車場など）を見学しにきます。これを「内覧（内見）」と言い ...
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内覧時のセールストークでは、立地の良さに加えて、マンションの屋上が解放されていて、布団も干せたりすることをアピールしました。
また、デメリットもしっかり伝えるようにと不動産屋さんに言われたので、
- 網戸がない
- 風呂の追い炊きがない
- 5階でエレベーターがない
といったデメリットも正直に伝えました。
どんな物件もデメリットの1つや2つはあるのが普通なので、しっかりデメリットも伝えておくと信頼性がアップします
見学に来た人はだいたい「スーパーの有無」「駅からの距離」「治安」といった点を質問してきましたね。
100万円の値下げ交渉をされる
どの内見者からも、内見当日に即決いただくことは出来ませんでした。
後日担当者より連絡を頂いたのですが、一番最後に見学に来た人が2000万売却希望のところを、100マン円値下げの1900万円なら購入希望であると値引き条件を提示していると言われました。
旦那はこの物件を1700万円で購入しているので、一応1900万円で売却しても残りのローンも相殺し、仮住まいの家賃もほぼタダ同然で、多少のプラスになるという計算です。
即決しなよと、私は旦那に言いました。
東急リバブルの営業さんも、「この値段が限界だと思うしこの人に売ってもいいのではないか」といいました。
Wローンも怖いし、ここら辺が妥当だという事で
- 期間3ヶ月
- 売却価格1900万円弱
という結果で売却活動を終了した次第です。
目標価格だった2000万円からは100万程度妥協した形になりますね。
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いよいよ契約〜売却完了へ
良き購入者さんに巡り会えた
購入してくださった方は、やはり独身の方（男性）でした。同じ駅にマンションを購入していたが、居酒屋の上にマンションがあったので騒音と煙に悩まされて引っ越しに至ったみたいです。
土地勘もあったので多少難ありのマンションでも快く購入いただき、1LDKをリノベーションして1Rぶち抜きにする予定だと話していました。
結局、その購入者がマンション売却が6月末なので、そのころに私たちのマンションを受け渡してくれればいいとなって渡りに船でゆっくりと荷づくりもできました。
よい購入者さんと巡り合えたことに感謝しています。
購入者、旦那、東急リバブルの三者で、三軒茶屋の東急リバブルで権利譲渡書を渡したそうです。何もトラブルなく売却できてほっとしました。
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中古マンション売却の契約前の準備、契約当日の手順・流れを分かりやすく解説
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売却益は、実際にはプラスマイナス０になったけど…
今回の売却の結果としては、ローンの残債 + 今まで住んでいてかかった経費を差し引くと、結局プラマイゼロでトントンとの事です。ただ、今振り返ってみると、タイミングがずれていたらWローンもあり得るし、もっと損失が出ていたと思うと本当に良かったと思っています。
2020年まで不動産は上がり調子とNEWSで聞いてはいましたが、こんなに古いマンションをリノベーションした部屋でも売れるんだと感心しています。
もっと時間があれば他の会社に頼んでよりよい値段で売却しても良かったかな？ 値下げ100万円を妥協しなくても売れたかな？なんて欲をかいたりもしました。
東京都目黒区という立地条件も、1人暮らし用のマンションという事で自由にお金を使える独身貴族の客層にFITしたのだと、私たちが過度に損失を被らなくて済んだ理由の一つではないかと思っています。
先に述べた通り、有名人にも何度もあった住みやすい街・目黒区で都会なのに思いっきり遊べる大きい公園があるというのは東京暮らしのサラリーマンにとっては、何よりも魅力の一つのようです。
また、ハブ駅である渋谷駅まで自転車で行けるくらいの距離で、「どこにでも出やすい街・駒沢大学駅」をアピールして頂いた不動産会社の営業戦略があっての、売却だと実感しました。
学生の街なので、比較的治安も良いのも魅力の一つでしたね。
まとめ
結果的には、手間の面でも売却価格の面でも概ね想定通り、もしくは期待以上で無事に売却を済ますことが出来ました。
今回の売却では、不動産の売買に関しては本当にタイミング、出会いが重要なのだと実感しました。
もし購入者さんの元々住んでいたマンションの騒音問題がなければ引っ越しを考えなかっただろうし、未だに私たちのマンションは買い手がつかなくてWローンの支払いにひっ迫していたことでしょう。
新居の葛飾区に引っ越し約1年が経ちますが、まだ以前暮らしていた当時のマンションの様子を見ることが出来ていません。やはり都内へのアクセスの良さや洗練された町でスタイリッシュな街なので住めてよかった街と思っています。
いつか宝くじでもあったら、また目黒区に引っ越したいとも思っています。
マンションの売却はご縁とタイミングが全てとも言いますが、目黒区は非常に人気のスポットということもあって、築40年の古いマンションでも比較的すんなり決まりましたね。
やはり立地は正義だと分かる事例でした。
【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか？
マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。
査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。
まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。
まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。
近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。
例えば一括査定サービスの大手「イエウールでは、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。
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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。
マンションバブルの崩壊が不安な人は、現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。