マンション売却の媒介契約

媒介契約を解約して不動産会社を変更したい!解約方法と違約金について

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マンションや一戸建てを売却するときには、不動産会社に仲介を依頼します。その仲介を正式に依頼する契約を「媒介契約」といいますが、媒介契約は途中で解約することも可能です。

ただし、媒介契約ごとに、解約時のルールや違約金などが異なるので注意が必要です。

今回の記事では、

  1. 違約金がかからずに解約できるケース
  2. 媒介契約ごとの解約方法
  3. 違約金がかかるケースと注意点

これらについて解説します。

違約金がかからない媒介契約の解約ケース

”違約金がかからずに”媒介契約を解約できるケースは以下です。

  • 媒介契約期間満了
  • 宅建業法違反

媒介契約期間満了は円満に解約できますが、宅建業法違反の解約は不動産会社に不満を持ったままの解約になります。

ただいずれにしろ、違約金やペナルティはないので、解約することで売主の金銭的なリスクはありません。

それぞれもう少し詳しく説明します。

媒介契約期間満了

媒介契約には、「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があります。契約の種類については下記記事にまとめているので、ここでは省きます。

それぞれの契約期間というのは、

  • 一般媒介契約:期限なし
  • 専任/専属専任媒介契約:3ヶ月

となっています。

後述しますが、一般媒介契約はいつでも契約を解除できるのでここでは一旦置いておきます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は通常、最大の期間である3か月で組むことが多く、その期間が満了するときに媒介契約を解除することが可能です。そうすれば違約金もペナルティもなく、不動産会社との契約を円満に終わらせることができます。

もちろん媒介契約の期間延長もできますが、延長せずに解約する場合は新しい不動産会社を探してくる必要があります。

宅建業法違反

一方、宅建業法違反によって解約することもあります。宅建業法違反とは、具体的に以下のようなことです。

  • 不動産会社が行うべき義務を怠った
  • 積極的に売却活動をしなかった

上記のことが起きれば、媒介契約違反(※1)になるので、媒介契約は即刻解約できます。

不動産会社としての義務を怠った場合

不動産会社の義務は媒介契約ごとに異なります。たとえば、専属専任媒介契約の場合は以下のような義務があります。

  • 1週間に1回以上の売却報告義務
  • 媒介系約締結から5日以内でのREINS登録

上記については、媒介契約書(※1)の第4条「宅地建物取引業者の義務等」に明記されているので、これに違反すれば宅建業法違反となります。

その場合は、売主から一方的に解約することが可能なのです。

積極的に売却活動をしなかった

また、積極的に売却活動をしなかった場合も、媒介契約書(※1)の前段1項「成約に向けての義務」を怠ったと見なされます。積極的に売却活動を行わなかったとは、たとえば不動産会者が「囲い込み」をしていたことが発覚したときなどです。

囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を成約したいという目的で、ほかの不動産会社からの送客を断ることを指します。

この囲い込みをされると単純に集客が減るので、積極的に売却活動をしなかったとみなされるのです。この場合も前項と同じく、売主は一方的に媒介契約を解約できます。

媒介契約ごとの解約と違約金について

次は、媒介契約ごとにどのような解約手続きが必要で、何の違約金が発生するかという問題です。特に、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は違約金が発生するので注意しましょう。

以下で解説するケースは、いずれも媒介契約期間中に途中解約するケースです。媒介契約期間満了の解約は、前項のように違約金・ペナルティはありません。

一般媒介契約の解約について

一般媒介契約の場合は、そもそも契約期間がないので途中で媒介契約を解約しても特に問題ありません。

一般媒介契約を解約するときは、不動産会社に電話をして解約の意向を伝えるだけで良いです。それだけで媒介契約を解約することができ、特に違約金やペナルティはありません。

専属専任媒介契約の解約について

専属専任媒介契約を中途解約するときは最も注意すべきです。

  • 解約手続きの注意点
  • 中途解約の契約内容について
  • 違約金について

以上の点を理解した上で解約手続きを進めなければなりません。

場合によっては数十万円の違約金が発生するので要注意です。

解約手続きの注意点

専属専任媒介契約も、一般媒介契約と同じく、口頭で解約の意向を伝えれば解約することができます。

しかし、次項で解説しますが、専属専任媒介契約の解約には違約金が伴う場合があるので、できれば書面で解約手続きした方が良いでしょう。

不動産会社に契約を解約する旨を伝え、書面での解約を望めば不動産会社が用意してくれます。その書面に、両者が署名・捺印をして、エビデンスとして残しておいた方が無難です。

中途解約の契約内容について

専属専任媒介契約の中途解約については、一般的に媒介契約書(※1)の第12条1項に以下のように記されています。

以下の文章は要約したものです。

「専属専任媒介契約の有効期間内において、不動産会社の責任によらない理由によって専属専任媒介契約が解除されたときは、不動産会社は売主に対して、専属専任媒介契約の履行のために投下した費用を請求することができる」

違約金について

媒介契約を途中で解約すると、売主は不動産会社から「専属専任媒介契約の履行のために投下した費用」を請求されることがあります。

この費用は、たとえば解約申し立て時点までに不動産会社が費やした広告費用などが該当します。

そのため、媒介契約期間の残期間が短いほど、違約金は高額になるケースが多いです。なぜなら、媒介契約期間が短いということは、それだけ売却活動期間を長く行ったということだからです。

この違約金をいくらにするかは、売主と不動産会社で話し合って決めます。

専任媒介契約の解約について

専任媒介契約の中途解約は、基本的には専属専任媒介契約の中途解約と同じです。強いて違いを挙げるとしたら、専任媒介契約の中途解約の方が違約金は多少安くなる可能性があることです。

なぜなら、専任媒介契約の方が専属専任媒介契約よりも、不動産会社の活動義務が緩いからです。ただ、専任媒介契約も違約金は発生するので、その点は理解しておきましょう。

中途解約する理由の多くは「不動産会社を変更したい」

違約金を支払ってまで中途解約するケースで最も多い理由としては、「不動産会社を替えたい」というときです。

たとえば、不動産会社を探しているうちに、ほかにもっと良さそうな不動産会社を見つけたり、今の不動産会社に問題があったり上手くやり取りできなかったりする場合です。

ただ、後者の場合には違約金を支払って解約するのはもったいないですよね。最初にしっかり依頼する会社を見極めていれば発生しなかったコストです。

そのため、マンション売却を依頼する不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。不動産会社の見極めポイントについては下記記事に書いているので、もう一度選びなおす際は参考にしてください。

まとめ

媒介契約の解約は、違約金がかかるケースとかからないケースに分かれます。基本的には違約金がかかるケースは避けた方が良いですが、不動産会社を替えることで売却が早く進むのであれば、解約という選択肢もあるでしょう。

ただし、解約に伴い発生する違約金と、解約することによるメリットを見極め、マンション売却においてどちらがお得かを判断しましょう。

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