中古マンションを売却しても住宅ローンが完済できない時の2つの対策

一般的にマンションを売却するときには、その売却益で今の家の住宅ローンの返済をします。というより通常の不動産売却は住宅ローンを完済することが条件になります。

とはいえ、ローンの残債額と売却益の金額によっては、マンションを売ったとしても住宅ローンを完済できない場合もあるのです。例えば離婚、失業、病気など諸々の事情により返済計画が崩れるのは珍しいことではないです。

では、仮にマンションを売っても住宅ローンが完済できない場合、どのようにしたらよいのでしょうか？

この記事では、そんな時の対策を解説していきます。

住宅ローンが完済できない場合のマンション売却対策は主に2つ

不動産の売却は、通常は住宅ローンを完済しないと行うことができません。

住宅ローンを組んでいると、金融機関が物件に『抵当権』を設定します。抵当権は担保設定と同じ意味なので、抵当権を抹消しないとマンションは売れません。そして、抵当権を抹消するためには原則ローンの完済が条件になるので、マンションを売却するときにはローンを完済する必要があるというわけです。

通常のマンション売却の流れだと、買主と売買契約を結んだあと、引き渡し日（決済日）が確定した時点で金融機関に連絡し、ローンの全額返済と抵当権の抹消を依頼します。それから買主に引き渡して売却完了という流れです。

中古マンション売却の決済日（引渡し日）の準備と流れ｜手続き手順、必要なもの

もし売却資金がローン残債に届かない場合は、手持ちの貯金などを足して完済するのもアリです。とにかく、基本的にはローンを完済しなければ売却できません。

ただし、事情によって売却資金に貯金を足してもローンを完済できない場合もあります。そんな場合の対策方法としては主に2つの方法があります。

下記ではこの2つの方法を詳しく説明していきます。

優先順位としては、まず買い替えローンを検討し、それが難しい場合に任意売却を検討するといいです。

方法1：買い替えローン（住み替えローン）を利用する

買い替えローンとは、マンションを売却して新たに住宅を購入するときに利用できるローンです。新しい住宅を購入するために住宅ローンを組むとき、今のマンションの残債の金額をまとめてローンを組むことができます。

つまり、新しい住宅のローンに、今のマンションの残債を上乗せするということになります。買い替えローンは「住み替えローン」とも呼ばれており、多くの金融機関で扱っている住宅ローンです。

ただし買い替えローンは、買い替え予定（次の住宅の購入予定）がない場合は利用できません。

ただ、後述する任意売却よりリスクが小さいので、できればこちらの「買い替えローン」を選択した方が良いと言えます。

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは何と言っても。手持ち資金を減らさずに無事マンションを売却できるという点です。先ほどいったように、ローン残債が百万円単位の金額になる場合もあり、その金額を負担するのは大変です。

また、ローンを組んだ状態で新たなローンを組むのは、審査が厳しくなります。仮に、用途が自由のフリーローンで借り入れて返済に充てられたとしても、フリーローンの金利は3～4％。場合によってはもっと高い金利であることも多いです。

そのため、住宅ローンを完済できても、高金利の返済に追われ、経済的には厳しい状態になってしまいます。

買い替えローンは、手持ち資金を捻出しないので、一時的な金銭の負担が軽減する点が、最も大きなメリットと言えるでしょう。

買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリットは、以下の3点です。

審査が厳しくなる

買い替えローンを組むと、以下の理由で審査が厳しくなります。

• 借入金額が増える
• 1つの担保で組む

まずは、単純に借入金額が増えます。そのため、「年収÷年間返済額」で算出する返済比率が厳しくなり、この返済比率はローン審査に大きく影響を及ぼします。

また、買い替えローンを組むということは、新しい住宅という1つの担保で、今のマンションの残債も組むということです。そのため、担保評価が厳しく見られ、その分、年収や年齢、会社の状況などの借入者自身のパーソナルな部分の審査が厳しく見られることになります。

返済負担が大きくなる

また、当然ながら借入金額が多くなるので、返済負担も大きくなります。

仮に、35年の住宅ローンを金利0.7％が借り入れたとします。この場合、借入額が3,000万円であれば、月々返済額80,556円、総返済額33,833,403円になります。

一方、今のマンションの残債が600万円あり、借入額を3,600万円に増額すれば、月々返済額は96、667円に増え、総返済額も40,600,138円に増えます。

つまり、単純に600万円借り入れが増えるというだけでなく、その増えた金額に金利がかかるので負担は大きくなるということです。

決済日を同日にする必要がある

買い替えローンを組むときには、今のマンションの決済日と、新しい住宅の決済日を同日にする必要があります。しかし、決済日を同日にするということは物件の引渡日を同日にするということなので、上手く同じ日に設定できるとは限りません。

そのため、売却する物件も購入する物件も、引渡し日の調整が大変になる点は買い替えローンのデメリットと言えるでしょう。

そのほか、買い替え（住み替え）については下記記事に詳しくまとめているので参考にしてください。

参考記事マンション買い替えの時期、買うのと売るのどっち先が良い？【ケース別に解説】

方法2：任意売却をする

もう一つの方法は、任意売却です。

先に結論からいうと、任意売却はデメリットが大きいので「最終手段」くらいに考えた方が良いです。残債を手持ち資金で補てんできず、さらに買い替えローンを組むのが難しい場合は、消去法で任意売却を選択することになります。

というより、ここで任意売却をしないと最終的に自宅差し押さえからの競売にかけられてしまいます。競売にかけられるよりは任意売却の方がマシなので、やはり最後の手段です。

任意売却とは？ メリットとデメリット

任意売却とは、住宅ローンが完済できなくても不動産を売却できる方法です。通常、不動産を売るには住宅ローンの完済が絶対条件ですが、任意売却だけは完済できなくても売却できます。

では、任意売却と通常の売却で何が違うのかというと、売却方法（手順）としてはほぼ変わりません。基本的に不動産会社に依頼すれば、あとは不動産会社が広告を打って通常通りに売却を進めてくれます。

ただし、売り出し金額などの設定は基本的に金融機関が決定権を持ちます。任意売却はいわば、金融機関のローン回収のための売却なので当然です。

売主の意向が通らないという点では通常の売却と違いますが、基本的に金融機関も少しでもローン残債を回収するために高く売ろうとするので、売主との利害は一致しています。基本的に普通の売却なので、競売より高値で売れるケースが多いです。

任意売却が通常の売却と大きく違う点は、「個人の信用情報に任意売却の履歴が登録される」という点です。要するに、あなたの金融関係の信用情報に一つの「キズ」が付くことになります。これが任意売却の大きなデメリットです。

ひとたび信用情報にキズが付くと、クレジットカードや各種ローンの審査には基本通らなくなります。任意売却の履歴は「ローンが返せなかった過去あり」という烙印なので、金融機関が融資を渋るのは当然ですね。

ただし、信用情報のキズは一生消えないわけではなく、任意売却の場合は5年〜8年程度で消えるとされています。なので、5年程度はカードやローンが利用できないのを我慢できれば問題ありません。

任意売却を進める流れ

任意売却は、自宅が競売にかけられて入札が始まる前までに売却完了できればOKです。最悪、競売が決まってからでも、入札までに売却を間に合わせれば任意売却で売り払うことが可能です。

ただし、もちろんそう簡単に買い手が見つかるとは限らないので、住宅ローンが返せないと分かったら早い段階で任意売却に移る意思決定をしましょう。

任意売却を決意したら、まず不動産会社（または不動産コンサルタント）にその旨を相談します。任意売却を始めるには債権者となっている全ての金融機関の承認が必要なので、不動産会社から交渉してもらいます。

金融機関の承認がもらえれば、任意売却のスタートです。ここからは基本的に金融機関と不動産会社が事を進めます。前述しましたが、通常の売却と違い、売り出し金額などの決定権は金融機関が持つので、売主はあとはお任せするだけになります。

無事に競売が始まるまでに売却できれば、売却金額が住宅ローンの残債に充当されます。そして勘違いされがちですが、それでも足りなかった分は、売主が今後も返済していくことになります。

仮にローン残債が2000万ある状態で、マンションを1500万で任意売却すれば、残りは500万。この500万はチャラになるわけで決してなく、しっかりと借金返済が続きます。

ただし、残りの借金の返済額・返済期間・金利などは売主の経済事情を考慮のうえ、無理のない範囲で金融機関が決めてくれるので過度に心配することはありません。

管理人

任意売却については下記記事にもっと詳しくまとめているので、参考にしてください。

住宅ローン返済できない時の任意売却とは？メリットデメリットと注意点【中古マンション】

まとめ

マンションを売却しても住宅ローンの完済ができなければ、基本的には手持ち資金で捻出した方が良いです。それが難しければ、次に買い替えローンを検討してみて、買い替えローンも厳しければ任意売却を検討しましょう。

ただ、それぞれのデメリットやリスクは理解しておく必要があります。