マンション売却のコツ 売却の費用と税金

中古マンション売却に消費税増税は影響する?売るなら増税前か後か

投稿日:

2019年10月に消費税が8%から10%に増税される予定です。たった2%の違いではありますが、特にマンションなど高額な商品は2%が数十万円の違いになるので、売却する側としては無視できません。

結論からいうと、マンション売却を考えているなら増税前に売却した方が良いでしょう。

その理由を、まずは「そもそもマンション売却は増税の影響を受けるか?」という点から詳しく解説します。

 

中古マンション売却時の消費税

結論からいうと、中古マンションの売却価格自体は、増税の影響はほぼ受けません。受けるとしたら、後述する「諸費用」部分になり、高額なマンション売却価格への影響はありません。

なぜ中古マンションの売却価格が増税の影響を受けないかというと、個人間売買だからです。中古マンションを売却するときには不動産会社に仲介を依頼しますが、不動産会社が売主ではなく、あくまで売主は個人です。

個人が売主の場合に限り不動産の売却は非課税になるので、一般的な中古マンションの売却時は消費税がかからないということです。中古マンション売却で消費税がかかるのでは、リノベーションマンションなどを不動産が売主として売ったときです。

また、新築マンションの売却も売主が不動産会社になるので、消費税がかかってきます。その際は、マンションを土地・建物部分に分け、「土地は非課税・建物は課税」となります。土地は「消費されるもの」ではないので、消費税はかからないというわけです。

マンション売却で消費税がかかるもの

冒頭でいったように、マンション売却は消費税増税前に行った方がお得と言えます。その理由の1つは、マンション売却に伴い発生する以下の諸費用に消費税がかかってくるからです。

  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬料

上述したように、マンションの「売却金額」に関しては、中古マンション売却において影響はありません。ただ、増税によって上記の諸費用額は上がるので、増税前の売却が良いと言えるでしょう。

仲介手数料

仲介手数料は、売却金額によって手数料率が変わってきます。

仲介手数料の料率

  • 売却金額が200万円以下:売却金額×5%
  • 売却金額が200万円超~400万円以下:売却金額×4%+2万円
  • 売却金額が400万円超:売却金額×3%+6万円

仲介手数料は、上記で計算した金額に消費税がかかってきます。

たとえば、2,700万円でマンションを売却したら、「(2,800万円×3%+6万円)×消費税1.08」となり、97.2万円が仲介手数料になります。

これが、10%に増税した場合は99万円になるので、多少ですが金額が上がるということです。

司法書士報酬料

マンションを売却するときに、住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権の抹消は司法書士に依頼するので、その報酬料に消費税がかかってきます。

報酬料は5万円前後ですので、増税しても大きな影響はありませんが、報酬料には消費税がかかっている点は認識しておきましょう。

 

マンション売却は増税前が良い理由

冒頭でいったように、マンションの売却は増税前が良いです。その理由としては、以下の2つが挙げられます。

  • 諸費用の問題がある
  • 競合する新築物件の価格が上がる

諸費用に関しては前項で解説した「仲介手数料」や「司法書士報酬」が上がることです。

もう1つ大事なのは「競合する新築物件の価格」です。以下より詳しく解説していきます。

”新築”物件は増税の影響を受ける

上述したように、売主が法人の場合には、売却する不動産には消費税がかかります。そのため、新築マンションを売却している不動産ディベロッパーは、増税されてしまうとマンション価格が上がり売れにくくなるのです。

たとえば、4,000万円(税別)のマンションを売却しようとして、そのマンションの土地・建物の内訳が、土地1,200万円、建物2,800万円だったとします。

土地は非課税ですが、建物の2,800万円には消費税がかかるので、2%増税されれば56万円(2,800万円×(10%-8%))もマンション価格が上がるということです。

このように、新築マンションの売却に限っては増税の影響を大きく受けます。

駆け込み需要の営業

新築マンションは増税の影響を受けるので、増税前に駆け込みを促すように顧客に営業をかけます。要は、「税金が上がる前にマンションを買ってしまいましょう」と営業するわけです。

具体的には、検討者に対して

  • 増税後のシミュレーション
  • 値引きや特典

などを提示することで、増税前のマンション購入を促そうとします。

中古マンションの検討者の中では、新築マンションの購入を検討している人もいます。そのため、新築マンションを売っている不動産会社に、上記のような営業をされる前に自分のマンションを売ってしまった方が良いです。

2017年12月現在では、増税時期は2019年10月を予定しています。ただ、増税されるマンションは、2019年10月以降に引渡すマンションであり、マンション購入から引渡しまでは1~2カ月かかります。

つまり、検討時期も含めると、上記のような増税前の営業は2019年初頭から行うと予想されます。そのため、2018年中にマンションを売却しておくと、増税前の影響を受けなくて済むというわけです。

増税後の反動

増税後に売却するということは、駆け込み需要の反動を受けるというリスクがあります。前項のように、新築マンションが増税前に売却しようと色々なキャンペーンを行ったおかげで、増税前の購入者増えます。

そのため、増税後にマンション購入を検討する人は減ってしまうので、マンションが売りにくくなる可能性があるのです。

実際の過去データで見てみましょう。

駆け込み需要の反動

2017年12月現在の消費税は8%ですが、これは2014年4月に変更になった税率です。このときのマンション関連のデータを見てみると、次項のように増税前の駆け込み需要の反動があったことが分かります。

前回の増税時と同じように駆け込み需要の反動があるかは不明ですが、一般的に考えてターゲットが減っている中ではマンションの売却がしにくくなるでしょう。

2013年と2014年のマンション関連データ

2013年と2014年のマンション関連データは以下の通りです。

  • 2013年の新築マンション供給:56,478戸
  • 2014年の新築マンション供給:44,813戸
  • 2013年末の在庫:5,000戸
  • 2014年末の在庫:6,042戸
  • 2013年の契約率は78.5%で2014年は75.1%

参考国土交通省 平成28年度 住宅経済関連データ 3.マンションの推移-(7)

新築マンションの供給数からも見ても、各ディベロッパーは駆け込み需要を狙って増税前に売却を進めていることが分かります。また、2014年は供給戸数が少ないにも関わらず年末在庫が多いことから、売れ行きが低下したことが分かります。

さらに、2013年と2014年のマンション価格はほぼ変わっていませんが、契約率は78.5%から75.1%に減少しています。

このことからも、マンションの売れ行きが低下しており、駆け込み需要の反動があったと予想されるのです。

まとめ

このように、そもそも中古マンションの売却時は売却価格自体は増税の影響は受けません。しかし、競合する新築物件は増税の影響を受け、増税前に販売促進する可能性があります。

そのため、中古マンションの売却でも”間接的に”消費税増税の影響を受けるリスクはあります。

そのリスクを考慮したら、理想は増税前にマンションを売却してしまうことですね。

-マンション売却のコツ, 売却の費用と税金

Copyright© マンション売却物語|マンションを売るノウハウをここに , 2018 All Rights Reserved.