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住宅ローンの基本とノウハウを解説!借入や金利タイプなど選択のイロハを知っておこう!

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住宅購入を思い立ったら、購入物件の予算を決めないといけません。予算を決めるのに住宅ローンでいくら借入できるかが、大きなポイントになります。

頭金500万円が用意でき、住宅ローンを2500万円借入できれば、予算3000万円の物件購入が可能になります。

住宅購入のスタートはまず、住宅ローンの検討から始めるのが基本です。

まずは住宅ローンを選択するイロハを解説します。

住宅ローンをいくら借入できるか調べる

物件探しを依頼する不動産会社の提携ローン

新築マンションのモデルルームに行き、購入前提の相談をすると、提携している金融機関のローンを紹介してくれ、概算は回答してくれます。

中古物件の場合も不動産仲介会社と提携している金融機関がありますので、概算の回答はしてくれます。

日頃付き合いのあるメインバンク

仕事の上で決済等に利用している金融機関、また家計の決済に利用して金融機関に、住宅購入のために住宅ローンの借入したい旨を伝えて相談する。概算で仮審査した後に回答はくれます。

ネット銀行等で仮審査

ネット銀行(ソニー、イオン、住信SBI等)、メガバンク等の金融機関の検索をし、住宅ローン仮審査の項目に必要事項を記入し、送信すると、審査結果が1、2週間で送信されてきます。

住宅ローンをどう選ぶか

金利タイプをどう選ぶか

  • A、全期間固定金利タイプ

毎月の返済金額が最後まで固定できるので安心ではあるが、変動金利タイプに比べて金利は高くなり、また借入金額も低くなります。

  • B、変動金利タイプ

金利が低いのが最大のメリットではあるが、市場金利が上昇すれば返金額がアップするリスクはあります。借入金額は全期間固定タイプより多くなります。

  • C、固定期間選択タイプ

全期間固定金利タイプより金利は安いが、固定期間が過ぎると金利がアップするリスクはあります。10年固定タイプは変動金利より金利が高いが、2年、3年の固定タイプは変動金利より金利が低い金融機関もあります。

A、B、Cのタイプのどれを選択するかは、それぞれの事情によりますが、現状、史上最低の低金利時代であり、30年、35年と長期の期間設定をする場合はAの全期間固定タイプを選択するのが得策です。

返済期間をどう選択するか

不動産会社にシュミレーションしてもらうと、期間35年の変動金利で試算してきます。

期間が長いほど毎月の返済金額は少なくなり、また借入金額も多くなります。不動産会社にすれば、出来るだけ高額の物件を販売したい為に、上記の提案をします。

しかし、借入期間が長いほど利息を多く支払わなければいけません。また借入時の年齢を考慮しないといけません。30歳の時に35年の期間設定の住宅ローンを借入すると完済時の年齢は65歳になります。40歳であれば、75歳になります。75歳まで毎月の返済金額を返済していけるのかどうか。完済時の年齢を考慮して借入期間を設定するのが基本です。

返済期間の差がどうなるか具体例を紹介します。

3000万円、金利1.5%で借入すると、期間35年の場合、毎月の返済金額は9万2000円になります。期間30年の場合、毎月の返済金額は10万3500円、期間25年の場合、毎月の返済金額は12万円になります。期間の差は毎月の返済金額の大きな金額の差になります。

借入先金融機関をどう選ぶか

ネット銀行、メガバンク、地域の信用金庫等の中から選ぶ基準はどうするか。

  1. 出来るだけ低い金利を選択する。金利が低いということは、利息が少なくなり総返済金額(元金+利息)が少なくなります。
  2. 諸費用を低く抑えられる金融機関を選択する。

1の金利が低い場合でも、諸費用が高いケースもありますので、あくまで判断基準は総返済金額プラス諸費用の合計金額で判断し、出来るだけ安い金融機関を選択するのが得策です。

住宅ローン借入時に高額な諸費用が必要です。

事務手数料、保証料、印紙代、登記費用、団体信用生命保険料等です。借入金額、期間、また借入する金融機関によって変わってきますが、80万から100万円は必要になります。

住宅ローンの選択まとめ

不動産会社は高額な物件を販売したいが為に、提携している金融機関に多少無理な借入金額でも融資交渉をして、住宅ローン審査を通す場合があります。

金融機関から借入できる金額を基準に置くのではなく、自分自身が毎月、毎月、長期間に渡り返済していける金額なのかを慎重に判断すべきです。

判断基準は現状、家計の中に占める住居費用、賃貸であれば、現状の家賃並みの返済金額が基準になります。

住宅を購入すれば、賃貸住宅にはない固定資産税も発生します。またマンションであれば、毎月、住宅ローンの返済金額以外に、管理費、修繕積立金も発生しますので、くれぐれも無理のない、余裕ある返済計画を立てるのが基本中の基本です。

住宅ローンのノウハウについて

続いては住宅ローンのノウハウについて。

超低金利時代にもかかわらず、先日日銀のマイナス金利政策発表後、金融機関各社は住宅ローンの借入金利の引き下げを発表しました。

各社の住宅ローンの獲得競争はヒートアップしています。借り換えのチャンス到来です。

住宅ローン借り換えの問い合わせが通常の2倍になっているという新聞記事もありました。

またテレビ番組でも住宅ローン借り換えの特集が放映されていました。

自身の借り換え体験をもとにノウハウを伝授します。

借入金利が違うとどれくらいの金額差になるのか

【借入金額:2000万円 借入期間:20年】の場合、借入金利の差による総返済金額(元金+利息)を比較します。

現行販売されています住宅ローンの商品をもとに説明します。

借入金利 2%の場合の総返済金額

2428万円になります。

現状借入している住宅ローンの残債金額が2000万円の場合、毎月、20年間返済し続ける合計金額(総返済金額)が上記金額になります。

以下、上記金額を基準に比較します。

借入金利 1.2%の場合の総返済金額

2250万円になります。差額金額:178万円(金利2%の場合との差額金額)

フラット35を選択したケースです。フラット35は20年間固定金利です。

20年間固定金利タイプですので総返済金額は上記金額で最終決定した金額です。

借入金利 0.8%の場合の総返済金額

2165万円になります。差額金額:263万円(金利2%の場合との差額金額)

メガバンク(三井住友、みずほ、三菱東京UFJ)の10年固定金利タイプを選択したケースです。上記金額は10年間固定した金利(0、8%)が、10年経過した以降もそのままの金利が続くと仮定した金額ですので、10年後の借入金利次第で上下します。

借入金利 0.5%の場合の総返済金額

2102万円になります。差額金額 326万円(金利2%の場合との差額金額)

変動金利タイプを選択したケースです。あくまで変動金利ですので、上記金利が20年間続くと仮定した金額ですので、期間中の金利次第で上下します。

三井住友信託銀行、りそな銀行の10年固定金利タイプも上記の金利になります。

借入金利 0.3%の場合の総返済金額

2061万円になります。差額金額368 万円(金利2%の場合との差額金額)

三井住友信託銀行の2年固定金利タイプを選択したケースです。

上記金額は2年間固定した金利(0、3%)が、2年経過した以降もそのままの金利が続くと仮定した金額ですので、2年後の借入金利次第で上下します。

借入金利の差が大きいとかなり高額の金額の差になります。借入金利が下がると借入期間中の利息分が減るので上記のような差額金額が発生します。

住宅ローンは借入金額が高額でなおかつ、期間が長期にわたるため上記の金額差になります。金利の差が大きいほど、借り換えメリットがおおきくなります。

期間20年で比較しましたが、期間が25年、30年になると、さらに差額金額の差は大きくなります。

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借り換えには高額な諸費用が発生します。

事務手数料

  • メガバンクの場合 3万円~5万円
  • ネット銀行の場合 借入金額の2%~2、2%

2000万円の借入金額の場合 44万円になり高額な金額になります。

保証料

  • メガバンクの場合  借入期間20年、借入金額1000万円で15万円前後
  • 2000万円の借入金額の場合 30万円になり高額な金額になります。
  • ネット銀行の場合  保証料ゼロを打ち出しているのがほとんど

抵当権抹消と設定に伴う登記費用

15万円前後必要になります。

団体信用生命保険料

メガバンク、ネット銀行も借入金利に含まれているのがほとんどです。

フラット35は別途必要になります。

期間20年、借入金額1000万円あたり、35800円です。

2000万円の借入金額ですと、1年目71600円になります。2年目以降、借入金額が少なくなってきますので、順次少なくなります。20年間の総額は76万円前後になります。

上記4点が大きな金額になります。ネット銀行、フラット35は高額な保証料がゼロですが、

ネット銀行は事務手数料が高額になります。フラット35は団体信用生命料が高額になります。メガバンクは、事務手数料は借入金額に関係なく一律でネット銀行より安いです。

ただし、保証料は高額になります。

あくまで、諸費用の合計金額で判断すべきです。

総返済金額(元金+利息)プラス諸費用合計の総合計で借り換えするかどうか判断すべき

総返済金額(元金+利息)だけで判断しない

借入金額の残債が2000万円 残期間20年 借入金利2、0%の場合

総返済金額(元金+利息)は2428万円になります。

上記を金利1、2%のフラット35に借り換えると、差額金額は178万円になります。

上記の場合諸費用の合計金額は100万円前後必要になりますので、実際の差額金額は

80万円前後になります。上記のケースですと、借り換えると80万円得になります。

結論まとめ

  1. 借入残債が1000万円以上残っていること
  2. 借入期間が10年以上残っていること
  3. 借り換え検討の住宅ローンと金利差が1%以上あること

上記条件に当てはまれば、借り換え検討すべきです。

判断基準は総返済金額(元金+利息)プラス諸費用合計の総合計の差額金額です。

これだけの低金利時代であり、総返済金額が決定できる全期間固定金利タイプを選択した方が得策です。

現行は低金利の変動金利タイプは借入期間中に金利が上昇すると、むしろ借り換えしない方がよかった結果になる可能性があります。

住宅ローンは高額で、長期の借入期間になりますので目先のことより長期スタンスで判断すべきです。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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