マンション売却の知恵袋

マンション買い替えの時期、買うのと売るのどっち先が良い?【ケース別に解説】

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今のマンションを売却して新しいマンションあるいは戸建てに買い替え(住み替え)たい時、今のマンションを売ってから新しいマンションを購入するか、新しいマンションを先に買ってから今のマンションを売るかという問題があります。

もちろん、一般論でどちらが良いかとは言えません。その時、その人の資金力や住み替えスケジュールによって最適な方法は変わるからです。

この記事では、マンション買い替え(住み替え)をケースごとに「条件」「方法」「メリット・デメリット」といった点をまとめていきます。

 

「住宅ローン残債を完済できるか?」で選択が分かれる。

マンションを買い替える場合、「今のマンションの住宅ローン残債」の扱いによって取るべき選択肢が決まってきます。

具体的に言うと、以下の3ケースが考えられます。

住宅ローン残債は……

  1. 手持ちのお金でローン完済できる
    → 先に買い替え可能(買い先)
  2. マンション売却したお金でローン完済できる
    →売却してから買い替え(売り先)
  3. マンション売却してもローン完済できない
    →「買い替えローン」で売却と同時に買い替え(同時進行)

基本的に、先に次の物件を購入したい場合は十分なキャッシュがあることが条件になります。なので、結構ハードルが高く一般的には少数派でしょう。

多くの人は②で、マンション売却したお金でローンを完済し、次の物件を購入するパターンになります。

手持ち資金でローン完済できない場合、とにもかくにもマンションがいくら程度で売れるのか、売却金額の目安が分からないことには前に進めません。

売却の見積もり(目安価格)はネットから無料で一括査定できるので、まずは査定に出しておおよその売却価格を把握しましょう。

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大体のマンション価値(売却金額)を把握したところで、それぞれケース別に詳しく解説を加えていきます。

【買い先ケース】先に買い替え先マンションを購入したい場合

今のマンションをまだ確保しつつ、先に次の住み替え先マンションを購入したい場合です。「買い先」とも呼ばれます。

【条件】手持ちのお金で住宅ローン完済

まず前提として、手持ちの貯金などで今のマンションの住宅ローンが完済できることが条件です。

マンションの売却には抵当権の抹消が必要です。そして、住宅ローンを契約した時にマンションについた抵当権はローン完済することでしか抹消できません。なので、今のマンションローンを自己資金で完済することになります。

さらに、住み替え先のマンション購入に充てる頭金や初期費用も必要になります。

お金に余裕があれば、先に買い替えマンションを購入してしまうメリットは多いです。

買い先メリットは?

買い先のメリット一覧

  • 売ってから買い替えまでの仮住まいの費用・手間が不要
  • 売却マンションを「空き家」にできるので売りやすくなる
  • 売却活動中の内見準備が空き家だとラクになる

まず第一に、先に次のマンションを購入しておくと、【現マンション売却 → 次マンション購入】までのタイムラグで発生する仮住まい確保の手間・費用を削減できます。

結構多いのですが、マンションを無事に売却できても次の住み替え先マンションがなかなか見つからなかったりします。そうすると、一時的な仮住まいの賃貸料(初期費用含む)はかかりますし、さらに住み替え先への引越し代もさらにかかって手痛い出費になります。

先に次の住処を確保しておけば、これらの費用や手間の心配がいらないので安心度が違います。

またもう一つ、先に次のマンションへ移住することで”売却マンションを空き家にできる”という点も、売却活動面で大きなメリットです。

一般的にマンション売却では、空き家状態の物件の方が売れやすいです。やはり購入検討者が内見に訪れた時に、まだ前住民が住んでいる状況の部屋を見るのと、空き家状態を見るのとでは印象が全然違うからです。空き家の方が部屋が広く見えますし、購入検討者がその部屋での「新しい生活」をイメージしやすくなるので購入に踏み切りやすくなります。

また同時に、売却マンションにまだ住んでいる状態だと、内見の申し込みがあるごとに部屋を掃除したり整理整頓したりという手間が発生します。毎週のように内見申し込みがあると、そのたびに在宅してなきゃいけないし、片付け掃除や家族の対応などが大変です。

先に住み替えを済ませておけば、こうした手間もなく、また売却自体も売りやすくなるという大きなメリットがあります。

買い先デメリットは?

買い先のデメリット一覧

  • 売却資金が未確定なので正確な予算が立てられない
  • 空き家状態で売却活動が長引くと「売れ残り感」が出やすい
  • 住み替え先と距離が離れると売却活動の行き来が大変

まず第一に、現マンションを売る前に購入活動に入るので、マンションが実際にいくらで売れるかは分からず正確な予算が立てられない……という不安要素があります。

査定金額が大体3200万円だったから、売却すれば最低3000万は入ってくるだろうと思い込んで次のマンションを購入したのに、蓋を開けてみたら全然売れずに値下げの嵐で2500万で売るハメになった……みたいなことも現実的によくあります。よほど資金に余裕がないと、買い先は一定の不安要素があります。

もう一つ、空き家状態にしておくと、もし思ったよりすんなり売れなかった時に「売れ残り感」が出やすくなり、購入検討者にマイナスイメージを持たれる可能性もあります。また人が住んでいない部屋は老化が早く進むので、定期的な清掃は必要になります。とはいえ、この点は専門のハウスクリーニング業者に頼んでもOKです。

最後に、引越し先(住み替え先)が現マンションと離れている場合、売却活動で行き来する手間と費用がかかってきます。電車や車で足りる距離なら良いですが、県が変わったりすると結構大変です。

【売り先ケース】現マンションを売却してから買い替える場合

最も一般的なパターンは「売り先」です。つまり、今のマンションを売却してから、住み替え先の物件の購入という順番です。

【条件】マンション売却資金で住宅ローン残債が返済できること

住宅ローンを組んだ時点でマンションには抵当権が付いており、原則この抵当権を抹消しないとマンションを売却できません。抵当権を抹消する条件は「住宅ローンの完済」です。

一般的には、マンション売却資金で住宅ローンを完済する人が多いです。あるいは足りなければ、貯金などの自己資金を足して完済するのでもOKです。

もし、売却資金でも自己資金を足しても住宅ローンを完済できない場合は、「買い替えローン」という手段をとります。これについては次で解説します。

いずれにせよ、まずは現マンションの売却金額の目安を把握することが先決です。先にも紹介したネットの一括査定サイトを使って見積もりを出してもらいましょう。

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売り先のメリット

売り先のメリット一覧

  • 買い替えの際に売却資金を含めた正確な予算を立てられる
  • 買い替え先の物件を余裕を持って探せる

そのまま「買い先のデメリット」の裏返しですが、売却を先に済ませておくことで売却資金を買い替えの予算として正確に組み込めます。売却資金をフル活用して購入代金に充てる人は、売り先の方が確実で安心です。

また、売却活動が終わっていれば買い替え先の物件も急ぐ必要なくゆっくり探せます。

一般的なマンション売却の流れについては下記を参考にしてください。

参考5分で分かる!マンション売却の流れ・進め方を6ステップでわかりやすく解説

売り先のデメリット

売り先のデメリット

  • 売却してから買い替えまでの仮住まいで費用・手間がかかる

人にもよるところですが、マンションを売却してから住み替え先の物件を購入するまでの間、仮住まいとして一時的に賃貸に引っ越す人も多いです。

その場合、

  • 賃貸の初期費用
  • 毎月の賃貸料
  • 買い替え後に再度の引越し料

といった費用がかかり、これがなかなかバカにできません。

毎月の賃料に圧迫されるあまり、急かされて買い替え先の物件を勇み足で決めてしまう……なんてミスも犯しがちになります。

中には、なかなか次の良い物件が見つからず、ずっと賃貸に仮住まいしているうちに結局そこに住み続けることになったというケースも。下手に急いで物件を妥協したり、高値で掴んでしまったりするよりは良いかと思いますが。

【同時進行ケース】そもそも現マンションの住宅ローンが完済できない場合

現マンションの住宅ローン残債が返済できない場合、「買い替えローン」を利用して売却と購入を同時進行で進めることになります。

【方法】買い替えローンを利用して住み替え

繰り返しになりますが、基本的にマンションは住宅ローンを完済できないと売却できません。

ただ、現マンションを売却した資金を充ててもローン完済できそうにない場合、取れる方法としては主に2つあります。

  • 買い替えローンを利用する
  • 任意売却をする

このうち、次のマンション買い替え予定がある場合は「買い替えローン」を利用します。

買い替え予定がない場合は、「任意売却」にてマンションを売却する方法を探ります。任意売却については下記記事を参考にしてください。

関連記事住宅ローン返済できない時の任意売却とは?メリットデメリットと注意点【中古マンション】

今回は買い替えることを前提として、買い替えローンを利用するケースについて説明します。

買い替えローン(住み替えローン)とは?

買い替えローンとは、マンションを売却して新たに住宅を購入する(買い替える)ときに利用できるローンです。新しい住宅を購入するために住宅ローンを組むとき、今のマンションの残債の金額をまとめてローンを組むことができます。

つまり、新しい住宅のローンに、今のマンションの残債を上乗せするということになります。買い替えローンは「住み替えローン」とも呼ばれており、多くの金融機関で扱っている住宅ローンです。

ただし買い替えローンは、買い替え予定(次の住宅の購入予定)がない場合は利用できないので注意しましょう。

買い替えローンを利用すれば、現マンションのローン残債が厳しくても買い替えができるようになります。

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリット

  • 手持ちの現金を減らさずにマンションを売却できる

買い替えローンのメリットは、手持ち現金を減らさずに無事マンションを売却できるという点です。

また、ローンを組んだ状態で新たなローンを組むのは、審査が厳しくなります。仮に、用途が自由のフリーローンで借り入れて返済に充てられたとしても、フリーローンの金利は3~4%。場合によってはもっと高い金利であることも多いです。

そのため、住宅ローンを完済できても、高金利の返済に追われ、経済的には厳しい状態になってしまいます。

買い替えローンは手持ち資金を捻出しないので、一時的な金銭の負担が軽減する点が最も大きなメリットと言えます。

買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリット

  • 審査が厳しくなる
  • 返済負担が大きくなる
  • (売却と購入で)決済日を同日にする必要がある

まず、買い替えローンを組むと以下の理由で審査が厳しくなります。

  • 借入金額が増える
  • 1つの担保で組む

買い替えローンを組むと単純に借入金額が増えます。そのため、「年収÷年間返済額」で算出する返済比率が厳しくなり、この返済比率はローン審査に大きく影響を及ぼします。

また、買い替えローンを組むということは、新しい住宅という1つの担保で、今のマンションの残債も組むということです。そのため、担保評価が厳しく見られ、その分だけ年収や年齢、会社の状況などの借入者自身のパーソナルな部分の審査が厳しく見られることになります。

 

また、当然ながら借入金額が多くなるので、返済負担も大きくなります。

仮に、35年の住宅ローンを金利0.7%が借り入れたとします。この場合、借入額が3,000万円であれば、月々返済額80,556円、総返済額33,833,403円になります。

一方、今のマンションの残債が600万円あり、借入額を3,600万円に増額すれば、月々返済額は96、667円に増え、総返済額も40,600,138円に増えます。

つまり、単純に600万円借り入れが増えるというだけでなく、その増えた金額に金利がかかるので負担は大きくなるということです。

 

最後に、買い替えローンを組むときには、今のマンションの決済日と、新しい住宅の決済日を同日にする必要があります。しかし、決済日を同日にするということは物件の引渡日を同日にするということなので、上手く同じ日に設定できるとは限りません。

そのため、売却する物件も購入する物件も、引渡し日の調整が大変になる点は避けられません。

ローン返済が苦しいのが一時的なだけの場合は、金融機関に相談するのが先

例えば、一時的な病気で仕事ができなくなった場合や、突然のリストラで次の就職先が決まるまでローンが返済が厳しいなど、経済的に苦しいのが一時的な場合は、まず金融機関に相談してみましょう。

具体的には、

  • 返済期間を延ばしてもらえないか?
  • 返済額を一時的に減額してもらえないか?

といった点を相談してみることです。

ただし当然ですが、返済を引き延ばすほどその間に金利がかかりますから、支払い総額は膨らんでいきます。そのあたりのリスクも考慮しつつ相談してみましょう。

 

まとめ

以上、マンション買い替え(住み替え)する際の3つのパターンを紹介しました。

冒頭でも言った通り、一般的に「買い先」と「売り先」どちらが良いかとは言えません。各々の資金事情やスケジュールによって最適な方法は変わるからです。

とはいえ、普通の人はマンションの売却資金がないと住宅ローン完済ができないので、売り先=マンションを売ってから買い替えるパターンが多いです。

いずれにせよ、現マンションの売却金額の目安が分からないことには計画が立てられないので、まずは査定サイトを使って一括見積もりをしてみましょう。

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