マンション売却の知恵袋

中古マンション売却契約における危険負担とは|地震や火災など万が一の災害に備えて

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危険負担とは?

危険負担とは、マンションの売買契約後に売主・買主ともに責任がない出来事によって、マンションの引渡しができなくなってしまったときの取り決めになります。

たとえば、地震や台風などの自然災害です。

仮に、売買契約を結んで1か月後に引渡すという内容だったとします。しかし、契約して2週間後に大地震が起きてしまい、マンションが損壊してしまったとします。

そのような状態でマンションを引き渡すことはできません。そのため、このような万が一の事態に備えて危険負担の取り決めをしておくというわけです。

これは、売買契約書に「危険負担」として記載しておくのが一般的です。

取り決め内容

一般的な売買契約書に記載されている危険負担に関する取り決めは、以下のような内容になっています。

  • 損壊部分を補修できるなら補修して引き渡す
  • 補修した場合には補修する期間は引渡しが遅れてしまう点を了承する
  • 全壊している場合は白紙解約

このように、マンションを補修して引渡しができるレベルかによって、取り決め内容は異なります。

修復できるレベルであれば売主負担で修復し、引き渡します。売主が修復した場合、買主は損傷を理由に売買契約をキャンセルすることはできません

大災害でとても住めるような状態ではない場合には、買主が売買契約をキャンセルすることができます。

また、例えば部屋ではなくマンションの廊下や階段部分に損傷(ヒビ割れ)などが入った場合ですが、共有部分は売買契約の対象ではないため、売主が修復を負担する必要はありません。

いずれにしても、「引渡し日までは売主の所有物」という原則があるため、売主の負担が大きくなってしまうのが危険負担の取り決め内容です。

失火責任について

危険負担については、失火責任について以下の点を理解しておく必要があります。

失火責任法とは?

失火責任法という法律があり、その1条には、

「民法第709状の規定は失火の場合にはこれを適用せず。ただし、失火者の重大な過失があるときはこの限りではない」

というような文言があります。

この内容を平たくいうと、「失火の場合は重過失でない限り、失火した本人に対して損害賠償を請求できない」ということです。

たとえば隣家の家の失火が原因で自分の家が燃えても、隣人に重過失がなければ隣人に損害賠償を求めることはできないということです。

失火責任法の注意点

この失火責任法による注意点は、火災保険は引渡日まで加入しておくという点です。

たとえば、売買契約を結んだ後に、引渡しまで1か月なので火災保険を解約してしまったとします。しかし、契約した翌日に隣家が火事になり、自分の部屋も損傷してしまったとします。

仮に、その損傷範囲は軽度であったため、クロスの張り替えやフローリングの張り替えなどで補修可能な状況だったとします。この場合は、危険負担の取り決めに従い、売主が補修して引き渡すことになるのです。

しかし、隣人に重過失がなく火災保険も解約していたので、全て自分の負担となってしまいます。このようなことが起こりうるので、引渡し日当日までは火災保険を解約してはいけません

まとめ

当然、自分の不注意で火災を起こしてしまった……なんてケースは対象外なので気を付けましょう。

 

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