ケース別の売却ポイント

相続したマンションを売却したい時の流れと税金について

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この記事では、相続したマンションを売却する際のケースを解説していきます。

相続物件の売却は通常のマンション売却の流れとは異なり、注意点も違ってきますので気を付ける必要があります。

相続したマンションを登記する

相続したマンションは、”相続登記”をします。

相続登記とは、相続人(亡くなった方)の名義から被相続人(相続を受けマンションを譲り受ける方)の名義へ変更することです。

実は、相続登記は義務ではなく放っておいても法的に問題ありません。

しかし、マンションを売却したり賃貸したりするときには名義人が署名・捺印する必要があるので、相続登記は早めに済ませておきましょう。

相続登記の具体的な流れ

相続登記の流れ

  1. 遺言書の有無を確かめる
  2. 相続人を調査する
  3. 相続財産の調査をする
  4. 遺産分割協議の開始
  5. 遺産分割協議書の作成
  6. 相続登記をする

上記のように、すぐに相続登記できるわけではありません。そのため、相続が発生してすぐにマンションの売却ができるわけではないともいえます。

1. 遺言書の有無を確かめる

まずは遺言書の有無を確認することです。

遺言書がなければ、法律に従い遺産を分割するのが一般的です。そのため、相続人の数によって持ち分割合が変わってきます。

2. 相続人を調査する

次に、相続人の調査です。

一般的に相続人の数は把握していますが、万が一知らない相続人がいないかの確認は必要です。

相続人を確認する方法は、相続人の戸籍謄本を確認しますが、手間がかかり大変なので行政書士などに依頼した方が良いでしょう。

3. 相続財産の調査をする

つぎに、相続する財産をチェックします。

相続するものは、現金や不動産以外にも債券や貴金属なども相続対象です。

たとえば、不動産は登記を確認して調べるなど、それぞれ調べ方がありますが、間違いがあると大変なのでこれも司法書士などに依頼した方が安全でしょう。

4. 遺産分割協議の開始と遺産分割協議書の作成

相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を行います。

相続する遺産は不動産だけとは限らないので、誰がどの遺産を相続するかをきちんと話し合うのが遺産分割協議です。その協議でどの遺産を誰が相続するのかを決め、きちんと文書に残すのが遺産分割協議書になります。

遺産分割協議書は、裁判でも有効な書面である公正証書にすることが多いので、基本的には司法書士などに作成を依頼します。

5. 相続登記をする

遺産分割協議をして、遺産分割の内訳が決まったら、いよいよ相続登記です。

基本的に相続登記は司法書士に委託することになります。司法書士は、遺産分割協議書に則って、相続人から被相続人へ名義を変える手続きをします。

遺産分割協議書の注意点

遺産分割協議書は、遺言書がない、もしくは遺言書はあるものの財産分与について明記がない場合に作成する書面です。

遺産分割協議書の注意点としては以下、

  • 相続人全員の戸籍謄本が必要
  • 相続人全員の実印での押印が必要
  • 相続人全員の同意が必要

が挙げられます。

特に、相続人全員の同意が必要という点が重要です。相続に関して揉めることもあるので、トラブル防止のために事前に家族会議を開いておきましょう。

相続マンションの税金・注意点

相続したマンションを売却するときの注意点は、以下の税金についてです。

  • 3,000万円の特別控除について
  • 利用条件について
  • 相続税の経費

特に、税金については相続する時期にも関わってくるので必ず把握しておきましょう。

3,000万円の特別控除について

まず、相続された家を売却するときでも「3,000万円の特別控除」という税制優遇が利用できます。

以前は、この特例はあくまで「居住用住宅の売却」の際しか適用できませんでした。そのため、相続物件をそのまま売却しても、この特例を受けられなかったのです。

しかし、法改正を経て※1相続物件もある一定の条件を満たせば、この特例を受けることが可能になりました。

※1参考リンク:相続時の「3,000万円の特別控除」
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf

3,000万円の特別控除とは?

3,000万円の特別控除とは、マンションを売却した売却益(譲渡所得)を3,000万円控除する制度です。

言い換えると、この制度が利用できれば、売却益が3,000万円以下であれば税金がかからないということになります。

譲渡所得税は、最高で40%近く税金になるので、この制度が利用できるかどうかは非常に大きなポイントです。

譲渡所得税率については、国税庁ホームページで確認ください。

参考リンク:国税庁ホームページ

・長期保有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
・短期保有
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

3000万特別控除の利用条件について

相続物件で3,000万円の特別控除を受けるためには、以下のような条件があります。

控除の2つの条件

  • 相続開始日から3年以内に売却すること
  • 耐震対策がない場合はリフォーム後に売却か解体すること

まず、この特例を受けるためには、相続開始の日から3年以内に売却する必要があります。そのため、相続登記をせずに放置していると特例を受けられなくなり、無駄な税金を支払う可能性が上がってしまうということです。

また、相続物件にもこの特例を適用した最も大きな理由が「空き家問題」です。空き家問題とは、相続物件を中心に、誰も住んでいない倒壊の危険がある家を放置して、空き家が増えている問題になります。

そのため、倒壊の危険がある家はそのまま売却することはできません。

参考リンク;国税庁ホームページ マイホーム売却時の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

■相続物件
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf

相続税の経費

また、相続物件を売却するときには、その物件を相続するときに支払った相続税を経費として算入できます。

経費として算入するということは、譲渡所得額が下がるので節税になるということです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は以下のとおり。

(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))

つまり、売買時の諸費用と減価償却費を加味して計算します。

減価償却費とは、マンションの取得費用を各年で費用として計上することです。実際の計算は国税庁ホームページで行えるので、計算式などの詳細を覚える必要はありません。

参考リンク:国税庁ホームページ 確定申告作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl

経費算入の詳細

仮に、以下のようなマンションを相続して売却したとします。

  • 売却金額:3,800万円
  • 売却時の諸費用:120万円
  • 購入時の価格:3,300万円
  • 購入時の諸費用:110万円
  • 減価償却費:1,000万円

この場合、前項の計算式に当てはめると、

「(売却金額3,800万円+諸費用120万円)-(購入時価格3,300万円+諸費用110万円-減価償却費1,000万円)」

となり、1,510万円が譲渡所得になります。

仮に、このマンションを相続するときの相続税が500万円の場合、この1,510万円から差し引くことができるので、譲渡所得は1,010万円まで下がるというわけです。

参考リンク:相続税の取得費加算の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm

まとめ

このように、相続したマンションの売却は、まず相続登記をすることから始まります。相続登記がスムーズにいったら、基本的には通常の売却と同じ流れで売却しますが、税金については注意点があります。

特に、売却時期によって税金のルールが違うので、その点は良く理解しておき売却に臨みましょう。

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