マンション売却の知恵袋

マンションは2020年東京オリンピックまでに売却すべき。五輪の影響をデータで見てみる。

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「マンションはいつが売り時か?」という話は良く話題に上がります。マンションの売り時を明言するのは難しいですが、現時点では”2020年東京オリンピックまでに売るべきかどうか”は論点と言えます。

言わずもがな、東京オリンピックは景気を大きく左右し、少なからずマンション価格に影響を与えるからです。

結論から言ってしまうと、東京オリンピックまでにマンションを売却した方が無難と言えるでしょう。今回は、その理由を解説します。

過去20年のマンションの価格推移

まず、過去のマンション価格の推移から見ていきましょう。

マンション価格については、以下2つの指標

  1. 過去20年間のマンション価格
  2. 2017年のマンション価格

こちらをチェックします。

過去20年間のマンション価格

まずは、過去20年間の首都圏新築マンションの価格推移を見ていきましょう。中古マンションも新築マンションの価格に概ね連動するので、新築マンションの価格推移を見ればマンションの価格推移が分かります。

マンションの価格推移は、上記のように平成17年からは右肩上がりになっており、過去最低の4,003万円(平成14年)と過去最高の5,518万円(平成27年)を比較すると約1.37倍にまで上昇しています。

年間データの最新である平成28年は若干価格が下落していますが、それでも過去20年間では最高水準と言えるでしょう。

参考リンク:国土交通省 平成28年度 住宅経済関連データ <2> 住宅建設の動向(3-(8))
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

2017年のマンション価格

続いて、2017年のマンション価格を見ていきましょう。不動産経済研究所が出典する月別レポートをまとめると、以下のような結果になります。

(※スマホは横にスクロールできます)

  販売戸数 契約率 成約戸数 平均販売価格
1月 1,384戸 61.6% 853戸 6,911万円
2月 2,310戸 68.4% 1,580戸 5,793万円
3月 3,408戸 66.2% 2,256戸 5,588万円
4月 2,741戸 66.3% 1,817戸 5,918万円
5月 2,603戸 72.2% 1,879戸 5,981万円
6月 2,284戸 67.2% 1,535戸 5,642万円
7月 3,426戸 71.9% 2,463戸 6,562万円
8月 2,101戸 68.2% 1,433戸 5,794万円
9月 2,978戸 64.9% 1,933戸 5,823万円
10月 2,817戸 60.7% 1,710戸 5,586万円
11月 3,366戸 67.9% 2,286戸 5,551万円
合計 29,418戸 67.1% 19,745戸 5,884万円

つまり、11月時点までのデータを見れば、2017年は過去最高金額を更新する流れです。一方、同じく不動産経済研究所が出典している2015年と2016年の価格以外のデータは以下の通りになります。

  • 契約率:2016年68.8%、2015年74.5%
  • ㎡単価:2016年79.3万円、2015年80.7万円

 

今後のマンション価格について

前項までで、過去20年間の推移と2017年のマンション価格が分かったと思います。その上で、マンション売却においては、

  • 消費者マインドの下落
  • 東京オリンピック景気とは?

という2つのポイントを理解しておく必要があります。

消費者マインドの下落

まず、マンション価格は上がっているものの、消費者マインドは下落しているという点に注目しましょう。

消費者マインドは、前項で解説した契約率を見ます。

契約率とは?

そもそも契約率は、新築マンションを初月で売り出し、その売り出した戸数がどの程度契約できたかを数値化したものです。

たとえば、初月で50戸売り出して、30戸契約すれば契約率は60%になります。マンションは戸数が多いので、一気に全戸を売りに出すわけではありません。

ディベロッパーは、初月にある程度売却できる戸数を計算して売り出すので、売れ行きが好調と判断された物件ほど初月に出す戸数は多くなります。その契約率は70%が好不調の分かれ目と言われているのです。

契約率の低下

ここで、過去の契約率をチェックしてみます。過去20年間の契約率は以下のような推移です。

平成22年から好調と判断される70%以上をキープしていましたが、平成28年は70%を切っています。また、平成29年(2017年)11月時点までの契約率は、上述したように67.1%と、これも70%を切っている数値です。

つまり、現在はリーマンショックがあった平成20年前後まで契約率が落ちているため、消費者マインドは下がっているということになります。

今後のマンション価格

ここまでで言えることは、マンション価格は高値をキープしているものの、その価格に消費者マインドはついていっていないということです。そのため、今後マンションの売れ行きがさらに悪くなれば、各不動産ディベロッパーはマンション価格を下げざるを得ません。

そうなると、新築マンション価格と概ね連動する中古マンション価格も下がるということです。そのため、今後中古マンションを高く売れるチャンスは段々と減っていくと考えられます。

東京オリンピックまでにマンションを売るべき

以上のように、今後のマンション価格は不安定になる可能性があります。そのときに、「東京オリンピックまでに売るべきか?」という点が話題になりますが、結論は東京オリンピックまでに売った方が良いでしょう。

正確に2018年に売るべきか2019年に売るべきかまでは明言できませんが、

  • 東京オリンピックと消費者マインドの関係
  • オリンピック後の価格推移
  • オリンピック選手村の設立による住宅供給過多

この3点の理由で、少なくとも東京オリンピックまでに売った方が良いと言えます。

説明しましょう。

東京オリンピックと消費者マインドの関係

東京オリンピックは2013年(平成25年)に開催地として決定しました。その開催が決定した平成25年のマンション価格を見てみると、平成25年を契機に上昇率が高くなっているの分かります。

五輪決定後の価格上昇率

  • 平成22年:昨年から約+4%
  • 平成23年:昨年から約-4.1%
  • 平成24年:昨年から約-0.1%
  • 平成25年:昨年から約+8.6% ←開催地に東京が決定
  • 平成26年:昨年から約+2.6%

もちろん、マンション価格は日本全体の景気にも左右されますので、一概に東京オリンピックの決定だけが上昇要因とは言えません。ただし、上記の数値を見る限りだと、東京オリンピックの決定が少なからず影響したことが分かります。

逆にいうと、東京オリンピック決定で価格が上がったということは、東京オリンピックが終了した後は下がる可能性もあるということです。

オリンピック後の価格推移

このように、東京オリンピックとマンション価格は多少連動していることが分かります。

では、実際に日本で開催したオリンピックで、最新の長野オリンピック開催後の価格推移を見ていきましょう。

長野オリンピックの開催は平成10年だったので、その前後のマンション価格を調べてみると

長野五輪後の価格推移

  • 平成10年:昨年より約-4.7%
  • 平成11年:昨年より約-0.1%
  • 平成12年:昨年より約-2.6%

上記のように、オリンピック後は価格が下落しているのが分かります。

もちろん、こちらも同じくオリンピック終了だけが要因ではありません。しかし、事実としてオリンピック終了後はマンション価格が下落しているので、今回も同じような軌跡になる可能性もあります。

いずれにしろ、現在のマンションは高値なので、高値で売却できる可能性は高いです。今後もマンション価格は上がる可能性もありますが、下がるリスクもあります。

そのため、下がるリスクに見舞われるくらいであれば、高値のうちに売却した方が良いと言えるでしょう。

五輪選手村の住宅利用による供給過多

2020年の東京オリンピックに向けて、各国選手の宿泊施設となる「選手村」が建設されます。この大量に建設される宿泊施設は、五輪後は住宅として利用されるため、これが不動産市場にかなりインパクトのある供給量になります。

その数、中央区に建設されるタワーマンションだけで約6000戸近いと言われています。SUUMOジャーナルによると、2017年の東京23区の供給戸数が約1万6千戸なので、選手村だけで6000戸の供給は大きな影響を与えるでしょう。

このようにマンション供給量が増える一方で、都心は70歳以上の高齢化が急速に進み、マンションの購入層である20代〜40代人口は減っていきます。供給量が増え続けるのに需要が減っていくとなると、相場が下がっていくのは必然と言えるでしょう。

17年の首都圏マンション、供給戸数が4年ぶりの増加

2020年、五輪の年に売却では遅い可能性

「東京オリンピックに向けてマンション市場は高値になり、五輪終了後に下がっていく」というのはあくまで一般論です。実際には、そこに売主たちの心理合戦が入ってきます。

「2020年の東京五輪で不動産市場はピークになる」と言われていれば、多くの人は「みんなが売り始める前に、ウチは一足先に売りに出しておこう」と考えます。そうした「ピークの一歩前で売却しよう」という売主たちの心理が連動するため、実際には五輪開催前には売り合戦が始まると予想できます。

とくに、タワーマンションのような戸数の多い大型マンションは要注意です。常に大量の部屋が売りに出ているような状況になると、真っ先に価格競争に巻き込まれて値下げ合戦になるからです。

株式相場と同じく、頂点で売ろうとすると大体逃げ遅れるので、「上がってきた気がする。もう少し待てばもうちょっと上がるかな?」と思ったタイミングでもう売却した方がいいでしょう。

まとめ

このように、東京オリンピックまでにマンションを売却した方が良いという理由は以下の点です。

  • マンション価格は高値で推移している
  • ただし、消費者マインドは下落傾向にある
  • オリンピック後はマンション価格が下落する可能性はある

マンションの売却時期に「確実」はありません。しかし、過去のデータなどを見る限り、オリンピック前に売却した方が高値で売れる可能性が高いでしょう。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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