住宅関連用語で「インスペクション」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
厳密にいうと「ホームインスペクション」と言いますが、簡単にいうと建物（ホーム）の調査・診断（インスペクション）を行うことです。言わば住宅の「健康診断」みたいなもので、専門家にしっかりとした調査をしてもらいます。
マンションを売却する際に、事前にマンションのインスペクションを行なっておくことで、買い手に「診断済み」という安心感を持たせることができます。そのため、インスペクションはマンションの価値を上げる方法として利用されています。
詳しくは記事で後述しますが、ホームインスペクションは法改正に伴い今後はより普及していく可能性が高いです。
そこでこの記事では、
- インスペクションのメリット
- インスペクションの調査内容
- インスペクションにかかる費用
といった基本的な情報を分かりやすくまとめていきます。今のうちから良く理解しておくことをおすすめします。
マンション価値を上げる「ホームインスペクション」とは？
冒頭でいったように、ホームインスペクションは建物を診断・調査することです。
インスペクター（住宅診断士）と呼ばれるプロが診断をしてくれる「住宅の健康診断」と言えばイメージしやすいでしょう。後述しますが当然有料です。
しかし、インスペクションは「義務」ではありません。あくまで任意なので、不動産会社から勧められても、売主がインスペクションを拒否することは可能です。この点は法改正によって大きく変わったので詳しくは後述しますが、ひとまず「実施」の義務化には至っていません。
とはいえ、インスペクションを行っておくと多くのメリットがあります。できるだけしておいた方が良いと先に言っておきます。
インスペクションのメリット
インスペクションのメリット
- 買主にとって建物価値の保証になるので安心して購入できる
- 建物状態や瑕疵の存在を正確に把握し、リフォームの必要性や目安費用も出しやすくなる
- 売買前に正確な建物状況を売主・買主でチェックし合うことで、引渡し後（売買後）のトラブルを予防することができる
まず最も大きいのは、インスペクションを実施しておくことで買主に安心感を与えることができることです。
中古マンションを購入しようとする人は、人生最大の買い物をするにあたって「購入後に不備や欠損が出てこないだろうか？ もしや意図的にネガティブ情報を隠して売ってこないだろうか？」という不安が常にあります。中古物件ならなおさらです。
そんな買主にとって、第三者がしっかり物件調査しているマンションであれば、安心して信じることができます。この安心感が購入に踏み切る非常に大きな要素になります。チラシや広告にも「インスペクション済み」と載せられるので、集客効果のアップも望めます。
また、売主としても建物の状態を正確に把握することで、リフォームの必要性や目安費用も出しやすくなります。
そして、インスペクションによって建物状況を売主・買主ともに事前にチェックしておけば、売買後に「こんな不備・欠損があった！聞いてないぞ！」というトラブルが激減します。
一見、売主からすると「もしインスペクションを行うことで、何かしら欠損などネガティブなことが判明したら、値下げしなきゃいけないかもしれない……」という不安があるため、インスペクションを拒む人も多いのですが、以上のようにインスペクションは買主だけでなく、売主にとってもちゃんとメリットがあります。
インスペクションの具体的な調査内容
マンションで行うホームインスペクションは、具体的に以下の箇所をチェックします。
- 建物の外壁・屋根・設備の欠損や動作確認
- 建物や室内の床下・壁のひび割れや損傷や劣化具合
- 室内の配管の損傷や変色
上記のように、そのマンションに居住したとき、生活に支障がないかどうかのチェックをするのがホームインスペクションというわけです。所要時間は、物件の広さにもよりますが2～3時間が平均です。
基本的には目視での作業が多く、一戸建てなら天井裏や床下などをチェックするプランもあります。木部の腐食がないかやシロアリ被害がないかなどの確認ですね。
マンションも床下や天井裏に配管が通っていれば点検スペースがありますが、埋め込み式の場合には見ることができません。その場合は目視できる範囲で調査します。
より細かくチェック箇所をいうと、以下の箇所です。
- バルコニーのひび割れや浮きの確認
- 壁クロス部分の剥がれや腐食などの確認
- 床下排水管の漏水の確認
マンションの場合は、排水管や換気扇などの設備の不具合から、雨漏りの有無、床の傾きがないかなどがチェックポイントになります。
専用機器を利用する場合
インスペクションは基本は目視で行いますが、場合によっては専用機器を利用することもあります。たとえば、オートレーザーという機器を利用して床と壁が水平かを調べたりします。
また、メインは一戸建てですが、電気抵抗木材水分計という物を利用して木材の水分量を調べることもあります。
この辺りは依頼する業者によっても異なりますし、機材の利用によって別料金が発生する場合もあるので、依頼時によく確認しましょう。
調査を行う人「インスペクター」とは
ホームインスペクションを行う人は、一級建築士の資格を持っていたり、ホームインスペクションを行うプロである「ホームインスペクター」と呼ばれる人が行ったりすることが一般的です。
ホームインスペクターは、日本ホームインスペクター協会の試験に合格することによってなることができます。この試験は、マンションをはじめとした住宅全般の知識や設備・空調関係の知識、そしてマンション管理など住宅全般の知識が求められる試験です。
「ホームインスペション 依頼」などで検索すると色々な業者や、上記の協会が出てきますが、どのような人に依頼するかもホームインスペクションする上で大切な要素です。資格だけ持っていて実務経験はないというインスペクターもいたりとピンキリです。選ぶなら一級建築士の資格を持っていることを確認した方が安心ですね。
また、インスペクションは第三者が行うことが重要です。不動産仲介会社やリフォーム会社の人間がインスペクター資格を持っているケースもありますが、売買取引の利害関係を含んだ診断をすることもあるので避けた方がいいでしょう。
（例えば、わざと悪い診断結果を出してリフォームを勧めてくるなど）
参考URLNPO法人 日本ホームインスペクター協会
インスペクションにかかる費用について
ホームインスペクションの費用は、依頼内容や業者によって異なります。そのため、以下は一例の参考価格と認識ください。
価格の一例
- マンション管理度チェック：3.8万円～
- 物件見学、内見同行：5万円～
- ホームインスペクション：4.5万円～
- 水漏れ調査：5万円～
およそ5万〜10万円くらいのイメージを持っておくといいでしょう。
上記2つの「マンション管理度チェック」「物件見学、内見同行」は、買主が利用するプランです。また、売主・買主どちらも行う、上記の「ホームインスペクション」は上述したような内容になります。
もう1つの「水漏れ調査」は、たとえば水漏れなどの異常が発生しているときや、結露・カビが増えたので水漏れしている可能性があるときなどに利用します。水漏れ調査がホームインスペクションの中に含まれるかどうかは、配管が目視できるかどうかによります。
配管が目視できずに、非破壊検査機材を利用するなど、大変な調査になる場合には別料金になることがあるので、その点も業者に確認してみましょう。
マンション売却時のホームインスペクションは必要？
さて、前項まででホームインスペクションの概要と費用相場が分かったと思います。ホームインスペクションは義務ではないのですが、実際にマンションを売却する際には行なった方がいいのでしょうか？
基本的にインスペクションは推奨される
特別な事情がない限り、インスペクションは行った方がおすすめです。
インスペクションのメリットについては前述しましたが、やはり購入者の建物に対する不安を解消することでマンションの物件価値が上がることが大きいです。それにホームインスペクションをすると、チラシなどの広告に「ホームインスペクション（建物調査）済み住戸」と謳えるので、集客アップの効果もありますし。
さらに、次で解説しますが法改正により今後インスペクションは確実に普及していきます。買主にとってインスペクションされている物件が当たり前になれば、今後は「インスペクションをしていない物件」というだけでマイナス評価になる可能性があります。
ホームインスペクションを行うタイミング
売主がマンション売却にホームインスペクションを行うなら、売却活動が始まる前にしましょう。理由は以下の通りです。
- 売却活動がはじまると忙しいから
- 欠陥があったら補修できるから
- 広告へ謳えるのようになるから
まず、売却活動がはじまると休日は案内が入るため、中々まとまった時間が取れません。また、仮にホームインスペクションで欠陥があれば補修する可能性があるため、早いタイミングで行った方が良いです。
広告については前項の通りなので割愛します。
ホームインスペクションした方が良い物件
一般的にホームインスペクションした方が良い物件は、築年数が古い物件や目視で劣化が激しい物件です。
このような物件は、購入検討者も欠陥や設備不良を気にするので、ホームインスペクションすることによってその不安を解消できます。
ホームインスペクションの「義務化」について｜法改正により普及していく見通し
冒頭で、今後はホームインスペクションが普及すると言いましたが、その理由は宅建業法が改正されたことにあります。2016年5月に宅建業法の改正案が国会で成立し、2018年の4月から中古住宅の取引時にはホームインスペクションの「説明」が義務化されました。
ここで注意したいのは、「ホームインスペクションの実施」が義務化されたわけではなく、売主にインスペクションの存在を「説明すること」を義務化されたということです。仲介を担当する不動産会社が、売主と買主にホームインスペクションの存在を説明し、希望する場合には業者を斡旋します。
インスペクションの義務化
インスペクションの実施が義務化← ×- 不動産会社は売主へのインスペクションの「説明」が義務化 ← ◯
今まではホームインスペクションの存在自体知らなかった人が多かったです。しかし今後は不動産会社が必ずインスペクションの説明をするようになるので、売主がインスペクションを必ず検討するようになります。
こうしてホームインスペクションの利用者を増やし、よりトラブルや不満のない中古住宅取引ができるようになるというのが法改正の狙いです。
また売主の立場からすると、今後は買主が「ホームインスペクションをしている物件が当たり前」になってくる可能性があるということです。そうなれば「インスペクションをしてないマンションは候補から除外」というのが買主側の常識になっていくでしょう。
少なくとも、これから買主はホームインスペクションの存在を知ります。そのときに「ホームインスペクション済み」の物件であれば買主の評価は上がるでしょう。
まとめ
このように、今後のマンション売却時はホームインスペクションが重要になってきます。特に、宅建業法の改正が適用される2018年4月以降は、ホームインスペクションを行った方が無難と言えるでしょう。
マンション売却を考えている人は、ホームインスペクションを実施するかも検討しておきましょう。
参考サイト：https://www.sakurajimusyo.com/
【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか？
マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。
査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。
まず複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。
大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。
まず、査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。
そして、査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。
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