マンション市場考察

相続したマンションの負担が重すぎる。住まないなら売却か相続放棄が正解

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相続でのしかかる固定資産税・都市計画税・修繕積立金……。年間100万円近い負担になる可能性も

ここ数年、両親が残した家を相続したものの、金銭的負担が重すぎて家計の首を絞められている人がどんどん増えているそうです。

戸建であれば固定資産税に都市計画税がのしかかってきます。さらにマンションの場合、月々の管理費から修繕積立金までもが上乗せになり、年間50〜100万円近い負担になるのも珍しくありません。

とくに厄介なのが、修繕積立金です。

建築業界の人手不足が年々深刻化していて、人件費がどんどん上がっています。それに伴い、修繕に必要な費用も高騰するため、当然ながら徴収される修繕積立金も上がっていきます。

しかも、修繕積立金は後からどんどん値上げされるケースが多く、それに耐えられない入居者が積立金を滞納するようになり、そのおかげでさらに修繕積立金が集まらなくなり、値上げに次ぐ値上げ……という悪循環に陥りがちです。

とくにタワーマンションは2000年あたりから急増したので、2020年ごろから続々と大規模修繕の時期に入ってきます。それに際して積立金の徴収が一気に負担増になる可能性もあるので、今後苦しい時期になるかもしれません。

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相続したマンションに住まないなら、即売却するか相続放棄する決断を

とくに親が残したマンションが地方や田舎の場合、そもそも持っていても負の財産にしかならないケースも多いです。人口はどんどん都心に集まっていて、相続した子供もすでに上京していて地元(相続したマンションの住所)には戻らない人も多いはずです。

そんな場合は、相続してすぐに売却するか、そもそも相続せずに放棄することを考えた方がいいでしょう。

賃貸に出して家賃収入を得るという選択肢もありますが、そう簡単ではありません。全国的に空き家率は年々上昇しており、2020年には20%、2030年には25%を超える空き家率になると想定されています。

要するに、不要な家が溢れかえってしまい、賃貸に出しても誰も借りてくれない状況になる可能性が高まります。家賃の値下げ競争にさらされれば、資金体力のない個人オーナーはなかなか勝ち目がありません。リフォームもかけるとなると、何年経ってもペイできずに負担だけが重くなります。

それなら、安値になろうとサクッと売ってしまった方が手間も時間も取られないし、あるいは相続自体を放棄してしまった方がまだマシと言えるでしょう。

 

売却するならお早めに。市場相場が落ちないうちに。

もし売却という選択肢を取るなら、早い方がいいです。

マンション市場は、東京五輪の開催決定した年からバブル景気が続いてきましたが、2018年の現在ですでにマンション市場はピークに達しているとの見方が有力です。

不運なことに、今年6月の民泊の規制強化も後押しして、ここ数年で高級タワーマンションを買い漁っていた中国人投資家はすでに投げ売りを始めています。少なくとも2020年の五輪前にはバブル崩壊するでしょう。

民泊新法により中国人のマンション売却が加速!市場相場の価格下落を招くか?

東京オリンピック後は、選手村跡地の宿泊施設4000〜6000戸が改装して分譲・賃貸マンションとして新規供給されてきますし、その後は「生産緑地の2022年問題(※)」による市場下落リスクが待ち構えているので、不動産市場は厳しくなる見方が強いです。

もちろん、新築相場が落ちてくると中古相場も押し下げられるでしょう。

 

生産緑地の2022年問題って?

(※)「生産緑地」とは、住宅地でありながら”農地”として扱われている土地のこと。1992年に生産緑地法によって生産緑地に指定された土地は、固定資産税や相続税などの面で恩恵を受けてきました。

ただ、この生産緑地には30年という期限があり、2022年にその期限が満了となります。

期限が満了になるとどうなるか?

専門家の予想では、生産緑地を保有している多くは高齢者であり、この機に土地を売却する人が続出するのではないかとみています。生産緑地の恩恵がなくなれば税金も跳ね上がりますし、高齢になって農業が続けられる体力もない。となると、ここらが良い売り時になるわけです。

もし大量の生産緑地が売却されれば、そこが宅地化されてマンションやアパートが乱立し、ただでさえ供給過多で空き家が増え続けている不動産市場が、さらに「建てすぎ」な状況に陥ります。

需要と供給のバランスにより、供給が増えすぎると相場価格はどんどん下がっていくでしょう。

以上のような問題から、売却するなら早い方がいいでしょう。

物件によっては高級価格の1割程度でしか売れないかもしれませんが、それでも持ち続けることでかかる維持費と手間を考えれば、安値でも早く手放した方がラクです。

売却の手順や流れについては下記記事を参考にして欲しいのですが↓

参考記事5分で分かる!マンション売却の流れ・進め方を6ステップでわかりやすく解説

何はともあれ、まずはマンションを査定に出してみることです。実際にいくらくらいで売れそうなのか知っておくと色々考える基準になります。

今はわざわざ不動産会社に足を運ばなくとも、ネットの一括査定サービスを使って複数社に査定に出すことができます。

人気査定サイトの「イエウール」だと、大手と地元密着の中小にバランスよく最大6社に一括査定が依頼できます。

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マンションの相続を放棄する場合の期限と注意点

他に相続対象となるプラス資産もなく、マンションもほとんど値がつかないような場合は、相続を放棄するのも一つの選択肢です。

相続放棄は、「相続の発生を知ったとき」から3ヶ月以内に、家庭裁判所に相続放棄申述書を提出することで可能になります。

「相続の発生を知ったとき」という表現がちょっと曖昧ですが、ほとんどの人にとっては「両親が亡くなったとき」と同義です。例えばもし、両親と縁を切っていて亡くなったことも知らなかった……なんて場合は、「両親が亡くなったこと=相続の発生」を知った時点から3ヶ月以内となります。

注意点として、相続放棄をすると不動産だけでなく、その他の相続財産も、プラス資産・マイナス資産(借金などの負債)含めすべて放棄することになります。もし他の不動産や金融資産などがあったとしても、放棄手続きをしたら撤回はできません。

なので、相続財産については一度しっかり調べておく必要があります。弁護士の無料相談などを利用するのもおすすめです。

関連記事相続した中古マンションを登記の流れと税金について

 

まとめ

相続したマンションに自分が住むのなら問題ないですが、住まない場合は扱いに困るケースが多いです。ましてや今後加速していく高齢者社会で空き家率が上昇し、賃貸に出しても元が取れないとなると、相続したマンションを運用できずに売却する人が激増すると思います。

マンション市場は今まで好景気でしたが、2020年の東京五輪前には落ち始めると予想されています。売却するなら早い方がいいでしょう。

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