マンション売却の一括査定で査定金額が高すぎる不動産会社は注意すべき理由

マンションを売却しようとするとき、まずは査定に出しますよね。

自分でピックアップした不動産会社の数社に査定価格を出してもらうのもいいですが、最近は「イエウール」などネットで一括査定できる無料サービスがあるので、ネットでサクッと複数社の査定価格を比べてみるのが一般的です。

そしてその中から、「ココだな」と思った会社を選んで実際の売却活動（仲介）をお願いすると思います。

しかしその時、不動産売却に詳しくない素人のほとんどが「最も高い査定金額を出してくれた会社」を選ぶ傾向にあります。

これは一見すると問題ないように見えますが、

高い査定金額を出した＝期待できる不動産会社

というわけでは決してありません。むしろ、

査定金額が高すぎる業者は疑った方がいい

とさえ言えます。

「無知は罪」です。

下記では理由を解説しますので、悪い業者に良いように使われないよう、こちらも最低限の知識を身につけておきましょう。

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不動産会社が高い査定価格を出そうとする理由とは？

ここは不動産会社の立場になって考えてみれば分かります。

売り主のあなたに査定をもちかけられたA社、B社、C社は、今まさに「ふるいにかけられている」状態です。彼らはみな、どうにかしてあなたに選んで欲しいのです。

そのため、契約を取るためだけに”わざと”高額の査定価格を出す会社もあります。

不動産会社の狙いは専属媒介契約にあり

意図的に相場より高い査定価格を出す不動産会社の狙いは、売り主と専任媒介契約を結ぶことです。

「専任媒介契約」とは、売り主の売却活動を一社専任でお願いするという契約のこと。仮にC社と専任媒介契約を結んだら、もうA社B社や他の会社には売却をお願いすることができません（※契約期間3ヶ月）。

つまり不動産会社からすれば、大事な顧客を他に取られないよう、何とか1番に専任媒介契約を結びたいのが本音なのです。まずは契約を取るのが先決。売却価格云々の話はそのあとです。

売り主のあなたに選んでもらうためだったら、何でもする不動産会社は実在します。何とか競合他社より高い査定額を出してあなたの気をひきたい。だから1番高額な査定価格を出して「釣る」のです。

査定価格はあくまで売り出し価格であり、「売れる価格」ではない。

査定価格というのは、あくまで「その価格で売りに出します」という予想、見込みの価格のこと。『その価格で売れる』とは一言も言っていません。

つまり、査定価格5000万とは「我々は5000万から営業活動を開始します」というだけの話であり、その価格で売れるかどうかは全く別問題です。

お分かりの通り、査定価格に関してはぶっちゃけ何とでも言えてしまうのです。「うちはその価格でまず頑張ってみます（売れるかどうかは分かりませんが）」ということなので。

なので、高い査定額を出すのは簡単なんです。

一般的に、査定価格というのは各社でズレるとしても5%前後くらいの範囲内です。なので、一括査定をお願いした場合、他社の価格から5%以上超えて1番高い査定額を出した不動産会社は依頼候補から外してしまっていいです。

マンション売却の査定依頼は何社の不動産会社に出すべき？最低でも4社は欲しい理由

高すぎる査定額を出した不動産会社に依頼してしまった時の最悪のケース

契約後に結局値下げ……。

これは最悪なケースですが、実際にあるケースです。

顧客に対する良心のない悪徳業者の場合、契約を取るためだけに実現見込みのない査定価格を平気で出してきます。例えば本来5000万円前後が相場の物件を、6300万で査定を出したりなど。

しかし、この高すぎる査定価格に疑いを抱かない売り主は、

こんな調子で、あれよあれよと専任媒介契約を結んでしまいます。

専任媒介契約結んだ時点で、業者の勝ちも同然です。前述の通り、ここから3ヶ月は契約により売り主は他社へ乗り換えることができませんからね。

契約を結び、いざ売却活動に入るとしましょう。しかし当然、6300万なんて高すぎる価格では売れるわけがありません。

すると頃合いを見て業者はこう言ってきます。

最初から適正相場の5000万円を査定してくれた別会社で売りに出してたら売れたかもしれないのに……それももう後の祭り。専任媒介契約を結んでしまったから、（3ヶ月は）他の不動産屋にも変えられません。

簡単に想像できますよね？
これが悪い不動産業者が、意図的に高すぎる査定金額を出してくる理由です。

契約解除まで待ち続けるのはアリ？

では……専任媒介契約を解約できるまで3ヶ月間待つというのはどうでしょう？

それはもちろん可能です。

可能ですが、一般的に不動産を売る人というのは「時間がない人」が多いのです。

• 転勤で引っ越すことになったから早く売りたい
• 住み替えの次の物件が決まったから早く売りたい
• まとまったお金が今すぐ必要だから早く売りたい

などなど、売却理由は様々ですが総じて「できるだけ早く売りたい」人たちばかり。

専任契約解除のために3ヶ月無駄にして、また不動産屋選びからやり直しになるのです。1日でも早く売ってしまいたい人が、そんなに待てるでしょうか？

そう、そんなに待てない人が多いのです。

だから仕方なく、大幅に安くされてしまった価格で売却せざるを得ない結果になってしまうんですね。

なので、売却を依頼する不動産会社選びは本当に大事なんです。不動産屋選びのポイントは下記記事にまとめているので、ぜひ参考にしてください。

こんな会社は注意！マンション売却で失敗しない不動産屋選びのポイント

仲介会社との契約解除して変更したい場合は下記記事も参考に。

媒介契約を解約して不動産会社を変更したい！解約方法と違約金について

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自分でもある程度の相場価格をリサーチしておくのは大事

不動産会社が相場と離れた査定価格を出したときに「怪しい」と思えるように、自分でもある程度は自宅マンションの相場価格をリサーチしておくことをおすすめします。

リサーチといっても難しいことではなく、ネットやチラシで似た条件のマンションの価格を調べておけばOKです。

今はネットで検索すればほとんどの情報は集められます。似た条件のマンション情報はもちろん、もしかして同じマンションの別室が売りに出ているかもしれません。

仮に同じマンションでも部屋の広さ（面積）が違えば、価格を面積で割って1平方メートルあたりの単価を割り出してから、自宅の広さに足し引きすればおおよその価格は割り出せるでしょう。

アバウトでもいいので、おおよその自宅マンション価格の相場を把握しておけば、明らかにおかしい査定金額を出してきた不動産会社に対して警戒しやすくなります。

中古マンション売却の査定方法の種類｜机上査定と訪問査定の違いとは？

ただ、基本的に4〜5社以上に一括査定に出せば平均的な相場感は分かります。なので1社の査定価格を信じるのではなく、必ず複数社に査定価格を出してもらって比較することが大事です。

ネットの一括査定サービスとか60秒くらいで査定依頼できるので、まずは一括査定に出して自分のマンションを相場を4〜5社くらいに出してもらいましょう。

イエウールで無料で査定してもらう（60秒程度）

 

不動産会社は値下げして売却しても実は損しない？

「高い査定価格でお客を釣ってから、値下げして売る」という悪どい不動産会社の手法ですが、実は不動産会社は安く売却しても損しないどころか、むしろ得をするケースもあります。

それは、同じ不動産会社が売り手だけでなく「買い手」側も仲介しているケースです。業界用語だと「両手仲介」と呼ばれたりします。

不動産会社の仲介手数料の算出

ここで少し、不動産屋が得る手数料について解説します。

不動産売却において、不動産会社が手にする仲介手数料＝利益は、

とされています。
一応これは上限の数値なのですが、ほぼ全ての不動産屋はこの上限数値で仲介手数料を頂戴しています。

つまり、5000万円でマンションを売却した場合、

となり、156万円が仲介手数料つまり不動産屋の利益になるわけです。

売り手側と買い手側で仲介手数料を2重取り

一件のマンション売却に関わる不動産業者は、普通に考えれば2社います。「売り手側」の担当会社と、「買い手側」の担当会社です。

こんな感じの構図ですね。

売り主側の仲介業者が物件のセール広告を流し、買いたいという買い主を見つけてきた不動産屋が買い手側の仲介業者になります。

当然、売り手側の仲介業者は売り主から、買い手側の仲介業者は買い主から、それぞれ同じ額の仲介手数料をもらうということになります。

しかし実際の不動産業界は、売り手側の仲介も買い手側の仲介も同じ会社が担うケースが多くあります。

これを両手仲介と呼ぶのですが、両方の仲介を一社がすることで、売り主側の手数料と買い主側の手数料を2重取りすることができるのです。

物件価格を安くしてでも、「両手で売った」方が合計手数料は高くなるわけです。

多くの不動産業者が狙っているこの「両手仲介」は、買い手も自分たちで見つけなければならないという条件があります。

なので自分たちで買い手を見つけられるよう、（他社に物件情報を知られないように）広告活動を縮小したり、他社から問い合わせを意図的に弾いたり、売り出し価格を下げてまで、自社で買い主を集めようとするのです。

片手で高く売るより、安くても「両手で」売る。

そう考える不動産屋は実際に多いのです。

「売却価格が下がってしまってイタいのは不動産屋さんも一緒だよね……」なんて痛み分けみたいに思っていたら大間違いのこともあるんですよ。

中古マンション売却の両手仲介とは？利益相反を生む「囲い込み」に注意

【まとめ】査定価格というのは仕組み上、そこまで差はでない

そもそも、不動産屋の担当者が査定価格を出すときに参考にするのは、「レインズ」という日本中の不動産取引情報がまとめられたデータベースの情報です。

レインズは業界関係者だけが閲覧できるデータベース（WEBサイト）で、どの物件が過去にいくらで取引されたかなどの記録が全て残っています。

つまり、どの不動産屋に査定を出しても、みんなこのレインズの情報をもとに査定価格を出すわけなので、基本的にはそこまで価格差がでることはないはずです。前述しましたが、一般的には各社でズレても5%前後くらいなものです。

査定価格があまりに高いなと感じた場合には、そこに査定した業者の裏の意図があるかもしれないことを察知しておきましょう。

不動産売却は誰しも一生に1度や2度あるかないかの買い物です。知識がないのは当然だけど、そこを巧みについてくる業者がある以上、きちんと勉強してから売却に臨むのが賢明ですよ。