マンション市場考察

【バブル崩壊】売却したい!タワーマンション購入して後悔する人が続出している理由

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首都圏を中心に雨後の筍のように乱立しているタワーマンションですが、2020年東京五輪を前にして”建てすぎた”ことによるツケがきているようです。

最近のマンション誌やニュースを見ていると「タワマンを購入して後悔している人が増えている」という趣旨の内容を見ることが多くなり、キラキラした憧れのイメージとは裏腹に”現実の惨状”が露呈されはじめています。

2019年現在、長く続いたマンションバブルがついに崩壊するという見方は「実際の数字」と共にどんどん強まっており、東京オリンピックという超ビッグイベントを前に人によっては売却も視野に入れておいた方がいいかもしれません。

この記事では、現在の暗雲立ち込めるタワーマンション事情についてまとめていきます。

 

タワマン住民が購入後に後悔する理由が深刻すぎた……

色々と情報収集していると、タワマン住民たちの悩みは、

  • 人口過密によるQOL(生活の質)の低下
  • 住民同士の格差ストレスや監視ストレス
  • 修繕積立金など金銭的な負担増

大きくこの3つが原因なようです。

人口過密すぎて駅も混みすぎ、保育園入れなさすぎ

高級タワーマンションは豪華な部屋や充実した設備など一見QOL(クオリティ・オブ・ライフ)が高いように思うが、実情はなかなかストレスフルな生活環境とのこと。

まず何と言っても、人口密集による混雑でしょう。

朝の通勤時間になるとマンション内のエレベーターが3〜5分待ちになることもザラであり、さらに最悪なのは最寄駅の混雑です。

タワマン密集ぶりが半端じゃない武蔵小杉なんかは度々ネタにされますが、通勤時間帯には駅の改札まで数百メートルの長蛇の列ができるという異次元ぶりです。タワーマンション乱立で通勤人口が3割増しになっているのに、駅の拡張がされていないので年々混雑ぶりが悪化しているようですね。

写真出典:JR東日本の資料より

カオスですね。「入場待ち」なんてワード、そうそうお目にかかれません(笑)。さらにこの世紀末な混雑ぶりのなか人身事故でも起こるようなら地獄も地獄です。もう想像するだけで無理です。武蔵小杉在住のサラリーマンのストレスぶりは想像を絶しますね。

また、タワマン住民は子育て世代が多いため、保活(保育園を探す活動)も激戦になります。区によっては居住年数の長さが入園可否に関わることもあり、購入後に引っ越してきた新参には厳しいという話も聞いたことがあります。

結局、保育園に入れないなら夫婦のどちらかが子守りをすることになり、共働きは厳しくなります。そうなると世帯収入が減るのでローン返済計画が苦しくなり、「やっぱり売ろうか……」と後悔する人もいるのです。

(武蔵小杉のタワーマンション事情については下記記事に書きました)

武蔵小杉問題
武蔵小杉駅とタワーマンション
【増えすぎ地獄】武蔵小杉のタワーマンション買って後悔しがちな理由

当サイトでは以前に「【バブル崩壊】タワーマンション購入して後悔する人が続出している理由」という記事を書きましたが、今回は ...

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住民同士の村社会がストレス多すぎ問題

もう一つのタワマン住民のストレスは、住民同士の格差意識や監視環境です。

タワマンなんて一言で言ってしまうと「プライド高いお金持ちの村社会の縮図」ですから、マンション住民同士が意識し合うのは当然です。共有施設も充実してるので住民同士の接触機会が多いですからね。そこで小さな社会ができます。

旦那の収入レベルで格差を意識されたりするし、下手なことをすれば噂が一瞬で住民に広まったりと、まるで学校のPTAみたいな世界観があったりするらしいですね。

実際の住民の声がYahoo!の記事に載っていました↓

「ウチの場合、20人くらい同年代の奥様たちが参加するLINEのグループがあるのですが、そこでたびたびランチ会が企画される。どこのお店がいいか、案を出し合うのですが、みんな貧乏くさいと思われたくないので、高い店ばかり提案する。

結局、行先はお台場のヒルトンやニッコーホテル、ベイコートクラブなど2000円以上するホテルランチになる。互いに無理をしていることはわかっているのに、誰も『サイゼリヤでいいじゃん』とは言えない」

引用https://headlines.yahoo.co.jp/

 

「5歳になるウチの子が、保育園の複数の友達に対して『○○くんの家って何階?』と聞いていた。そして、自分より低層に住んでいる子には『ウチは23階!』と勝ち誇ったような顔をし、逆に自分より高層だと『すごい……』と白旗をあげていた。

このままここで子育てをしていいのかと、思い悩むようになりました」

引用https://headlines.yahoo.co.jp/

上記記事のように「低層階の住民は高層階の住民に頭が上がらない」みたいな話を聞きますが、これはさすがに都市伝説らしいですけどね。ここまであからさまな格差差別はないけど、住民同士のマウンティングはままあるようです。

マンション内でのイベントも多くてコミュニティ意識が出やすいので、下手に付き合いが悪いと仲間外れっぽい扱いにされることもあるとかで、人によってはなかなか生きづらさを感じるかもしれません。

修繕積立金の値上がりで負担増がツラい

最後に、経済的な問題として将来的な修繕積立金の負担増が懸念されています。

マンションは、その資産価値を維持するために数十年ごとに大規模な修繕工事を行います。はげかけた外壁を綺麗に塗り直したり、エレベーターやそのほか設備の点検修理、排水管のチェックと修繕は多岐に渡ります。

タワーマンションにもなると修繕費用は莫大になりますが、それにかかる費用を所有者から集金するのが修繕積立金。大規模工事の際に一括で集めるのは厳しいので、長期計画を立てて日頃から毎月積み立ててで徴収します。

修繕積立金はマンション購入時に説明がありますが、購入時はお客を逃がさないために割安に設定されていることも多く、購入後に追加費用や積立金(月額)の増額を強いられるケースが少なくありません。

近年は工事現場も人手不足が深刻で人件費が上がっており、マンション修繕にかかるコストが値上がりしています。そのため修繕費用を賄えないマンションが増えており、住民に追加費用を要請するわけですが、これに嫌気がさした住民が退去したりマンション投資家が売却したりするため、ますます人がいなくなってますます修繕費用が足りないという負のサイクルです……。

2000年代に入って急激に増え始めたタワーマンションは、これから続々と大規模修繕の時期が回ってきます。タワマン所有者は自分のマンションの修繕計画を気にしておいた方がいいでしょう。

参考記事タワーマンションが修繕費地獄に。積立金が足りない状況で値上げの悲劇

他にも、意外と多いタワマンのデメリットは下記記事に書きました

参考記事
意外と多いタワーマンションのデメリット10個|タワマン住民に不便な点を聞いてみた

誰もが一度は憧れたことのあるタワーマンション。優雅でセレブな暮らしのイメージは私たちを魅了しますよね。 タワーマンション ...

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マンション価格は東京五輪前にバブル崩壊か?それを裏付けるこれだけの理由

【嫌な予感】マンションバブルの終わりは2020年東京五輪よりも前にくる

タワーマンションは投資目的で買われることが多いです。とくに近年は外国人投資家によるタワマンの”爆買い”が増えていましたが、ここにきて投資家たちがマンションを手放し始めているとよく聞きます。

彼らが考えている売り時は、購入から5年後である18年後半から19年前半にやってくる。地価はバブル超えの水準に暴騰した。あとは売るタイミングを間違えなければ大儲けできる。

一方で、中国の新興成金たちが、“爆買い”した湾岸エリアのタワーマンションを売却するのを引き金に“チャイナ”バブルの崩壊が始まる。不動産バブルは、東京オリンピック・パラリンピックを待たずに破裂する可能性が高い。

引用中国人が爆買いしたタワーマンション、来年一斉に売却し始める…バブル崩壊が日本を襲う

修繕金などの負担増も一理ありますが、売りが増えてきている一番の要因はやはり、2020年の東京オリンピック前に売却したいのでしょう。

オリンピックの東京開催が決まってから不動産市場は好景気(いわゆる五輪景気)が続いていますが、2020年でピークとなり、五輪閉幕とともに相場は下落していく……と大方が予想しています。

そのため誰もが2020年のピークで売ろうと目論むわけですが、みんなが一斉に売り出すと相場が下がるため実際は「みんなが売る2020年より一歩早く売ろう」と考える人が多いのが現実です。なので、実際の相場下落は2020年より前、つまり2018年か19年にはピークをつけて下落に転じると思われます。

それを見越した投資家たちが、すでにいち早く売り抜け始めているのでしょう。

 

【追記】すでに高級タワマンの投げ売りは始まっているようです。

つい最近、こんな記事が話題になっていました。

引用ついに始まった!「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇

「東京五輪が近づくなかで、投資家層は『そろそろ投資の出口だ』と考えています。

日本は人口減少が続きますし、異常な低金利はこれまでのようには続かない。オリンピック以降の東京には、とくに明るい材料がありません。

(中略)

東京のマンション市場は、すでにピークアウトしていると思っています。オリンピックが頂点だと思えば、その前に売りたいというのが、投資家の考え。多くの投資家がそう考えれば、売り圧力が強くなり、当然、値段は下がります」

外国人投資家が爆買い・投げ売りしているのは新築市場の高級マンションですが、投資家たちの投げ売りは中古市場にも大きな影響を与えます。新築市場の相場が下がってくると、それに合わせて中古市場も押し下げられるからです。

ただでさえ今の20代〜30代の若者は、好景気のバブル世代よりもマイホーム至上主義ではありません。むしろ平均年収が下がる中で住宅ローンにはかなり慎重であり、買うにしても「将来は売却する前提」でマンションを購入する人が増えています。

東京五輪後は不動産市場が冷える見通しが強いため、これから価値が下がっていく不動産を今から買おうとする人は多くありません。そうなると買い手がつかず、ますます相場が下がっていく悪循環です。

五輪景気は2020年より前に天井を迎える……とは予想されましたが、いま投げ売りしている投資家たちは、2018年の今の段階ですでに天井をつけたと判断したのでしょう。

【決定打】マンション初月契約率がついに50%を下回った

そして決定打として最近、実際のデータとして衝撃的な数字が不動産研究所から発表されました。

2018年12月の初月契約率49.8%と、1991年の平成大バブル崩壊したとき以来の50%割れになりました。

参照マンション市場でバブル崩壊開始か 初月契約率が50%未満に(livedoorニュース)

契約率とは、「新築マンションを初月で売り出し、その売り出した戸数がどの程度契約できたか」の数値です。要するに「マンションの売れ行き」を表す数値で、この契約率は70%が好不調の分かれ目と言われています。

ここ10年間の契約率の推移は以下の通り。

  • 2008年:62.7%
  • 2009年:69.7%
  • 2010年:78.4%
  • 2011年:77.8%
  • 2012年:76.3%
  • 2013年:79.5%
  • 2014年:75.1%
  • 2015年:74.5%
  • 2016年:68.8%
  • 2017年:67.3%
  • 2018年(12月):49.8%

2017年に70%を割ったときも騒がれましたが、とうとう50%すら割ってしまう異常事態になっています。

つまり、マンションが全然売れていないということで、売りたい人の数に比べて買いたい人が全然いないのです。

供給が過剰になれば価格相場は下がる一方なので、マンションバブル崩壊に繋がる圧力になるでしょう。

【ダメ押し】選手村跡地に4000戸!? 五輪後のマンション供給はさらに増える見通し

そして最後にダメ押しとなるのが、2020年の東京オリンピックに向けて、各国選手の宿泊施設となる「選手村」です。

選手村として大量に建設される宿泊施設は、五輪終了後は改装して分譲マンションや賃貸マンションとして市場に供給されるため、これが不動産市場にかなりインパクトのある供給量になります。

その数ですが、中央区晴海の東京ドーム3個分の広大なエリアに、全23棟5632戸のマンション(分譲4145戸、賃貸1487戸と言われています。

管理人
ほかにも商業施設やクリニック、保育所なども整備され、晴海エリア全体を「晴海フラッグ」という新しい街に生まれ変わらせるという大計画です

SUUMOジャーナルによると、2017年の東京23区の供給戸数が約1万6千戸なので、選手村だけで6000戸近い供給は大きな影響を与えるでしょう。

このようにマンション供給量が増える一方で、都心は70歳以上の高齢化が急速に進み、マンションの購入層である20代〜40代人口は減っていきます。供給量が増え続けるのに需要が減っていくとなると、相場が下がっていくのは必然と言えるでしょう。

これらを考えると、不動産市場は今まさに天井を打っている可能性を否定できません。

参考記事マンションは2020年東京オリンピックまでに売却すべき。五輪の影響をデータで見てみる。

バブル崩壊前の売却を検討している人は、査定で現在価格を知っておこう

豊島区

近い将来、マンションの売却を検討している人は、とにもかくにも現在の自宅マンションがどの程度の値打ちになっているのか把握しておいた方が良いです。

もしかすると、現時点ですでに想像よりずっと価格相場が下がっているかもしれません。

現在価格を知るには不動産屋に査定してもらうことですが、今はネットの一括査定サービスを使えば、無料で5社〜10社くらいの不動産会社に一括で査定依頼を出すことができます。

公式HPイエウール

例えば、不動産査定サイトの大手「イエウール」だと、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わるので、まずは簡単にマンション価格を査定して欲しいときに便利です。

入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけ。

こんな感じで簡単に査定依頼ができます(無料です)。

マンションバブルの崩壊が不安な人は、現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。

参考記事
マンション売却するなら査定から!一括見積もりの依頼方法と注意ポイント

マンションを売却したいとき、まず最初にすることは査定に出すことです。査定依頼を出して見積もりを出してもらい、今のマンショ ...

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【まとめ】首都圏はタワーマンションを作りすぎた

タワーマンションは全国1300棟以上建っていますが、現在計画(建設)中のものが300近くあるのでまだまだ増えていきます。

なぜこんなにタワーマンションが建ちまくるのか? というと、それほどタワーマンションの人気がある……というよりは、単純にディベロッパーが儲かる商品だからですね。

狭い土地面積に大量の人間を入居させられるタワーマンションは、ディベロッパーにとっては効率の良いドル箱です。夢のある豪華な生活をイメージさせれば富裕層のプライドをくすぐりやすく、採算よりも「キラキラな夢」に焦点をあてて購入する人も多いので売りやすいのもあるでしょう。

建ちすぎたタワーマンションが今後20年30年後にどうなるか……。「スラム化する」なんて過激な表現をするメディアもありましたが、見通しはなかなか厳しそうですね。

タワマンを購入する人は、将来的な売却まで見越しての購入が多いと思いますが、今回書いたような事情を考慮して売却のタイミングをしっかり検討しておいた方がいいかもしれません。

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【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。

大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。







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