【増えすぎ地獄】武蔵小杉のタワーマンション買って後悔しがちな理由【浸水・水没被害について追記あり】

当サイトでは以前に「【バブル崩壊】タワーマンション購入して後悔する人が続出している理由」という記事を書きましたが、今回はその中でも”武蔵小杉のタワマン住民の苦悩”について書こうと思います。

武蔵小杉といえば、2007年ごろからタワーマンションが林立し始めて、今や10棟以上のタワマンが軒を連ねるタワマン名物の街です。しかもまだ増える予定という。。。

そんな明らかに人口密度がヤバすぎる武蔵小杉ですが、2018年の「住みたい街ランキング」では6位あたりをキープしていて、未だにファミリー世帯からの人気は衰えていません。

武蔵小杉のタワマン事情が興味深いのは、経営者とか芸能人みたいな本物のお金持ちはそこまで多くなくて、

 

「世帯年収1000万円ちょっと、少し背伸びして憧れのタワマン購入したことで、表向き見栄をはったけど、裏では経済的にカツカツで苦しく、爪先立ちで生活しているようなエリート会社員カップル層」

 

が多いことです。人間の見栄と欲望を感じますよね。

タワーマンションというと華やかで優雅な生活をイメージしますが、武蔵小杉のタワマン住民は結構苦しい生活や後悔を強いられている人も多いと予想しています。

そんな武蔵小杉のタワーマンション事情について、下記でちょっと掘り下げて書いてみたいと思います。

 

 

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まさに地獄。武蔵小杉のタワマン生活で後悔しがちなこと

1. 【とにかく人が多すぎ！】通勤ラッシュの電車混雑は地獄だし、保育園も圧倒的に足りない

武蔵小杉の名物といえば、通勤時間の地獄の混雑ぶりでしょう。

度々ネタにされてますが、通勤時間帯には駅の改札まで数百メートルの長蛇の列ができることもあるという異次元ぶりです。ホームの行列じゃなくて、「駅に入るまで」の行列ですよ。

写真出典：JR東日本の資料より

（武蔵中原－武蔵小杉間の混雑率は188％と、首都圏のJRでTOP3位に入る）

ただでさえ、サラリーマン最大のストレスである満員電車。想像するだけで地獄です。

以前に武蔵小杉の通勤ラッシュを取り上げたニュースで、サラリーマンが「念のために30分早く家を出る」とか「つり革の奪い合い」とか答えてて、カオスな戦場ぶりが滲みでていました。

【武蔵小杉タワーマンション群】(世界遺産みたい)
駅まで1分等と謳っているが
タワマンの人口増に対応できず
駅まで1分、入るの１０分、乗換えするのに２０分
広告には駅拡張計画ありと書いてあるが
更に２棟増えたら元の木阿弥
住んでみたら話が違うと怒りそうな一件である#クソ物件オブザイヤー2018 pic.twitter.com/CR59HzHNbM

— 新泉© (@araizumiC) 2018年11月14日

駅だけじゃなく、とにかく街全体（といってもタワマン周辺の一部エリア）に人が溢れすぎている。グランツリーもベビーカーで溢れすぎ。ランチ会のママ溢れすぎ。

これだけ混雑するのも当然で、武蔵小杉がある川崎市中原区は20年前の人口19万5000人だったのに対し、現在は25万8000人と、一気に6万人以上人口が増えている他に類のない街なんですよね。

しかもその多くはタワマンとともに押し寄せてきた子育て世代なので、駅だけじゃなくて保育園の混雑ぶりもツラくて圧倒的に数が足りてません。

ちゃんとした保育園が全然足りてなくて、ビルや商業施設の一角に無理やり作った庭なし保育園でなんとか捌いている感じ。それでも、共働きでないと家計を維持できないのでどうにか保育園に入れるしかない。

あとは児童公園も少なすぎですよね。小学校も増やす予定とは言いますが……大丈夫なんでしょうか。

人口増加のスピードが速すぎて、街の整備が全然追いつきません。しかもタワーマンションはまだ増えるようですから、改善されるどころかもっと窮屈になっていく可能性も……。

2. 世帯年収1000万ちょっとだと生活に余裕なく、資産も増えない

武蔵小杉のタワーマンション購入する層は、経営者や芸能人みたいなタイプより、旦那年収800万／妻年収400万で世帯年収1000万を超えるような「共働きパワーカップル」が多いです。

30代〜アラフォーの若い子育て世代が多いのも特徴で、商業施設「グランツリー武蔵小杉」のメインターゲット層も【30代〜40代／年収1000万円／ファミリー世帯】として作られています。

こうした、平均よりちょっと高収入なエリートサラリーマン層が見栄や優越感のために、背伸びして7000万円（2LDK〜3LDK）くらいのタワマンを購入したがる傾向があります。

でも正直、この「年収1000万円」ってかなり落とし穴の数字です。

「年収1000万」は世間的に金持ちイメージとされがちですが、実際には全く金持ちとは言えないですし、むしろ税金など考えると「もっとも余裕がなく苦しくなりがちなライン」です。

年収900万円を超えると所得税率が上がるので、年収1000万円の実際の手取りは700万ちょっとくらいしかありません。月の手取り60万円として、住宅ローン返済が月々20万円なら、住宅にかかる比率は30%超えています。ほかで贅沢できる余裕はありません。

しかし、当の本人は年収1000万という”分かりやすいステータス”の大台を達成したために、自分がエリートで金持ちになったと勘違いしがちになります。

その結果、タワーマンションに引っ越したり、良い車・良い時計を買ったりと贅沢な浪費をしがちになり、生活水準を身の丈以上に上げてしまう人が非常に多い。出費が増えても「年収1000万あるんだから」と根拠のない自信を持ってしまうんです。世帯年収1000万ちょっとで7000万円のタワマン購入する人はこのタイプが多いです。

これでは、生活はできても貯金はできません。資産も増えません。

毎月の収入がまるまる支出に消えていくので貯金に余裕はなく、常につま先立ちで生活しているような感じになります。表向きはタワマンに住んで優雅に暮らしているイメージを出していても、内情は家計が火の車という人たちがなんと多いことか。

これで子供が増えたり、子供を私立の中学・高校に進学させようものならチェックメイトになります。

世間がイメージする「年収1000万円の暮らし」は、実際には年収3000万円くらいないと無理ですね。ここが勘違いされがちなので、年収1000万円は一番落とし穴にハマりやすいラインなのです。

でも一番ツラいのは昔から武蔵小杉在住の地元民かもしれない

武蔵小杉タワマン住民の苦悩について書きましたが、実際一番ツラい思いをしているのは昔から武蔵小杉に住んでいた地元民かもしれませんね……。

急にタワーマンションが乱立し始めて、毛並みの違うエリート階層の人たちが万単位で押し寄せてきたおかげで街はパンク状態になり、強いビル風に悩まされ、景観や日照までも損なってしまったのですから。

武蔵小杉って、2000年くらいまではガラス工場とか印刷工場がある「工場の街」だったんですよね。それが工場の海外移転などで駅周辺が空き地になったので、そこに再開発としてタワーマンションが建つようになった歴史があります。

つまり、もともとは工場地域で商店街が並んで下町チックな風情が漂う街だったわけで、そこに突如タワーマンションが立って年収1000万のエリート層が入ってきたのだから、生活レベルの違う両者はなかなか相容れそうにありません。

実際におしゃれな街並みをしているのはタワマン周辺エリアのみで、旧住民と新住民の間には「生活圏」と「格差」の壁があるような印象を受けます。

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【追記】台風19号による浸水被害・水害で武蔵小杉のタワーマンションの資産価値は下がるか？

ここで追記です。

ご存知の通り、2019年10月12日に東京を直撃した過去最大級の台風19号によって多摩川が氾濫し、武蔵小杉のタワーマンションも浸水の被害にあう事態が起きました。

どうやら排水処理能力が限界を超えて下水が氾濫しているという地獄絵図のようです……（下水ということは、う○こまみれ・・）

【スカトロプレイ】武蔵小杉の冠水原因は下水処理能力のパンク。この辺りの下水道は雨水と汚物が分離されない合流式。排水機能が停止したタワマンでは下層民は上層民の大小便攻撃。水が引いた道路も乾燥便が舞う。
【あなたの便です】武蔵小杉タワマン民、上層民と下層民の対立https://t.co/uwnEsbFeQd pic.twitter.com/SzQDZipgFQ

— 真無 (@G_K_Woody) October 13, 2019

 

一部のタワーマンションではトイレが使えなくっている模様。

【武蔵小杉】タワマン トイレ禁止令 https://t.co/rGDFiwlgHP
1ヶ月は復旧せず

高い金出してタワマン買った結果がこれなのか・・・ pic.twitter.com/B0t9wuDgqR

— なる (@icamusu) October 13, 2019

 

1ヶ月トイレ禁止はキツい・・・。

 

しまいにはタワマン住民同士でも険悪なムードが漂っている模様で…

武蔵小杉のタワーマンション、今回の大雨のせいでインフラぶっ壊れて、上層階の人がうんこ流すと下層に溢れるから上層ＶＳ下層の住民でバチバチのバトルが行われてるの控えめに言って｢現代の蠱毒｣って感じだ pic.twitter.com/vL41PXxsJo

— るまんど@虚無 (@Death_satellite) October 13, 2019

 

かつて工場地帯だった場所にタワーマンションを建てまくった武蔵小杉ですが、元々湿地で排水が悪く、多摩川の旧河道上（昔は河川だった場所）に立地しているので浸水被害に遭いやすいというダブルコンボだということが露呈してしまいました。

 

旧河道は泥土が堆積した排水が悪く低い湿地で、元々宅地に適さないんだよね。
だから武蔵小杉のその一帯は、今も残るNEC工場と共に、東京機械製作所と不二サッシの工場として工業用地として使われていたのだが、そこを無理矢理再開発してタワマン林の住宅地にしてしまったいわく付きのエリア https://t.co/7j8Ni4DYUC pic.twitter.com/2E38lyuGyx

— Açores (@azores_kk) October 12, 2019

 

こういう事態が起きてくると、気になるのは武蔵小杉のタワーマンション群の資産価値がどうなるか？ です。

地球温暖化などの影響によって台風の勢力は年々強くなっている傾向があるとも言われており、体感的にも毎年のように「過去最大級」のキャッチコピーがついた台風が日本を襲っています。

そして今回の台風被害により、住む場所は間取りや設備のグレードなんかより「立地」を重視すべきということにみんなが気づいたはずです。

ただでさえマンションバブルによって武蔵小杉のタワマンの価値がある意味「過剰評価」されていたところ、強烈な冷や水を浴びせてしまった台風19号。

今回のう○こ騒動によって、武蔵小杉のタワーマンションの資産価値が落ちてしまうのかどうか？ かなり興味深いところです。

とは言っても、被害が出たのはごく一部のタワマンだし、下水処理能力の問題なのでそこさえ強化すればいいのでそこまで騒ぐような問題でもない気がしますが、

まぁイメージの問題としては大ダメージすぎますからね……

武蔵小杉のタワマンは華やかで豪華な「ブランドイメージ」を買ってるようなもんですし。実害よりもコッチが傷ついた方が絶対にイタいです。

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後悔した頃には遅い？ マンションバブルが崩壊してタワーマンションの価格が下がるリスク

話をタワマン住民に戻しましょう。

多額のローンを組んで武蔵小杉のタワーマンション購入に踏み切った人も「いざとなれば売却すればいい」……と考えている人は多いでしょう。

しかし、長らく続いた不動産市場の好景気は終わりを告げ、バブル崩壊に入っていく見方が強まっているので注意が必要です。

東京五輪と消費税増税を前に、マンションバブルはすでにピークアウトしている？

東京オリンピックが決定した2013年くらいから、不動産市場は値上がりを続けバブル景気が続いてきました。

2017年時点で、首都圏（1都3件）の新築マンション平均価格が約6000万円。東京23区に絞れば平均価格は約7000万円まで上昇しており、もはや一般サラリーマンには手が届かないレベルにまで達してしまっています。

しかし、そんなマンションバブルもついに終わりが近いという見方が強まってきています。

その要因としてはやはり「東京オリンピック」と「消費税増税」という2大ビッグイベントが控えているからに他なりません。

「2020年の東京オリンピックで不動産市場の好景気は終わる」と言われれば、誰もが「みんなより一歩早く売ろう」と考えます。そのため、実際のバブル崩壊は2020年より前、つまり2019年には下落が始めるだろうことが予想できます。

そしてタイミングを図ったかのように、2019年10月に消費税増税が予定されています。当然、増税により景気が後退に転じやすくなるので不動産市場の下落にも拍車をかけます。

消費税増税前にマンションを売ってしまおうと考えている人も現在多いはずです。

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都内の高級タワーマンションの購入者というのは投資家が多く、中でも最近までは外国人投資家たちが東京のタワマンを買いあさっていました。中国人の富裕層を中心に爆買いです。

しかし、そんな投資家たちがついにマンションを一斉に売却し始めたことがニュースにもなっています。

投資家たちの投げ売りで新築市場が下がれば、それに押し潰されるように中古マンション市場も下落することが危惧されますね。

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売りたくても売れない……マンション初月契約率が一時50%を下回る

不動産市場のバブル終了を裏付けるデータとして、衝撃的な数字が不動産研究所から発表されました。

2018年12月の初月契約率が49.8%をマークしたと、1991年の平成大バブル崩壊したとき以来の50%割れになりました。

参照マンション市場でバブル崩壊開始か 初月契約率が50%未満に（livedoorニュース）

契約率とは、「新築マンションを初月で売り出し、その売り出した戸数がどの程度契約できたか」の数値です。要するに「マンションの売れ行き」を表す数値で、この契約率は70％が好不調の分かれ目と言われています。

ここ10年間の契約率の推移は以下の通り。

2017年に70%を割ったときも騒がれましたが、とうとう一時50%すら割ってしまう異常事態になっています（2019年1月は68%くらいまで回復したものの、以前として70%切ってます）。

つまり、マンションは次から次へとどんどん建設されているのに、全然売れていないということですね。

これは、庶民には手が届かないほどマンション価格が上がってしまったという点と、買い手がみんな「東京オリンピック後に下がるだろうから、その時まで待ってから買おう」と考えていることが要因に挙げられます。

供給が過剰になれば価格相場は下がる一方なので、マンションバブル崩壊に繋がる圧力になるでしょう。

 

近い将来のマンション売却を検討している人は現在価格をチェックしておこう

タワーマンション購入したけど後悔している……という人の中には、マンションを売却して住み替えを検討している人もいるでしょう。

前述の通り、マンション相場は先行きが不安視されているので、仮に売却するとなると早めの判断が必要になります。もしかすると、現時点ですでに想像よりずっと価格相場が下がっているかもしれません。

なので、近い将来の売却も視野に入れている人は、ネットなどの一括査定でマンションの現在価格をチェックしておくことは大切です。

ネットの査定サイトを使えば、査定料無料で5社〜10社くらいの不動産会社に一括で査定依頼を出すことができるので、手軽にマンション価格を見てもらうことができます。

公式HPイエウール

例えば、不動産査定サイトの大手「イエウール」だと、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わるので、まずは簡単にマンション価格を査定して欲しいときに便利です。

こんな感じで簡単に査定依頼ができます（無料です）。

現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。

マンション売却の一歩目として一括査定サービスを利用しましょう。

 

参考記事

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マンションを売却したいとき、まず最初にすることは査定に出すことです。査定依頼を出して見積もりを出してもらい、今のマンショ ...

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まとめ

「マンション作りすぎ問題」という記事でも書きましたが、なんでマンションの売れ行きよくないのにタワーマンションが建ち続けるかって、ディベロッパーにとってタワーマンションはドル箱だからなんですよね。

タワーマンションは少ない土地面積に（空間を上に積み上げることで）相当数の人間を押し込めるので、不動産屋にとっては非常に効率よく稼げる商品です。

空中に積み上げた空間を細切れにして素人に売っているわけで不動産屋には美味しいですが、購入者側はうまいこと射幸心を煽られて”掴まされてしまう”人も多いんです。

とくに年収1000万円の大台を突破して金持ち優越感を抱き始めたちょうどいいエリートリーマン層なんかはターゲットにされやすくて、武蔵小杉のタワマンに済むパワーカップルなんかは「買ってみたら思ったより苦しい……」と嘆いている人も多いんじゃないかな、と想像します。

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