中古マンション売却の査定方法の種類｜机上査定と訪問査定の違いとは？

マンションなど不動産を売却するときは、まず不動産会社に査定してもらいます。その「査定」には、机上査定と訪問査定という2種類の査定方法があり、この2つの査定方法は根本的に異なる査定方法です。

どちらの方法で査定されるかにより、査定金額にも差が出てきます。不動産会社から出された金額を、その意味もわからないまま鵜呑みにして受け取ると売却で損する可能性もあるので、最低限の知識は知っておいた方がいいです。

例えば、査定価格は「売れる価格」ではないということ。

この辺りも含め、不動産会社の査定方法について詳しくまとめていきます。

査定方法の種類｜机上査定と訪問査定の違い

不動産会社の査定には、大きく2種類の方法があります。

「机上査定」と「訪問査定」です。

もう少し詳しく、それぞれの査定方法を説明します。

机上査定とは？

机上査定とは、現地で物件を見る前に、色々なデータや資料から査定価格を算出するのが査定方法です。（査定価格の評価基準については後述）

机上査定はネットからでも無料依頼できますし、電話やメール、または不動産会社の店舗に直接行って査定依頼することも可能です。基本的にはネットの一括査定サービスを使います。大手／地元業者含め10社近くにまとめて査定依頼することができるので非常に便利です。

多くの不動産会社は査定依頼から1～2営業日ほどで机上査定の結果を報告してくれるのでスピーディで手軽ですね。

「売却しようかどうか検討中だけど、ひとまず物件に大体どれくらい価値があるのか知りたい」というときなどに机上査定は便利です。あるいは、わざわざ営業マンに訪問に来てもらうまでじゃない時も机上査定でOKでしょう。

ただし、実際の物件を見ずにデータや資料ベースで算出する価格なので、あくまで参考程度です。一応、査定価格の根拠は伝えられますが、より正確な価格を計るなら次の「訪問査定」が必須になります。

訪問査定とは？

一方の訪問査定は、不動産会社の営業担当者が直接物件を見て机上査定の価格を精査します。まず机上査定を行なった上で、さらに実物を見て最終チェックという感じです。

売却活動に入ることを決めている際には、机上査定だけでなく訪問査定まで行なってなるべく正確な査定価格を出してもらいましょう。実際の物件を見た上で、机上査定の価格から訪問査定の価格が変わることもあります。

訪問査定の際に調査される部分というのは、

といったところですね。

その中でも、とくに評価が変わりやすい要素というのは

• 室内の劣化
• 共用部の劣化
• 陽当たりや眺望

この3点。

ただし、机上査定から訪問査定で価格が変わることはそこまで多くはありません。また、価格が「上がる」ということは稀です。

しかし、上記の点で営業担当者が予想していた状況より悪いと、机上査定よりも下がることはあります。

室内の劣化

室内の劣化とは、具体的には床やクロスの傷・汚れ、水まわりの汚れなどのことです。

特に、築年数が浅い物件は、購入検討者は「きれいさ」を求める傾向があるため、室内の劣化がひどいと査定価格は下がりやすいです。

逆に査定額が上がるケースは、「クロスやフローリングのリフォームをしている」などのような状況です。

※ただし、リフォームは売却金額のプラス分を加味してもペイできない可能性が結構あるので、一概にリフォームした方がいいわけではありません。

参考記事中古マンション売却時にリフォームは必要か？メリットデメリットと費用について

共用部の劣化

またマンションの場合は、エントランスや外部廊下、駐輪場などの共用部も査定結果に反映されます。たとえば、外部廊下が汚かったり駐輪場のルールが守られていなかったりすると、購入検討者の検討度合いは落ちます。

そのため、共用部にマイナスポイントがあれば、それが査定価格に悪い方に反映することもあるのです。

陽当たりや眺望

最も価格が左右されるのは、陽当たりや眺望です。実際訪問してみてココが想定より悪いと、査定価格がガクッと下がることが多いです。

机上査定はあくまで「向き」や「階数」「周辺建築物」から、陽当たり・眺望を予測するので、実際と予測が異なるケースが多々あるのです。

そのため、特に「南向き」や「高層階」など購入検討者が陽当たり・眺望を期待する物件は、陽当たり・眺望が悪ければ査定価格は下がりやすいです。

一般的には、南向きが大多数に好まれやすく、逆の北向きや西日が強い西向きは敬遠されることが多いです。

ただし、

• 高層マンションで南向きだと日差しが強すぎる
• 北向き（西向き）に東京タワーや富士山・海など景観ポイントがある

などの理由がある場合は、この限りではありません。

参考記事西日対策が必須！西向きマンション（部屋）売却のアピールポイント

このように、机上査定後に訪問査定を行うので、この2つの査定は根本的に異なります。

査定価格は目安価格であり、「売れる価格」ではない

査定価格というのはあくまで目安価格なので、その価格で「売れる」わけではありません。査定価格以下で成約する可能性も視野に入れ、資金計画は練る必要があるということです。

査定価格の算出方法は「取引事例比較法」

マンションの査定価格は「取引事例比較法」という査定方法を利用します。

取引事例比較法とは、「過去に似たような条件の物件がいくらで成約されたか？」をベースに査定する方法です。マンションの査定額は基本的に取引事例比較法しか使いません。

取引事例比較法の例

たとえば、以下のような物件を取引事例比較法で査定するとします。

この場合、まず××駅徒歩5～10分程度、そして3LDKの物件の中で、最近成約した物件をピックアップします。物件数が少なければ、徒歩距離や面積の幅を広げたり、××駅以外に○○沿線の近い駅まで範囲を広げたりします。

逆に、物件数が多くなりすぎてしまったときは、「向き」や「階数」などの条件がより近い方を選別するという流れです。

その結果で抽出された物件の売買実績を、査定する物件に照らし合わせて、営業マンの経験とノウハウによって査定価格を算出するという流れになります。

ただしこの取引事例比較法では、比較物件の売り主の背景、たとえば「売却を急いでいたから相場より安く売った」であったり、「当時は競合物件が出てなかったから相場より高い価格で売れた」などの背景や事情までは汲み取れないので、そこに若干の弱点があります。

つまり、あくまで「参考」にしかなりません。

査定価格は不動産会社によって異なる

取引事例比較法はこのような流れで査定価格を算出するので、不動産会社や担当者の経験値によって査定価格は異なります。なので、査定は最低でも4社以上には出して比較できるようにしましょう。

マンション売却の査定依頼は何社の不動産会社に出すべき？最低でも4社は欲しい理由

また、売却活動をしているときに競合物件の環境が変われば、査定価格通りに売却できない可能性は高まります。競合物件が多ければある程度の値下げを迫られるかもしれませんし、逆に競合物件がいなければ相場価格より高く売ることも可能です。

そのため、査定価格はあくまで目安価格として認識すべきであり、その価格で「絶対に成約できる」と期待してはいけません。

資金計画の注意点

先ほども少し触れましたが、査定価格で成約できるか分からないので、資金計画を練る上では以下のような注意点があります。

• 収入を査定価格で計算しない
• 諸費用を計算しておく

上記2点に注意しないと、予想していた資金計画にならず、収支が合わなくなる可能性があります。

収入を査定価格で計算しない

たとえば査定価格が3,200万円で、住宅ローン残債が2,700万円の物件を売却するとします。この場合は、査定価格で売れると思い込んでしまうと、住宅ローンを返済しても500万円が手元に残るという計算になります。

そのため、その500万円が手元に残ると思って次の物件を選んでしまうと、査定価格以下で成約したときに収支が合わなくなります。

このような状況を防ぐために、査定価格より3％～5％程度下がって成約することを想定して資金計画を立てると良いでしょう。

諸費用を計算しておく

また、物件を売却するときには、以下のような諸費用がかかります。

• 仲介手数料
• 登記関係費用
• 引越し費用

上記の費用は、いずれも事前に見積もりが出ます。そのため、あらかじめ見積もりを出しておき、その金額を支出の予想金額として認識しておきましょう。

つまり、前項で解説した「査定価格の3～5％程度下がって成約する」ということと、上記の金額が支出になる点を想定して資金計画を立てるということです。

仮に、新しい物件を購入する予定の場合は、その購入時の諸費用も「支出」に含める必要があります。

査定価格と売り出し価格の違い

査定価格を理解したら、『売り出し価格』との違いも知っておくべきです。

売り出し価格とは、実際に広告に記載する金額のことです。つまり、査定価格で「目安価格」を算出し、その後に「実際にいくらで売り出すか」という売り出し価格を決めるということです。

売り出し価格は、以下のような点を踏まえて決めます。

まずは、競合物件の売り出し価格をチェックします。その競合物件より遥かに高い金額で売り出してしまうと、集客ができないので売却に苦戦します。

また、「手元にいくら残したいか？」という点から逆算して、売り出し価格を決定するという方法もあります。

さらに、エリア的に値引きされやすいのであれば、売り出し価格は少し高めに設定するという方法もあります。

いずれにしろ、査定価格の意味を理解し、その上で売り出し価格との違いも理解しておかなければなりません。そして上述した点を踏まえ、不動産会社の担当者とよく相談して売り出し価格を決めるのが重要です。

マンション売却では「3つの価格」を設定しておく

先述の売り出し価格を含め、マンション売却では「3つの価格」を予め想定しておくことが大事です。

1. 売りたい価格
2. 売れる価格
3. 売らなきゃいけない価格

この3つです。

1. 売りたい価格

「売りたい価格」というのは、売り主の希望売却価格です。

このくらいで売れれば、住宅ローンも完済できて利益も出せるだろうなーという価格。理想の価格であり目標価格でもあります。

2. 売れる価格

「売れる価格」というのは、現実的に売れる価格です。

つまり、これが不動産屋が出してくる査定価格ですね。過去の取引実績や査定ポイントを精査し、この程度で売れるだろうという現実的な数字です。

3. 売らなきゃいけない価格

「売らなきゃいけない価格」というのは、最低限譲れない価格です。

つまり、最低でもこの金額はキープしないと住宅ローンが完済できない……売却収支をマイナスにしないための最低ラインです。

この3つの価格を予め設定しておき、売却スケジュールや競合物件の有無などによって価格変更を行なっていく必要があります。

価格戦略については下記記事で具体的にまとめているので、もっと詳しくは下を参考にしてください。

参考記事マンション売却は価格設定が超大事！価格変更のタイミングと戦略

まとめ

マンションの価値・価格を知りたい場合は、

• ひとまず大体の価値を知れればOKなら「机上査定」
• 売却活動に進むなら、より正確な「訪問査定」

という感じで査定依頼を出してみましょう。

ただし、査定価格はあくまで「目安価格」である点を理解し、売り出し価格を決める上で重要な価格でもある点も認識しておく必要があります。