マンション売却のコツ 売却の費用と税金

中古マンション売却に消費税増税は影響する?売るなら増税前か後か

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2019年10月に消費税が8%から10%に増税される予定です。たった2%の違いではありますが、特にマンションなど高額な商品は2%が数十万円の違いになるので、売却する側としては無視できません。

結論からいうと、マンション売却を考えているなら増税前に売却した方が良いでしょう。

その理由を、まずは「そもそもマンション売却は増税の影響を受けるか?」という点から詳しく解説します。

 

中古マンション売却時の消費税は”基本的に”はかからない

結論からいうと、中古マンションの売却価格自体は、増税の影響はほぼ受けません。なぜなら消費税は非課税だからです。受けるとしたら後述する「諸費用」部分になり、高額なマンション売却価格への影響はありません。

なぜ中古マンションの売却に消費税がかからないかというと、個人間売買だからです。中古マンションを売却するときには不動産会社に仲介を依頼しますが、不動産会社が売主ではなく、あくまで売主は個人です。

個人が売主の場合に限り不動産の売却は非課税になるので、一般的な中古マンションの売却時は消費税がかからないということです。中古マンション売却で消費税がかかるのでは、リノベーションマンションなどを不動産が売主として売ったときです。

また、新築マンションの売却も売主が不動産会社になるので、消費税がかかってきます。その際は、マンションを土地・建物部分に分け、「土地は非課税・建物は課税」となります。土地は「消費されるもの」ではないので、消費税はかからないというわけです。

ではなぜ、それでもマンションを売却するなら消費増税前が良いかと言うと、主に下記2つの理由があります。

  1. 売却活動に伴う諸費用には消費税がかかる
  2. 増税前に新築物件市場(ライバル)の供給が増加する

この2点です。それぞれ説明します。

1. マンション売却に伴う諸費用には消費税がかかる

マンション売却に伴い発生する以下の諸費用には、消費税がかかってきます。

  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬料

マンションの「売却金額」に関しては、中古マンション売却において影響はありません。ただ上記の諸費用額は消費税増税によって上がるので、増税前の売却が良いと言えます。

具体的にどれくらい上がるのか試算してみましょう。

仲介手数料の増税

仲介手数料は、売却金額によって手数料率が変わってきます。

仲介手数料の料率

  • 売却金額が200万円以下:売却金額×5%
  • 売却金額が200万円超~400万円以下:売却金額×4%+2万円
  • 売却金額が400万円超:売却金額×3%+6万円

仲介手数料は、上記で計算した金額に消費税がかかってきます。

たとえば、2,700万円でマンションを売却したら、「(2,800万円×3%+6万円)×消費税1.08」となり、97.2万円が仲介手数料になります。

これが、10%に増税した場合は99万円になるので、2〜3万円ほどと多少ですが増額になります。これはあくまで2700万円の売却例なので、売却価格が高くなるほど2%の増税の威力が大きくなります。

 

司法書士報酬料

マンションを売却するときに、住宅ローンが残っている場合は抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権の抹消は司法書士に依頼するので、その報酬料に消費税がかかってきます。

報酬料は5万円前後ですので、増税しても大きな影響はありませんが、報酬料には消費税がかかっている点は認識しておきましょう。

中古マンション売却の決済日(引渡し日)の準備と流れ|手続き手順、必要なもの

2. 消費増税前に新築マンション市場の供給増加

 

消費税増税によってもう1つ大きな影響を受けるのは「競合する新築物件の価格」です。中古マンションの売れ行きは、新築市場の影響を強く受けるため無視できません。

”新築”物件は増税の影響を受ける

上述したように、法人がマンションを売る場合には、売却する不動産には消費税がかかります。そのため、新築マンションを売却している不動産ディベロッパーは、増税されてしまうとマンション価格が上がり売れにくくなるのです。

たとえば、4,000万円(税別)のマンションを売却しようとして、そのマンションの土地・建物の内訳が、土地1,200万円、建物2,800万円だったとします。

土地は非課税ですが、建物の2,800万円には消費税がかかります。2%増税されれば56万円(2,800万円×(10%-8%))もマンション価格が上がるということです。

このように、中古と違って新築マンションの売却に限っては増税は死活問題になります。

駆け込み需要の営業

新築マンションは増税の影響を受けるので、ディベロッパーは増税前に駆け込み購入を促すように顧客に営業をかけます。要は、「税金が上がる前にマンションを買ってしまいましょう」と営業するわけです。

具体的には、検討者に対して

  • 増税後のシミュレーション
  • 値引きや特典

などを提示することで、増税前のマンション購入を促そうとします。

中古マンションの検討者の中では、新築マンションの購入を検討している人もいます。そのため、新築マンションを売っている不動産会社に営業を強くかけられると、新築に見込み客を奪われやすくなるというわけです。

事実、前回の消費増税時(2014年4月)の直前、2013年のマンション供給戸数は対前年比で24%近く上昇しました。新築マンションを売りたい業者が増税前に本気を出してくるのです。

今のところ、増税時期は2019年10月を予定しています。ただ、増税されるマンションは、2019年10月以降に引渡すマンションであり、マンション購入から引渡しまでは1~2カ月かかります。

つまり、検討時期も含めると、上記のような増税前の営業は2019年初頭から行うと予想されます。そのため、2018年中にマンションを売却しておけば増税前の心配は不要でしょう。

消費税増税後は売れ行きが下がる傾向

増税前に駆け込み購入が起これば、増税後には購入検討者が減ってしまうため市場が冷え込んでしまうことが予想されます。

実際の過去データで見てみましょう。

前回、5%→8%に消費増税となったのが2014年4月。なので、増税前の2013年と増税後の2014年のマンション関連データを比べて見ると、

  • 2013年の新築マンション供給:56,478戸
  • 2014年の新築マンション供給:44,813戸
  • 2013年末の在庫:5,000戸
  • 2014年末の在庫:6,042戸
  • 2013年の契約率は78.5%で2014年は75.1%

参考国土交通省 平成28年度 住宅経済関連データ 3.マンションの推移-(7)

新築マンションの供給数からも見ても、各ディベロッパーは増税前の2013年に売却を進めていることが分かります。また、2014年は供給戸数が少ないにも関わらず年末在庫が多いことから、売れ行きが低下したことがも分かります。

さらに、2013年と2014年のマンション価格はほぼ変わっていませんが、契約率は78.5%から75.1%に減少しています。

このことからも、マンションの売れ行きが低下しており、駆け込み需要の反動があったと予想されるのです。

 

管理人
以上のような理由から、個人のマンション売却には消費税がかからないものの、市場の動きからして増税前に売却しておいた方が無難ということが言えるのです。

 

ただし、2019年の増税前の駆け込み需要はそこまで期待できない可能性も

2014年の増税前は駆け込み需要で賑わったようですが、残念ながら2019年の増税前はそこまで盛り上がらないという見方があります。

というのも、不動産市場は今後数年のうちに、

  • 東京オリンピック(2020年)
  • 生産緑地法満了による2022年問題

という大きな節目が控えており、イベント以降に不動産相場が落ちるという予測がされています。

つまりマンション購入を検討している人からすると、増税前の2018年〜2019年に駆け込みで購入するより、あと数年待って不動産市場が暴落したときに安く買おう……という意思決定をする人が多くなる可能性があるのです。

東京五輪の影響

オリンピック景気と言いますが、五輪が決まると経済が活性化するので不動産市場も景気が良くなる傾向にあります。

実際のデータを見てみましょう。

2020年の東京オリンピックは、2013年(平成25年)に開催地として決定しました。その開催が決定した平成25年のマンション価格を見てみると、平成25年を契機に上昇率が高くなっているの分かります。

五輪決定後の価格上昇率

  • 平成22年:昨年から約+4%
  • 平成23年:昨年から約-4.1%
  • 平成24年:昨年から約-0.1%
  • 平成25年:昨年から約+8.6% ←開催地に東京が決定
  • 平成26年:昨年から約+2.6%

もちろん、この数字の上がり方が全て五輪の影響とは言えないかもしれませんが、間違いなく少なくない影響を与えているのは疑いようがないでしょう。

しかしこれは逆にいうと、東京オリンピックが終了した後は下がる可能性もあるということです。これも参考までに、近年で最新の長野オリンピック開催後の価格推移を見ていきましょう。

長野オリンピックの開催は平成10年だったので、その前後のマンション価格を調べてみると

長野五輪後の価格推移

  • 平成10年:昨年より約-4.7%
  • 平成11年:昨年より約-0.1%
  • 平成12年:昨年より約-2.6%

上記のように、オリンピック後は価格が下落しているのが分かります。

もちろん、こちらも同じくオリンピック終了だけが要因とは言えませんが、少なからず影響している可能性は高いと言えます。

五輪の影響について詳しくは下記記事にもまとめていますので参考にしてください。

マンションは2020年東京オリンピックまでに売却すべき。五輪の影響をデータで見てみる。

生産緑地法満了による2022年問題とは?

不動産市場の「生産緑地の2022年問題」と言われている問題があります。これは不動産の将来的な下落リスクとして予想されているため、簡単に説明します。

「生産緑地」とは、住宅地でありながら”農地”として扱われている土地のこと。1992年に生産緑地法によって生産緑地に指定された土地は、固定資産税や相続税などの面で恩恵を受けてきました。

ただ、この生産緑地には30年という期限があり、2022年にその期限が満了となります。

期限が満了になるとどうなるか?

専門家の予想では、生産緑地を保有している多くは高齢者であり、この機に土地を売却する人が続出するのではないかとみています。生産緑地の恩恵がなくなれば税金も跳ね上がりますし、高齢になって農業が続けられる体力もない。となると、ここらが良い売り時になるわけです。

もし大量の生産緑地が売却されれば、そこが宅地化されてマンションやアパートが乱立し、ただでさえ供給過多で空き家が増え続けている不動産市場が、さらに「建てすぎ」な状況に陥ります。

需要と供給のバランスにより、供給が増えすぎると相場価格はどんどん下がっていくでしょう。

不動産を買うなら2022年以降に……という人が増えている?

不動産を買う側の視点でみれば、東京五輪に向けてすでに相場が上がりだした今購入してしまうと、”高値掴み”になることを恐れます。将来的に売却を視野にいれて購入する人も増えているので、結構この辺は敏感になっています。

2020年の東京五輪、そして2022年の生産緑地法の満了と、大きな下落要因が2つ控えていると知れば、多くの人が2022年まで待って安くなった時に買おうと思うのは当然でしょう。

そう考えると、消費税増税前の駆け込み買いは、過去2014年の時よりは期待できないのではないかと個人的には考えています。

まとめ

最後にまとめます。

中古マンションの売却時は売却価格自体は増税の影響は受けません。しかし、競合する新築物件は増税の影響をモロに受けるため、増税前に販売促進する可能性があります。

そのため、中古マンションの売却でも”間接的に”消費税増税の影響を受けるリスクはあります。

消費増税を含め、この先数年は五輪終了や生産緑地法の満了などが控えており、売る側からしたら先延ばしするほど価格下落リスクが高まります。そのため、消費増税前、早ければ早いほど良いかと思います。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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