不動産会社の選び方

頼りない!マンション売却活動中に担当の不動産営業マンを変更できる?

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営業担当者の変更は不動産会社に直接伝えればOK

マンションの売却活動は基本的に不動産会社にお任せすることになるので、担当営業マンの力量というのが売却の成否に大きく影響します。どの「会社」に依頼するかより、どの「担当者」にあたるかの方が重要なくらいです。

……ですが、この担当者とあまり気が合わないケースというのが不動産取引では非常に多いです。例えば多いのがこんなケース↓

  • どうもやる気がない気がする
  • なんだか頼りない
  • 態度が横暴な感じ
  • しゃべり口が偉そう

不動産業界あるあるです。厳しい業界でブラックも多いですし、人手不足になりやすいのでスキルゼロの未経験新人もどんどん採ってコキ使いますからね。

で、依頼したものの担当者が合わないなぁ……と感じたら、担当者を変更してもらうことは可能です。

その場合、契約に縛られることなく直接変えてほしい旨を伝えればOKです。担当者に直接伝えるのが気まずければ、会社に電話してお願いしましょう。

ただ、不動産会社も基本的に少数精鋭で回しているので、配置転換や引き継ぎに時間がかかって即対応が難しいこともあるので理解が必要です。

不動産会社ごと変更したい場合

専任媒介契約・専属専任媒介契約は契約期間3ヶ月の縛りあり

担当の営業マンだけでなく、不動産会社ごと変更したい場合は契約内容によってきます。

不動産会社と結ぶ仲介契約には以下3種類があります。

3種類の契約

  • 【一般媒介契約】
    → 複数の不動産会社に売却依頼が可能で競わせることができる。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)も可能
  • 【専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)は可能。
  • 【専属専任媒介契約】
    → 一社のみと契約し、契約期間中は他社と契約できない。自分で買い手を見つけてくること(自己発見取引)もできない。その代わり、活動レポートを細かく報告してくれたりと、サービスレベルでは最も手厚い。

参考マンション売却の媒介契約はどれがおすすめ?違いや特徴、メリットデメリット

このうち、一般媒介契約を結んでいる人は最初から複数社に依頼できるので契約解除は自由です。すぐにでも別の会社に乗り換えることができます。

問題なのは「専任媒介」と「専属専任媒介」で、この2契約は契約期間が3ヶ月であることが一般的です。3ヶ月ごとに更新があり、依頼を継続したければ更新し、他の不動産会社に変更したければ更新せずに契約解除となります。

期間中に契約解除した場合の違約金

専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を結んでいて、契約期間満了する前に契約解除する場合は、違約金を請求されるケースがあります。

不動産会社もそれまでにネット広告を出したり、チラシを作ってポスティングしたりと、あなたのために広告宣伝費を使っているので、「ハイわかりました」とタダで解約に応じるわけはなく。

なので不動産会社は、その時点までに会社が負担した広告宣伝費(の一部なり)を、違約金として請求できることになっています。

「その時点までに会社が費やした費用」なので、契約期間の残りが少ないほど高額になり、契約後すぐであればさほど高くつかないと言えます(あくまで規定はないので、不動産会社によりますが)。

あくまで目安ですが、数万円程度をイメージしておいた方がいいです。

参考媒介契約を解約して不動産会社を変更したい!解約方法と違約金について

 

一般媒介契約だと担当者のモチベーションが上がりにくい?

複数の会社に並行して依頼ができる一般媒介契約ですが、よく言われるデメリットとして「不動産会社のモチベーションが低くなりやすい」という点があります。

前述した通り、一般媒介契約だと売主から途中解約されても不動産会社は違約金を請求できません。一生懸命に売却活動に広告費や宣伝費をかけても、最終的に売主が他の業者に行ってしまえば費やしたお金は無駄になります。

なので不動産屋からすると、一般媒介契約は宣伝広告費などコストをかけにくいのです。回収できないリスクがあるから。

さらに言うと、一般媒介契約は売主への売却活動報告の義務がありません。なのでサボろうと思えばいくらでもサボれる側面もあります。

こうした理由から、一般媒介契約はその性質上、専属や専属専任に比べて不動産会社の力の入れ具合が弱まる傾向にあると言えます。

もっと詳しくデメリットも多い?一般媒介契約で中古マンション売却する際に知っておくべきこと

 

営業担当者のやる気は、活動報告レポートでチェックしよう

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」には、売主へ定期的に売却活動の進捗具合を報告する義務があります。専任は2週間に1度、専属専任は1週間に1度の報告とルールが決まっています。

売主への活動報告の義務

  • 一般媒介契約:義務なし
  • 専任媒介契約:2週間に1回
  • 専属専任媒介契約:1週間に1回

この活動報告レポートとは、何回問い合わせがあったとか、内見の申し込みがあったか、ネット広告の反応はどの程度か、などをまとめた感じです。形式があるわけではなく、会社によって内容は多少違います。

この活動報告を見れば、どれくらい頑張って営業してくれているかは大体分かります。報告の仕方についても、細かい部分まで数字を出して教えてくれる人もいれば、ざっくりとした数字だけ書いて終了みたいなやる気のないレポートを出してくる人もいます。

また、事務的に伝えてくるだけの営業マンもいれば、レポートを踏まえて今後の売却に関する相談や提案を積極的にしてくれる営業マンもいます。

こうしたところで営業マンの力量の差は見えてくるので、覚えておくといいでしょう。

 

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