マンション売却の媒介契約

専属専任媒介契約のメリットデメリット|専任媒介との違いはなに?【中古マンション売却】

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マンションをはじめとした不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

そのため不動産会社と「媒介契約」という契約を結びますが、媒介契約には3つの種類があります。

3種類の媒介契約

  • 一般媒介契約
    → 複数の不動産会社に売却依頼が可能で競わせることができる。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)も可能
  • 専任媒介契約
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)は可能。
  • 【専属専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)もできない。その代わり、活動レポートを細かく報告してくれたりと、サービスレベルでは最も手厚い。

参考マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

今回はこのうち、ケースとしては一番少ない「専属専任媒介契約」について詳しく解説したいと思います。似ているけど違う「専任媒介契約」との違いなどチェックしましょう。

 

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専属専任媒介契約の契約内容とは?

管理人
専属専任媒介契約とはどんな内容の契約か? まずは簡単にまとめて解説します。

専属専任媒介契約の概要

  • 【依頼ルール】1社だけに依頼。複数社に同時依頼はNG。
  • 【レインズへの登録義務】5営業日以内に登録義務あり
  • 【売主への売却活動報告義務】1週間に1回以上の報告義務あり
  • 【自己発見取引】不可能
  • 【契約期間】3ヶ月

1社専任の依頼。複数社への依頼は不可

専属専任媒介契約は、1社の不動産仲介会社だけに依頼する契約になります。一般媒介契約のように、複数社に並行して依頼することはできません。

しかし契約縛りがある代わりに、専属専任媒介契約はサービスの手厚さでは一番の契約になります。

 

レインズへ5営業日以内の登録義務あり

「レインズ」というのは、不動産業者間の物件情報ネットワークのことです。

レインズに売却物件を載せると、他の不動産業者にもあなたの物件が売りに出ることが知れ渡るので、購入者探しが効率的になります(他社が購入希望者を見つけてきたりするので)。

専属専任媒介契約の場合、5営業日以内のレインズ登録が義務づけられています。

これが専任媒介だと7営業日以内、一般媒介だと登録義務なしなので、3つの媒介契約の中では最も早く不動産市場に売却情報を流せます。1日でも早く買い手を見つけたいときは一番有利ですね。

売主へ1週間に1回以上の活動報告義務あり

専専属専任媒介の契約だと、不動産会社は1週間に1回以上、売却活動の進捗状況を売主に報告する義務があります。

これによって売主は、

  • どんな売却活動をしているのか(広告展開など)?
  • 広告への問い合わせがどれくらい来ているのか?
  • 内見などの申し込みは何件か? 
  • そもそも業者が売却活動をサボっていないか?

などなど逐一状況を知ることができます。

これが専任媒介契約だと報告は2週間に1回、一般媒介契約だと報告義務なしなので、専属専任媒介契約がサービス的には一番手厚くなります。

自己発見取引が不可能

専属専任媒介契約は3種類の媒介契約の中で唯一、自己発見取引が不可能です。

「自己発見取引」とは、売主が自分で買い手を見つけてくることを指します。例えば親族だったり知り合いだったりといったケースですね。もし契約後に自分の身近なところで買い手が現れたとしても、仲介会社を通さずに自分で直接契約することはできません。

自己発見取引にについて詳しくは下記記事に書いているので参考にしてください。

詳しく!
自己発見取引とは?買い手を自分で見つけた時も仲介手数料を払うの?【マンション売却】

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専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月。途中解約は違約金発生のリスク

専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月です。

その期間が満了するときに媒介契約を解除することが可能で、場合によっては違う不動産会社に契約を乗り換えることも可能になります。期間を満了すれば違約金やペナルティもなく、不動産会社との契約を円満に終わらせることができます。

もし、3ヶ月の契約期間内に契約解除したい場合、違約金が発生するケースがあります。

専属専任媒介契約の中途解約については、一般的に媒介契約書(※1)の第12条1項に以下のように記されています。

以下の文章は要約したものです。

「専属専任媒介契約の有効期間内において、不動産会社の責任によらない理由によって専属専任媒介契約が解除されたときは、不動産会社は売主に対して、専属専任媒介契約の履行のために投下した費用を請求することができる」

媒介契約を途中で解約すると、売主は不動産会社から「専属専任媒介契約の履行のために投下した費用」を請求されることがあります。この費用は、たとえば解約申し立て時点までに不動産会社が費やした広告費用などが該当します。

そのため、媒介契約期間の残期間が短いほど、違約金は高額になるケースが多いです。なぜなら、媒介契約期間が短いということは、それだけ売却活動期間を長く行ったということだからです。

この違約金をいくらにするかは、売主と不動産会社で話し合って決めることになります。

もっと詳しく
媒介契約を解約して不動産会社を変更したい!解約方法と違約金について

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専属専任媒介契約のメリットとデメリット

メリットは、不動産会社が売却活動にコストをかけてくれること

これは、複数社に同時依頼できる「一般媒介契約」と比較してのメリットですが、一社のみに専任する専任媒介契約は、不動産会社が売却活動により「本気になれる」契約だと言えます。

一般媒介のように複数社に依頼すると、不動産会社としては最終的に売主に選ばれなければ1円の利益にもならないので、広告費や人件費をなかなか投下しにくくなります。

その点、専任契約を結ぶことができれば売主が他社へ行かれるリスクがないので、最初から全力で広告費や営業マンを投じることができるわけですね。

レインズへの5日以内の登録や、週1回の活動報告など、サービス的には最も手厚いといえます。

デメリットは、悪質な業者にあたると「囲い込み」など被害を受ける可能性

1社にお任せする専属専任媒介契約は、もし悪質な業者と契約してしまうと多大な不利益を被りやすいというリスクがあります。

その最たる例が、「囲い込み」という悪質行為です。

囲い込みというのは、不動産会社が売却物件の情報を同業他社に渡さなかったり、同業他社が買い手を見つけてきても意図的に断ってしまい、売却物件を他社に渡さない行為のことを言います。

なぜこうした囲い込みをするのかというと、買い手を自社で見つけることで”買い手からも手数料が取れる”からです。売主も買主も自社で取れば、両方から手数料が取れるので1取引で2倍美味しいです。このように売主と買主の両方から手数料を取ることを「両手仲介」と言います。

物件を囲い込んで両手仲介を狙うのは、業者的には利益2倍なので美味しいですが、売主からすれば他社が見つけてくれたかもしれない買い手を排除されたことになるので、機会損失は半端じゃないです。

このように両手仲介は、売主との利益相反行為にあたるので昔から問題視されていますが、不動産業界の悪しき慣習として今なお残っています。

専属専任媒介契約は3ヶ月の契約期間なので、そう簡単に契約解除もできません。専属専任媒介契約を結ぶなら、信頼できる業者であることが絶対条件になります。

管理人
最初から複数社に依頼できる一般媒介契約なら、囲い込みされることはありません。

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「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違いはなに?どっちがいいの?

契約の大きな違いは「自己発見取引」の可否

「専属専任媒介」と「専任媒介」は似ているので、どっちが良いか分かりづらい部分があります。

まず違いを簡単に見てみると以下の通りです。

専属専任媒介 専任媒介
依頼形式 1社のみ 1社のみ
契約期間 3ヶ月 3ヶ月
レインズ登録 5営業日以内 7営業日以内
売主への活動報告 1週間に1回 2週間に1回
自己発見取引 不可 可能

レインズ登録の早さや報告義務の回数など、専属専任の方が多少手厚いですが、この辺は正直そこまで売却に影響を与えるような違いではありません。

判断基準としては、自己発見取引ができるか否かが大きい点ですね。

自己発見取引は、売主が自分で買い手を見つけてくることです。例えば、マンションを売りに出してみたら、売却情報を聞きつけた親戚や知人、あるいは近所の住民が「私が買いたい!」と申し出てくることがあります。

こうした時に、自己発見取引が可能な「専任媒介契約」であれば、その買主と直接契約を結んで売却すれば不動産会社への仲介手数料は払わなくて済みます(一般媒介契約も可能)。

しかし自己発見取引不可の専属専任媒介契約であれば、たとえ自分が買主を見つけたとしても直接契約することはできず、必ず不動産会社への仲介手数料が発生してしまいます。

おすすめなのは専任媒介契約

「専属専任」と「専任」は正直、自己発見取引の可否以外ではほとんど差がありません。それなら、自己発見取引も可能な専任媒介契約を選んだ方が無難でおすすめと言えます。

(というより、あえて専属専任を選ぶメリットが薄いです)

実際にマンション売却の現場では、最も多いのが専任媒介契約です。

一般媒介か専任媒介かで迷う売主が多いですが、一般媒介は業者が売却活動に消極的になりやすかったり、複数社とのやりとりがコスト負担増になったりとデメリットも多いので、信頼できる業者を見つけて専任媒介を結ぶのが最も良い例かと思います。

専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社の選び方

専属専任媒介契約は、一度結ぶと3ヶ月は縛りになるので業者選びが非常に重要になります。信頼できる不動産会社と出会えるかどうかが鍵ですね。

付き合いのある不動産会社だったり、マンション購入時にお世話になった不動産会社があればぜひ候補に入れておきたいところ。

それ以外で、イチから不動産会社を探す際の方法としては、

  1. ネットの一括査定で5〜10社に査定に出してみる
  2. 最も高い査定価格を出した会社と、最も低い査定価格を出した会社を切り捨てて、間の4〜5社くらいをピックアップする
  3. あとは担当者に実際に会ってみて相性で決める

という感じでOKです。

まずは、ネットの一括査定サイトを使って複数社に一括で査定依頼が出してみましょう。

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例えば、不動産査定サイトの大手「LIFULL HOME'S(ホームズ)の 不動産売却」だと、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わるので、まずは簡単にマンション価格を査定して欲しいときに便利です。

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現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。

 

参考記事
マンション売却するなら査定から!一括見積もりの依頼方法と注意ポイント

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一括査定で5〜6社に査定してもらったら、最も高い査定をした業者と、最も低い査定を業者を消去法で弾きます

一般的に査定では、一番高額な査定価格を出した業者に安易に飛びついてしまう人が多いのですが、これは注意が必要です。というのも、契約を結びたいがためにわざと高額な査定価格を出して「客を釣る」業者がいるからです。なので、一番高額な査定を出した業者も消去します。

査定価格は「その価格で売れる」ことを保証するわけではなく、あくまで「その価格で売り出してみる」という目安価格にすぎません。言い換えれば、査定価格は「なんとでも言える価格」です。この点を理解していない人が意外と多いので注意してください。

 

そして4〜5社くらいピックアップしたら、あとは直接相談にいくなり訪問査定(実際に物件に来てもらう査定)をお願いするなどして、実際に担当者に会ってみて決めるのが良いでしょう。

不動産取引は結局は人 対 人の商売なので、売却の成否は担当者の力量がものをいいます。いくら大企業の営業マンでも頼りない人もいれば、ノリが軽すぎてどうも苦手……という営業マンまで色々な人がいます。

なので、最終的には「人」で選ぶのが間違いないかと思います。

 

まとめ

媒介契約については、万人に対して「コレが一番良い」という正解はありません。人によって、物件によって一番適した契約は違ってくるので、自分のケースと照らし合わせて選んでみてください。

他の契約種類については下記記事にまとめています。

一般媒介
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まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

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