マンション売却のコツ

売却時に影響あり!価格が下がりやすい中古マンションの特徴まとめ

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マンションには、購入者に敬遠されやすいポイントが多数あります。そうしたネガティブな要素を含んでいると、いざ売却するときに価格が下がりやすくなります。

この記事では、その中でも最も代表的な「価格が下がりやすいマイナスポイント」を、ちょっとしたプラスアルファの知識とともに挙げていきます。

以下の特徴を含むマンションを売却検討中の人は参考にしてみてください。

駅から遠いマンション(徒歩10分以上)

以前までは徒歩15分以上が「遠い」の基準でしたが、現在は首都圏ほどコンパクトシティ化(※)しており、徒歩10分超えで「遠い」と感じる人が増えています。新築分譲の相場でも10分以内と10分超えで10%近く価格差が出ることも普通なくらい。

「歩いて暮らせる」(=徒歩圏内で暮らしの全てが完結できる)ことが住居選びの大きなポイントになっているため、駅から10分超え、ましてや15分以上になるとかなり価格相場が下がります。

ただし、以下のような条件を持つマンションの場合は、徒歩10分以上でも付加価値が付くので資産価値を保つことができます。

駅から遠くても価値がある例

  • 大型の商業施設が周辺にある
  • 公園隣接
  • 静閑な高級住宅街
  • 海が近いオーシャンビュー
  • 川が近いリバーサイド
  • 保育所や介護施設と併設・複合

とくに、生活利便性を考える上で絶対になくてはならないのが、

  1. スーパー(夜23時まで開いていること)
  2. 銀行・郵便局
  3. 医療・福祉施設

この3つです。アンケート調査などでもダントツで多いTOP3です。もう一つ入れるとすればコンビニですね。

こうした必須施設は駅周辺に集中していることが多いので、そう言う意味で駅から遠いと敬遠されがちになります。

ちなみに、駅から徒歩5分圏内だと単身者向けのコンパクト物件、5分〜10分圏内だとファミリー物件としてのニーズが高いです。

※コンパクトシティ(集約都市)

きたる高齢化社会に向けて国土交通省が掲げる計画で、都市機能を駅周辺に集中させることで車を必要としない「歩いて暮らせる街づくり」を実現しようというもの。

これにより銀行、郵便局、商業施設、医療施設、教育施設、福祉施設、文化・エンタメ施設などが全て駅周辺に集中しだすため、「駅から遠い」というデメリットは今後より大きくなる。

参考コンパクトシティ形成支援事業について|国土交通省

 

周辺環境が良くないマンション

マイナス要素になる環境例

  • 幹線道路に面している(騒音・空気の汚れ)
  • 線路に近い(騒音・振動)
  • 工業地帯である(騒音・悪臭・振動)
  • 治安が悪い
  • 墓地に隣接、ラブホテル街エリアなど

マンション自体は素晴らしくとも、周辺環境の要因によって価格が下がるケースは多々あります。

とくに騒音については嫌がらない人はほぼいないので、線路や大きな道路が近いと確実に価格に影響を与えます。騒音物件は駅近に多いですが、ここで防音壁や二重サッシなどの防音対策が施されているようだと、騒音のマイナス点をカバーしつつ駅近のプラス点を押し出せるのでグッと売りやすくなります。

また「治安が悪い」「夜商売が盛んなイメージが強い」「飲屋の街」「下町くさい」など、エリアによっては昔ながらのイメージが付きまとっているケースもあります。最近になって再開発が進んでひと昔前とは随分変化していても、伝統的なイメージが払拭できずに売りにくくなることも……。

北向き、西向きのマンション(部屋)

日本では一般的に陽当たりの良い南向きが好まれます。そのため、真逆の北向きマンション(部屋)は朝日が入らないなどマイナスに取る人が多いですし、そもそも物件検索の段階で除外されたりしてしまいます(「南向き」を条件検索に指定する)。

また、意外と西向きのマンション(部屋)も敬遠する人がいます。西日がダイレクトに室内に入ってくるので眩しい上に、家具などが西日で日焼けするのを嫌がるためです。

ただ、西日に関してはレースカーテンやブラインドで日焼け対策もできるので、北向きよりはまだマシです。西向きマンションについては下記記事に詳しく書いています。

西日対策が必須!西向きマンション(部屋)売却のアピールポイント

ただ、北向きも西向きも同様ですが、そっちの方角にアピールポイントがある場合はマイナスを払拭してプラスに変える効果もあります。例えば、北側に東京タワーが見える、オーシャンビューが広がっている、富士山が望める、そのほか眺望が良いなどなどです。

 

マンション1階の部屋

1階の部屋というのは、

  • 防犯上の問題で懸念がある
  • 陽当たりが悪い傾向がある

という点で敬遠されるケースがあるので、上層階に比べて価格は安いのが当たり前です。ネットの不動産検索では「2階以上」とう条件検索があるのは、それだけ1階を嫌う人がいるからです。

ただし、マンションによっては1階にのみ専用バルコニーや庭が付いているなど1階限定の特典がある場合もあります。こうしたマンションは1階特典を上手くアピールすることで付加価値を与え、価格下落を防ぐことができます。

とくに庭が付いていると、子供を思いっきり遊ばせたい若い夫婦層のニーズをつかめるため、日当たりや防犯面でのマイナスをぐっとカバーしやすくなります。

その他、1階の部屋を売却するときのポイントについて詳しくは下記記事に書いています。

マンション1階の部屋を売却する際のポイント|メリットデメリット

 

事故物件

事故物件とは、その物件の室内や敷地内で、自殺や事件、事故死などがあった物件のこと(※)です。

当たり前ですが、「いわく付き」の物件をわざわざ購入しようという人は少なく、相当の値下げするしか売却の見込みが立ちません。事故内容や物件にもよりますが、おおよそ2〜3割は値下げが必要になると考えていいでしょう。

物件内で自殺や他殺があった場合、売主や仲介会社は買主に対してその旨を告知する必要があります。告知が遅れると買主に「隠そうとしたんじゃないか?」と不信感を抱かせるので、来訪した早いタイミングで先に伝えることが大切です。

事故物件を売る対策としては、

  • 相応の値下げをして迅速に売る
  • リフォームして売る
  • 買取業者に買い取ってもらう

といったことが王道です。

事故物件の売却ポイントについても、下記記事に詳しくまとめているので参考にしてください。

告知義務・タイミングは?自殺・事件があった事故物件の売却ポイント

※事故物件の定義は?

実は、事故物件には明確な定義がありません。購入者が心理的瑕疵(しんりてきかし|「住みたくない」という思い)を負うかどうかがポイントになります。

この心理的瑕疵の範囲も曖昧なもので、例えば、

  • 大型マンションで、自室とは棟も離れた部屋で自殺があった
  • マンションの前の道路で事故死があった

など、事故物件というか否か判断が難しいケースもあります。

ただし、そのような場合も「購入者が心理的瑕疵を負う可能性があるか?(住みたくないという気持ちが芽生えるか?)」が問題になるので、購入者の気持ちで多少なりともマイナス要素になりそうであれば、事故物件として告知しておく方が無難です。

まとめ

今回挙げたのは、あくまで一般論です。不動産は一つとして同じ部屋(マンション)の存在しない特殊な商品のため、一般論や他物件の例はあくまで参考程度にとどめましょう。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

公式HPイエウール

もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。

もちろん全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて1500社の中から対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。

マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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