危険負担とは？
マンション売却における危険負担とは、売買契約後に地震や災害など「売主・買主ともに責任がない出来事」によって、マンションが損壊してしまい、引渡しができなくなってしまったときの取り決めになります。
仮に、売買契約を結んで1か月後に引渡すという内容だったとします。しかし、契約して2週間後に大地震が起きてしまい、マンションが損壊してしまったとします。
そのような状態でマンションを引き渡すことはできません。そのため、このような万が一の事態に備えて危険負担の取り決めをしておくというわけです。
これは、売買契約書に「危険負担」として記載しておくのが一般的です。
危険負担の取り決め内容
一般的な売買契約書に記載されている危険負担に関する取り決めは、以下のような内容になっています。
危険負担の取り決め
- 損壊部分を修復できるのであれば、売主が修復義務を負って引き渡す
- 補修した場合、補修する期間は引渡し日が遅れることを了承する
- 損壊部分の補修が不可能な場合、買主は契約解除が可能。その場合は売主は手付金を返還する
- 全壊している場合は白紙解約。
見てわかる通り、売主の方にやや責任が大きい取り決め内容になっています。これは「引渡し日までは売主の所有物」という原則があるためです。
まず、修復できるレベルであれば売主負担で修復して引き渡すことになります。売主が修復した場合、買主は損傷を理由に売買契約をキャンセルすることはできません。
もし、大災害でとても住めるような状態ではない、修復が不可能なレベルの損壊だと、買主が売買契約をキャンセルすることができます。この場合は注意が必要で、売主は一時的に預かっていた「手付金」を買主に返還しなければなりません。
まさか災害が起きるなど思わず、まだ引渡し完了していないのに受領した手付金を使ってしまう売主が少なからずいます。例えば次の買い替え先物件の頭金に使ってしまうなど。
こうした場合、急な手付金の返還要求が起きてお金がない……なんてことになりかねません。
地震・火災・その他の災害、いつ何が起こるか分かりません。万が一のために、引渡しが完全に完了するまでは一時的に受領した手付金は必ず保管しておくようにしましょう。
※「手付金」については詳しくは下記記事をお読みください。
参考記事中古マンション売却の手付金とは｜いくらに設定する？頭金に充当されるのか？
※マンション共有部分について
部屋ではなく、マンションの廊下や階段部分に損傷（ヒビ割れ）などが入った場合ですが、共有部分は売買契約の対象ではないため、売主が修復を負担する必要はありません。
失火責任について
危険負担については、失火責任について以下の点を理解しておく必要があります。
失火責任法とは？
失火責任法という法律があり、その1条には、
「民法第709状の規定は失火の場合にはこれを適用せず。ただし、失火者の重大な過失があるときはこの限りではない」
というような文言があります。
この内容を平たくいうと、「失火の場合は重過失でない限り、失火した本人に対して損害賠償を請求できない」ということです。
たとえば隣家の家の失火が原因で自分の家が燃えても、隣人に重過失がなければ隣人に損害賠償を求めることはできないということです。
失火責任法の注意点
この失火責任法による注意点は、火災保険は引渡日まで加入しておくという点です。
たとえば、売買契約を結んだ後に、引渡しまで1か月なので火災保険を解約してしまったとします。しかし、契約した翌日に隣家が火事になり、自分の部屋も損傷してしまったとします。
仮に、その損傷範囲は軽度であったため、クロスの張り替えやフローリングの張り替えなどで補修可能な状況だったとします。この場合は、危険負担の取り決めに従い、売主が補修して引き渡すことになるのです。
しかし、隣人に重過失がなく火災保険も解約していたので、全て自分の負担となってしまいます。このようなことが起こりうるので、引渡し日当日までは火災保険を解約してはいけません。
まとめ
当然、自分の不注意で火災を起こしてしまった……なんてケースは対象外なので気を付けましょう。
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