マンション売却の知恵袋

中古マンション売却後に住宅ローン保証料や火災保険料は返還される?戻ってくるお金まとめ。

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マンション売却時は、売却に伴う仲介手数料などの支出に注目されがちです。しかし、実は売主に返還される金額もあることを把握しているでしょうか。

マンション売却は金額の大きい買い物なので、たった数%の返還でも無視できない額になります。

ただ、返還されるかどうか売主によって異なりますし、金額も売主や売却時期によって異なります。

マンション売却後に返還される金額は大きく分けて3種類ありますので、今回はその3種類について詳しく解説していきます。特に、それぞれの注意点を理解しておきましょう。

 

住宅ローン保証料

マンション売却時に戻ってくるお金で、最も高額になる可能性が高いのがローン保証料です。これは住宅ローン借入者が保証会社に支払っているお金になります。

住宅ローンを組むときには、その借入者が返済不能になったときのために、借金を肩代わりする保証会社を付けます。昔でいう「保証人」のようなものです。銀行で住宅ローンを組んだ時に「保証会社に入って下さい」と依頼を受けたかどうか、まずは確認しましょう。

場合によっては、保証料を金融機関が負担している場合もあります。その場合は保証料の返還はありません。

保証料を支払っている場合は、ローンの残りの期間分の保証料を返してもらうことができます。ただし、ローン保証料については以下の点を理解しておきましょう。

  • 支払っている保証料は異なる
  • 返還される保証料は異なる
  • 手数料がかかる

 

支払っている保証料は異なる

また、保証料を負担していたとしても、保証料の金額は金融機関によって異なります。良くあるケースとしては、「保証料=借入金額×2.16%」というケースです。この保証料設定が、金融機関の中で最も高額と言えるでしょう。

たとえば、借入金額が3,000万円であれば、64.8万円(3,000万円×2.16%)の保証料を、物件購入時に金融機関へ支払っているはずです。

支払っている保証料の金額を確認するためには、当時の資金計画書を見るか、金融機関に直接問い合わせてみましょう。

返還される保証料は異なる

返還される保証料は、支払っている保証料とローン残期間によって異なります。

たとえば、借入額3,000万円で、借入期間30年、保証料2.16%の住宅ローンを組んでいるとします。このときは、前項の例の通り64.8万円の保証料を支払っているということです。

ただし、この64.8万円は、あくまで保証会社が30年間保証しているという前提の費用になります。そのため、仮にローン残期間が15年の場合は、64.8万円の半分は消化されている扱いになります。

つまり、ローン残期間が15年の時点でマンションを売却した場合は、32.4万円(64.8万円÷2)の保証料が返還されるということです。

このように、マンション売却時の残期間によって、返還される保証料額は異なります。

手数料がかかる

ただし、注意点は各手数料がかかるということです。

ローン残債がある状態でマンションを売却することはできないので、マンションを売却するときは一括で残債を繰り上げ返済します。

その際、前項のように保証料も清算されるので、以下2点の手数料がかかります。

  • 一括繰り上げ返済手数料
  • 保証会社への事務手数料

上記の金額も金融機関によって異なります。

一例としては、繰り上げ返済手数料が16,200円で保証会社への事務手数料が10,800円の場合、先ほどの32.4万円からこの2つの金額を差し引き、29.7万円が返還されることになります。

上記手数料も金融機関で異なるので、正式に返還される金額は各金融機関に確認ください。

火災保険料/地震保険料

続いて、返還される保険料について。
保険料とは、そのマンションにかけている火災保険地震保険のことです。

火災保険は住宅ローンを組むときは必須加入になりますし、ローンを組んでいなくてもリスクヘッジのために加入している人は多いでしょう。

一方、地震保険は別途費用がかかり火災保険より高額なので加入していない人もいます。

返還される金額

火災保険と地震保険の返還金額も、前項の保証料と考え方は同じです。つまり、支払っている保険料のうち、残期間を加味した上で返還されるということです。

火災保険も地震保険も、加入しているグレードや保険会社によって金額は異なります。

たとえば、火災保険に火災以外の色々な保険を付帯している場合は火災保険が上がりますし、地震保険に家財保険も含んでいる場合は保険料が上がります。

注意点

保険料の返還については、以下の点に注意しましょう。

  • 売主から問い合わせる
  • 加入年数が異なる

マンション売却時にはローン完済が条件になるので、金融機関とのやり取りが発生します。そのため、金融機関とのやり取りの過程で、保証料に関しても話をするでしょう。

しかし、火災保険や地震保険については売主から問い合わせる必要があるので、その点には注意しましょう。

また、2015年9月までは、火災保険は最長36年で加入できましたが、それ以降は最長10年になりました。そのため、2015年9月を境に、支払い済みの火災保険金額は大きく異なります。言い換えると、返還される火災保険料も大きく異なるということです。

一方、地震保険は基本的に1年単位の支払いになるので、ローン保証料や火災保険ほどは返還されません。

火災保険はいつ解約すればいいのか?

マンション売却に伴う火災保険の解約ですが、必ず引渡し日までは加入しておくようにします。

なぜなら、引渡し前に火災保険を解約して万が一、引渡し日当日までの間に火災が起きたら大惨事だからです。火災で家を失い、売却の契約も消え、住宅ローンだけが残るという悲惨な状況に陥ります。

引渡し日(決済日)になれば、マンション所有権が買主に移るので、その日からは買主が火災保険に加入する責任を負います。

なので、所有権が移る引渡し日になってから火災保険は解約しましょう。

固定資産税の精算金

最後は、固定資産税精算金です。

保証料や保険料は金融機関や保険会社から返還される金額でしたが、固定資産税の精算分は買主からもらうお金になります。

固定資産税の精算金は以下の点を理解しておきましょう。

  • 固定資産税精算金とは何か?
  • 清算金と受け取る時期

固定資産税精算金とは何か?

そもそも「固定資産税」とは、マンションをはじめ不動産を所有しているときに、所有者に課せられる税金です。その年の1月1日に不動産を所有している人に支払い義務があり、マンションの引き渡しを金融機関も法務局も閉まっている1月1日に行うことはほぼあり得ません。

そのため、ほぼ全てのマンション売買において、売却した年の固定資産税は売主が支払っているということになります。

固定資産税の請求は5~6月に郵送されてきますが、仮に4月にマンションの引き渡しを行っても、売主の元に請求書が届きます。

しかし、固定資産税は原則そのマンションの所有者が支払うので、その年の引き渡し日以降は、本来であれば買主が負担することになります。

固定資産税清算金と受け取る時期

仮に、そのマンションの固定資産税が年間18万円で、マンションの引渡しを7月1日に行ったとします。つまり、そのマンションの所有者は1月1日~6月30日までは売主で、7月1日~12月31日までは買主ということです。

そのため、本来であれば年間18万円の固定資産税の支払いは、売主と買主で半々にするべきです。

しかし、1月1日にマンションを所有している売主に18万円全額の請求がいくので、半分である9万円を清算金として買主から受け取るという流れになります。

受け取り時期は、引渡し日(決済日)に設定することが多いです。売却金額が3,000万円であれば、その3,000万円と一緒に固定資産税精算分の9万円を受けるということです。

その金額を確認して、マンションの引渡しを行うのが通常のマンション売買の流れになります。

 

まとめ

このように、マンション売却時はローン保証料・保険料・固定資産税精算分が売主に返還されるお金です。それぞれ返還される金額も違いますし、どこから返還されるかも異なります。

特に保険料については自ら問い合わせる必要があるので、その点を良く覚えておきましょう。

 

【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?

マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。

査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。

  • 必ず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
  • 大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。

まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。

そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。

近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。

例えば一括査定サービスの大手「イエウール」では、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。

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もちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。

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マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。

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