売却時に影響あり！価格が下がりやすい中古マンションの特徴まとめ

マンションには、購入者に敬遠されやすいポイントが多数あります。そうしたネガティブな要素を含んでいると、いざ売却するときに価格が下がりやすくなります。

この記事では、その中でも最も代表的な「価格が下がりやすいマイナスポイント」を、ちょっとしたプラスアルファの知識とともに挙げていきます。

以下の特徴を含むマンションを売却検討中の人は参考にしてみてください。

駅から遠いマンション（徒歩10分以上）

以前までは徒歩15分以上が「遠い」の基準でしたが、現在は首都圏ほどコンパクトシティ化（※）しており、徒歩10分超えで「遠い」と感じる人が増えています。新築分譲の相場でも10分以内と10分超えで10%近く価格差が出ることも普通なくらい。

「歩いて暮らせる」（＝徒歩圏内で暮らしの全てが完結できる）ことが住居選びの大きなポイントになっているため、駅から10分超え、ましてや15分以上になるとかなり価格相場が下がります。

ただし、以下のような条件を持つマンションの場合は、徒歩10分以上でも付加価値が付くので資産価値を保つことができます。

とくに、生活利便性を考える上で絶対になくてはならないのが、

1. スーパー（夜23時まで開いていること）
2. 銀行・郵便局
3. 医療・福祉施設

この3つです。アンケート調査などでもダントツで多いTOP3です。もう一つ入れるとすればコンビニですね。

こうした必須施設は駅周辺に集中していることが多いので、そう言う意味で駅から遠いと敬遠されがちになります。

ちなみに、駅から徒歩5分圏内だと単身者向けのコンパクト物件、5分〜10分圏内だとファミリー物件としてのニーズが高いです。

周辺環境が良くないマンション

マンション自体は素晴らしくとも、周辺環境の要因によって価格が下がるケースは多々あります。

とくに騒音については嫌がらない人はほぼいないので、線路や大きな道路が近いと確実に価格に影響を与えます。騒音物件は駅近に多いですが、ここで防音壁や二重サッシなどの防音対策が施されているようだと、騒音のマイナス点をカバーしつつ駅近のプラス点を押し出せるのでグッと売りやすくなります。

また「治安が悪い」「夜商売が盛んなイメージが強い」「飲屋の街」「下町くさい」など、エリアによっては昔ながらのイメージが付きまとっているケースもあります。最近になって再開発が進んでひと昔前とは随分変化していても、伝統的なイメージが払拭できずに売りにくくなることも……。

北向き、西向きのマンション（部屋）

日本では一般的に陽当たりの良い南向きが好まれます。そのため、真逆の北向きマンション（部屋）は朝日が入らないなどマイナスに取る人が多いですし、そもそも物件検索の段階で除外されたりしてしまいます（「南向き」を条件検索に指定する）。

また、意外と西向きのマンション（部屋）も敬遠する人がいます。西日がダイレクトに室内に入ってくるので眩しい上に、家具などが西日で日焼けするのを嫌がるためです。

ただ、西日に関してはレースカーテンやブラインドで日焼け対策もできるので、北向きよりはまだマシです。西向きマンションについては下記記事に詳しく書いています。

西日対策が必須！西向きマンション（部屋）売却のアピールポイント

ただ、北向きも西向きも同様ですが、そっちの方角にアピールポイントがある場合はマイナスを払拭してプラスに変える効果もあります。例えば、北側に東京タワーが見える、オーシャンビューが広がっている、富士山が望める、そのほか眺望が良いなどなどです。

マンション1階の部屋

1階の部屋というのは、

• 防犯上の問題で懸念がある
• 陽当たりが悪い傾向がある

という点で敬遠されるケースがあるので、上層階に比べて価格は安いのが当たり前です。ネットの不動産検索では「2階以上」とう条件検索があるのは、それだけ1階を嫌う人がいるからです。

ただし、マンションによっては1階にのみ専用バルコニーや庭が付いているなど1階限定の特典がある場合もあります。こうしたマンションは1階特典を上手くアピールすることで付加価値を与え、価格下落を防ぐことができます。

とくに庭が付いていると、子供を思いっきり遊ばせたい若い夫婦層のニーズをつかめるため、日当たりや防犯面でのマイナスをぐっとカバーしやすくなります。

その他、1階の部屋を売却するときのポイントについて詳しくは下記記事に書いています。

マンション1階の部屋を売却する際のポイント｜メリットデメリット

事故物件

事故物件とは、その物件の室内や敷地内で、自殺や事件、事故死などがあった物件のこと（※）です。

当たり前ですが、「いわく付き」の物件をわざわざ購入しようという人は少なく、相当の値下げするしか売却の見込みが立ちません。事故内容や物件にもよりますが、おおよそ2〜3割は値下げが必要になると考えていいでしょう。

物件内で自殺や他殺があった場合、売主や仲介会社は買主に対してその旨を告知する必要があります。告知が遅れると買主に「隠そうとしたんじゃないか？」と不信感を抱かせるので、来訪した早いタイミングで先に伝えることが大切です。

事故物件を売る対策としては、

• 相応の値下げをして迅速に売る
• リフォームして売る
• 買取業者に買い取ってもらう

といったことが王道です。

事故物件の売却ポイントについても、下記記事に詳しくまとめているので参考にしてください。

告知義務・タイミングは？自殺・事件があった事故物件の売却ポイント

まとめ

今回挙げたのは、あくまで一般論です。不動産は一つとして同じ部屋（マンション）の存在しない特殊な商品のため、一般論や他物件の例はあくまで参考程度にとどめましょう。