マンション売却の媒介契約

自己発見取引とは?買い手を自分で見つけた時も仲介手数料を払うの?【マンション売却】

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不動産を売却するときには、一般的には不動産会社に売却活動を依頼して買手を見つけてきてもらいます。この方法を「仲介」といいますが、仲介とは違う取引方法として「自己発見取引」という方法があります。

自己発見取引とは簡単にいうと、買い手を売り主が自ら見つけてくることです。親戚や知人などに売却したいケースなどがそれですね。

自己発見取引をしたときには、媒介契約ごとに仲介手数料などの扱いが異なるので、買い手候補がすでにいる場合は取引前に注意しておくことがあります。

今回は、自己発見取引の事例をはじめ、仲介手数料などの支出について解説します。

自己発見取引とは?

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてきて、売主・買主の個人間で取引することをいいます。

結論からいうと、自己発見取引は不動産売買において多い取引とは言えません。事例としては、親戚や友人・知人が、売り出し中の不動産を「購入したい」と言ってきたときなどです。

つまり、自己発見取引は原則個人間の取引になるので、知っている者同士の取引になるのが一般的ということです。

 

自己発見取引のメリットとデメリット

メリット

自己発見取引をするメリットは、不動産会社への仲介手数料の支払いがなくなるケースがあるということです。

一度不動産会社と媒介契約を結んでいたとしても、仲介手数料の支払いは無し、もしくは支払う費用が減額できる可能性があります。ここは後述で詳しく解説します。

不動産売買時の仲介手数料は概ね【売却価格 × 3% +6万円(税抜き)】となっており、物件価格によっては100万円を超えるケースもあります。なので、この仲介手数料がなくなったり減額したりするメリットは大きいと言えます。

デメリット

デメリットは、契約関係など法的な手続きが大変になるという点です。

不動産の売買は高額な取引で、建築関係や法律関係も絡んできます。そのため、きちんとした契約書を作成しないとトラブルになるリスクがあるのです。しかし、一般個人がこうした契約書を1から作るのは非常に難しいです。

そのため、仮に自己発見取引になり個人間取引をしたとしても、不動産会社や司法書士に契約書の作成などを依頼するケースが多いです。

またもう一つのデメリットとして、取引後に何かトラブルが起きた際に人間関係にヒビが入るケースがあります。

例えば、売買契約後に雨漏りやシロアリ被害などが発見された場合、売買後でも一定期間は売主が修理費などを負担する責任を持つ「瑕疵担保責任」という仕組みがあります。この場合も通常の売却ならすんなり責任追及できますが、売主が知り合いだとなんだかんだと揉めるケースがあります。

自己発見取引の可否は、不動産会社との媒介契約ごとに異なる

自己発見取引は、不動産会社との契約次第で対応が異なってきます。むしろ契約によっては自己発見取引は不可となるケースもあるので注意が必要です。

不動産会社との媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの契約の特徴や違いについては下記記事にまとめているので、把握していない人は参考にしてください。

マンション売却の媒介契約はどれがいい?違いや特徴、メリットデメリットまとめ

冒頭でいったように、自己発見取引は媒介契約ごとに、仲介手数料などの支出に以下のような違いがあります。

契約ごとの自己発見取引

  • 一般媒介契約:費用負担なし
  • 専任媒介契約:仲介手数料支払いはないが広告費などは請求される可能性あり
  • 専属専任媒介契約:仲介手数料は満額支払い

1つずつ詳しく見ていきましょう。

1. 一般媒介契約の場合

一般媒介契約とは簡単にいうと、複数の不動産会社に売却を並行依頼してよい契約タイプです。

一般媒介契約では、自己発見取引をした場合には”基本的には”仲介手数料など費用負担はありません。つまり、自分で買主を見つけてきた時点で一般媒介契約を解約でき、それによって生じる違約金的な支払いはないということです。

費用負担が必要ない理由

一般媒介契約の自己発見取引で費用負担がない理由は、複数社と媒介契約を締結できるからです。複数社と媒介契約を締結できるということは、不動産会社からしてみると、ほかの不動産会社が先に成約してしまうリスクがあります。

仮に、ほかの不動産会社が先に成約する場合には、仲介手数料をもらうことができません。そのため、一般媒介契約を組むと、不動産会社は必要最低限の広告しかしませんし、必要最低限の人員しか投下しないのです。

つまり、自己発見取引をされたとしても不動産会社が大きな損害を被るわけではないので、費用負担はないというわけです。

一般媒介契約でも不動産会社への支払いが発生するケース

しかし、そんな一般媒介契約でも支払いが発生するケースがあります。それは、一般媒介契約を結んだ不動産会社が紹介した人にも関わらず、自己発見取引にして個人間で取引したケースです。

つまり不動産会社に仲介手数料を支払うのが嫌で、不動産会社に紹介されたにも関わらず、その人と口裏を合わせて「自己発見」の扱いにしたということです。

この場合は、本来仲介手数料を支払うのがルールなので、自己発見取引が成立した後であっても、不動産会社は紹介するまでにかかった費用を売主に請求することが可能です。

2. 専任媒介契約の場合

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に売却を依頼することです。一般媒介のように複数社に同時依頼はできません。

不動産売却において、最も主流なのがこちらの専任媒介契約です。

一般媒介契約と同じく、専属媒介契約も自己発見取引の場合には仲介手数料を支払う必要がありません。ただし一般媒介契約と異なり、それまでに不動産会社が負担した広告費などは支払う可能性があるのです。

自己発見取引でも広告費などがかかる理由

1社に全てお任せする専任媒介契約では、不動産会社も一般媒介契約より多くの人員と広告費を投下します。そのため、途中で自分で買い手を見つけたからと言って、「あらそうですか」とそれまでに投下した先行投資を無意味にすることはできません。

最終的に自己発見したとしても、それまでの活動費用を請求しなければ不動産会社の負担が大きいということです。

まとめると、売主が買主を自分で見つけてきて自己発見取引をしても、その時点までに発生した売却活動費用は請求されるケースがあるということです。

実際にどのくらい費用を支払うか?

自己発見取引のときに不動産会社が請求して良い金額は、その時点までに行っている広告などの売却活動費によって異なります。ただ少なくとも、本来の仲介手数料以下の金額にはなります。

通常は、売却活動期間が長引くほど費用がかかっているので、請求される金額も高くなるという点は覚えておきましょう。

なお専任媒介契約の場合にも、不動産会社に紹介してもらったにも関わらず、その人と個人間で取引した時は金額を請求されます。

3. 専属専任媒介契約の場合

専属専任媒介契約とは、1社に専任でお願いする上、自己発見取引もできない(=仲介手数料全額請求される)タイプの契約です。

たとえば、売り出し価格が3,290万円の物件で、仲介手数料を「売却金額×3%+6万円」で媒介契約を締結していたとします。

その場合、不動産会社が売主に請求して良い仲介手数料の上限は、「3,000万円×3%+6万円」に消費税を加算した1,036,800円になります。そのため、この物件の売却活動中に売主が自ら買主を見つけてきても、1,036,800円を不動産会社に報酬として支払う必要があるのです。

この理由は、専任媒介契約と同様に、専属専任媒介契約は1社にしか売却を依頼できないので、その1社が多くの人員・広告費を投下するケースが多いからです。

また、専属専任媒介契約の方が、専属媒介契約よりも売却報告義務などが厳しいので、不動産会社の負担が最も大きい契約タイプなのです。そのため、専属媒介契約よりも厳しい取り決めになっているというわけです。

ただし、上述したように自己発見取引による売買契約の成立は少ないため、そこまで気にする必要はないと言えます。

ちなみに

自ら買い手を探すという”行為”自体は禁止ではない?

自己発見「取引」は禁止されているものの、買い手候補を売主自らも探す行為は禁止されているわけではありません。仮に見つけても、勝手に個人間で取引しないでくださいね、ということ。

とはいえ、自分で見つけることで、不動産会社が買い手を探す手間と労力を省いたのであれば、仲介手数料のちょっとした割引を交渉してみるくらいはアリではないでしょうか?

この辺りは個々の不動産会社の判断に基づくので断定はできませんが、交渉の余地くらいはありそうです。個人的な意見ですが。

まとめ

自己発見取引は、取引事例としては多いとは言えないでしょう。ただし、友人・知人などが購入意思を示す場合もあるので、そのときは媒介契約ごとに支払い額の取り決めが異なる点は覚えておきましょう。

また、仮に友人・知人が検討しそうであれば、媒介契約を結ぶ前に友人・知人に聞いていることをおススメします。その際、購入意思が強そうであれば一般媒介契約を締結しておくなど、前もって対策をすることができるからです。

 

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まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

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