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築古戸建投資でリフォーム代を安く抑えるコツ|リフォーム業者選び・探し方を解説

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築古戸建の投資をする上で「リフォーム代をいかに安く抑えるか」というのは至上命題ともいえることです。

とくに始めたばかりの初心者は普通はリフォーム業者のツテなんかありません。私も最初は全くのゼロからリフォーム業者を探したわけですが、当初は右も左も何もかもわからない100%手探りな状況でした。

これは私も経験して驚いたことですが、リフォームというのは知っているか知っていないかで同じ内容でも費用が倍以上変わってくることがザラにあります。初心者が100万円以上払ってるリフォームをベテラン大家は半額以下でやってたりするんです。

これは本当に恐ろしいことで、正直ぼっ○くり上等の世界じゃねーかと思わずにはいられません。

そこでこの記事では、戸建投資を始めたばかりの人がチェックしておくべき、

  • リフォーム業者はどう探せばいいのか?
  • リフォーム代を安くするためにできること

といったリフォームに関する基本知識をまとめて解説したいと思います!

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【前提知識】安いリフォーム業者は相見積もりで見分ける以外にない

リフォーム業者

まず最初に理解しておきたいこととして、リフォーム代というのは完全に業者ごとの言い値なので、実際に現地に来て見積もりしてもらわないと安いか高いかは分かりません。

つまり、いくらネットで業者のホームページを見たり口コミを一生懸命調べたところで、格安業者・割高業者は判別できないです。

なので、スマホで「どこに頼むのがいいかなぁ〜」と延々悩むのはわりと時間の無駄で、とにかく目についた業者からサクッと見積もり依頼をして、実際に見てもらって見積書をチェックしてから判断するのが得策です。

そして初心者ならリフォーム代の相場が分からないので、必ず複数業者に相見積もりを取って比較することが絶対です。

最低でも3社、私は初めての物件は4社に見積もりを出してもらって比較して決めました。

なので最初に理解しておくことをまとめると、

  • 実際に見積もりを出してもらわないと何も分からない
  • ネットで業者選びに悩む時間は無駄なので、目についた業者に片っ端から見積もり依頼を出して、見積書を並べてから決めればいい
  • 必ず複数業者で相見積もりして比較すること(最低3社はほしい)

これらを踏まえた上で、私が経験した上でのリフォーム業者選びのポイントをいくつか挙げていきます。

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リフォーム業者選びで知っておきたいポイント(個人的意見)

管理人
以下で挙げるポイントはあくまで「傾向」であり「個人的な意見」の話なので、絶対ではありません。

前述の通り、「実際のところは見積もりを出してもらわないと分からない」が大前提です。

ちなみに業者の探し方ですが、基本的にはネットで「〇〇(エリア) リフォーム業者」などで検索すればズラッと出てきます。

もし個人でやってる大工さんや家族経営の小規模工務店を探したい場合、そういう大工さん職人さんはホームページを持っていないことも多いのでタウンページで調べるのもアリですね。

1. 大手のリフォーム業者は割高である

全国で展開していたり、県内でいくつも店舗や支店を持っているような大手リフォーム業者は基本的に割高だと思っておいていいです。例えば県内で展開している大手ホームセンターのリフォームサービスなんかも同様です。

こうした大手は基本的に自分たちでリフォームするのではなく、依頼を受けて職人さんに発注するスタイルなので、そこで中間マージンが発生する分だけ単価が上乗せされます。単価が高くても大手のネームバリューでお客さんを取れますからね。

例えば私が実際に見積もりを取ったケースだと、クロス単価ひとつ取っても、安いところだと800円/m2のところ、名のしれた大手業者だと1700円/m2の見積もりが出てきました。

クロス単価でも2倍以上の価格差です。クロス貼りなんか正直誰がやってもそこまで差なんか出ないわけで、それで2倍以上も差が出るなんて・・・相場なんてあってないようなもんだなと驚いたのを覚えています。

2. 地元エリアのリフォーム業者の方が安い

リフォーム業者は基本的に地元エリアで拠点を構えている業者さんの方が安いです。同じ市内の業者か、隣周辺くらいの市であればカバーしてくれる業者さんもいます。

リフォーム工事というのは何日もかけて現地(物件)に通うので、遠い物件のリフォームを依頼してしまうと「出張費」という費用がかかってくるケースがあります。それだけリフォーム総額も高くなってしまうのでもったいないです。

なので最初は物件エリアのリフォーム業者さんを探すのがいいでしょう。

ただ、当然ながら物件をいくつも購入すれば物件の場所はバラつきます。その度に各地のリフォーム屋さんを探すのもしんどいですよね。そんな時に1社でもお得意さんの関係を作っておくと、同じ県内くらいであれば出張費なしで対応してくれることもあります。

どのエリアまで対応可能なのか? 出張費はかかるのか? といった点もあくまで業者ごとに全然違うので、その辺もヒアリングして懇意になるリフォーム業者を選んだ方がいいですね。

3. 都会エリアに近づくほどリフォーム単価が上がりやすい

都会エリアに近づくほどリフォーム業者さんの単価が上がる傾向にあります。

地方より東京の業者の方が高いのは想像しやすいですが、例えば埼玉や千葉といった隣接エリアでも、東京に近づく場所ほど業者さんの単価が上昇するそうです。

4. 職人を自社で抱えているリフォーム業者が安い

大手業者のように職人に発注するシステムだと中間マージンが発生するぶん高くなります。なので、自社で職人さんを抱えているリフォーム業者さんの方が安くなる傾向があります。

リフォーム業者のホームページを見ると、自社で職人を抱えている点をアピールしているところも多いです。必ずしも安いとは言えませんが、安くなる傾向はあります。まずは見積もりを取ってみましょう。

4. 個人大工や小規模工務店が安いとは限らない(デメリットも多い)

ブログやSNSの情報では「大手は高いから、個人の職人さんや家族経営の小規模工務店に頼むのが安くておすすめ!」と書かれていることが多いです。

私も家族経営の工務店さんや、ホームページもないレベルの個人規模のハウスクリーニング業者さんなどに見積もりや仕事依頼をした経験がありますが、個人的には一概におすすめとも言えないな・・・と感じました。

まず見積もりを取った結果、小規模事業者だからと言ってさほど安いわけではありませんでした。結局、地元を中心にリフォーム業や不動産売買業などいくつか手広くやってる不動産業者さん(のリフォーム部門)の方が安かったです。

そして単価以上にデメリットというかストレスに感じたのが、対応の雑さです。

個人職人さんや小さい工務店だと、ビジネス上のやりとりやコミュニケーション対応が昔ながらというか・・・テキトーなところが多いなとストレスを感じてしまいました。

まず電話対応ひとつにしても、例えば家族経営工務店だとおばあちゃん(社長のお母さん)が事務員として対応することも多いのですが、敬語がなくていきなりタメ口なんてこともありましたし、話し方もまるで商店街のおばあちゃんが近所のお兄ちゃんと話してるかのような感じで、とてもビジネス上の付き合いができるイメージが湧きませんでした・・・。

さらにメールの返信が1週間経っても返ってこないこともザラにあったり、まぁルーズというかなんというか・・・地方の地元密着型商売なんてこんな感じが普通なのかな?なんて思ったり。

やはり、最低限しっかりを体(てい)を持ってる会社の方がメール対応ひとつとってもしっかりしていますね。

5. ホームページでリフォーム実績を載せている業者が安心感がある

リフォーム業者さんを選ぶ際は最低限、ホームページなどでリフォーム実績を見れるところが良いです。

タウンページや地元の組合で探すような個人レベルの職人さんだと、ホームページをそもそも持っていなかったり、ホームページがあってもリフォーム実績すら載っていない2000年代のホームページみたいな業者もまだまだ多いです。

リフォームは安くても数十万くらいはかかる大きな出費なので、最低限は安心できる業者さんにお願いする方がいいです。

 

プロパンガス屋さんを活用してリフォーム代を大きく節約する

プロパンガス

大家さんにとっては常識中の常識ですが、リフォーム代を安く抑えるのにプロパンガス屋さんの協力が大いに役に立ちます。

プロパンガス屋さんは、新規契約を条件として、給湯器や洗面化粧台・エアコン・トイレからキッチンに至るまであらゆる設備を「無償で」提供してくれることがあります。

東京だとプロパンガス物件は少ないですが、地方だとプロパンガス物件はまだまだ多いのでこれを活用しない手はありません。

例えば給湯器・洗面化粧台・エアコン一台をリフォーム業者で新調しようとすれば20万円とかかかるのを、プロパンガス屋さんに提供してもらえば無料です。絶大な節約効果があります。

ただし、当然ながらメリットの裏にはデメリットがあります。

プロパンガス屋さんから各種設備を無償提供してもらう代わりに、

  • 長期契約が必要になる(10年〜途中解約で違約金あり)
  • 設備の費用は入居者さんの毎月のガス代に上乗せされる(ガス代が高額になる)

というデメリットを背負うことになります。

とくに、入居者さんのガス代高騰についてはよく考えた方がいいです。

設備の無償提供といってもガス屋さんが身を切ってタダでくれるわけではありません。その設備の費用は、のちの入居者さんの毎月のガス代に上乗せされて回収されます。つまり、入居者さんの負担に転換するわけですね。

大家があれもこれも無償提供してもらうほど入居者のガス代は高くなり、月々のガス代が1万円を超えてくると入居率の低下や退去率の増加につながってきます

ガス代が毎月1万円とかかかる物件なんて誰も住みたくないですよね。それならガス代が普通の1万円家賃高い良い物件に引っ越すわってなります。

そのせいで入居がつかなかったり短期間での退去が増えたりすると、そのぶん新しい入居者募集のコストだったりハウスクリーニングのコストやらかかりますし、空室期間に得られたはずの家賃を考えると、結局は無償提供してもらった金額以上のロスをすることになったりします。

そういったマイナス面もあるので、無償提供してもらえるからといってプロパンガス屋さんになんでもかんでも提供してもらうのは悪手です。

 

また、プロパンガス屋さんはHPを持っていない業者も多くてネットだと探しにくい(検索してもよくわからない)ということがあります。

そういう場合は、地域最安のプロパンガス屋が探せる「ガス屋の窓口」というサイトを活用しましょう。

ガス屋の窓口

HPリンクhttps://gasuyanomadoguchi.com

ガス屋の窓口は名前の通りですが、プロパンガス屋さん探しを手伝ってくれる窓口サービスです。地域ごとに最安のプロパンガス屋さんを提案してくれるので、一度調べてみるといいかと思います。

新規で契約する際はもちろん、いま契約しているプロパンガス屋が高すぎて変更したい・・・といった場合も、もっと良いガス屋を探すときに重宝するので便利です。

無料相談フォームもあるので、プロパンガス屋探しで手が止まってしまってる人はぜひ活用してみてください。

⇒ ガス屋の窓口を見てみる

 

管理人
プロパンガス屋の活用については下記記事でもっと詳しく書いているので、プロパンガス物件のリフォームを考えている人はぜひ参考にしてください。
check!
プロパンガス
【築古戸建】リフォームでプロパンガス屋に設備を無償提供してもらうメリット・デメリット・注意点【エアコン・給湯器・洗面化粧台】

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個人でDIYはデメリットも多いので注意

DIY リフォーム

最後に、最近流行りの個人DIYについて。

利回り重視のボロ戸建投資家が増えたり、YouTubeでDIYチャンネルが人気になったりして、リフォーム代節約のために自分でDIYを試みる人がめっちゃ増えています。

ただリフォーム業者さんのお話によると、初心者のDIYは正直おすすめしないそうです。

というのも、たとえその場では見様見真似でキレイにDIY出来たとしても、数ヶ月〜数年もすればすぐに崩れて不具合が出てくることが多いからとのこと。

そうなると結局のちのちになってプロ(リフォーム業者)に修復を頼むことになるわけですが、業者からしても下手に素人が手を加えていると直すのがとても大変なんだとか・・・。

 

築古戸建を買い集めていると、前の持ち主がDIYを施した物件を見ることも結構あります。そういう素人がDIYした物件は、リフォーム業者に見てもらうと結構困った顔をされるんですよね。下手にDIYされちゃってるがために、正当なリフォームに支障が生じるからです。

その素人DIYをカバーするための費用が余計にかかってリフォーム代が高くなるので、下手にDIYされている物件は私も手を出しにくいのが本音です。

 

DIYは確かにリフォーム代を節約して高利回りを目指せるのですが、莫大な時間と労力を使うわりに、のちのちに不具合が起きて結局修復のための費用が発生したりと一概にはおすすめできません。途中で挫折してしまって、かといって後戻りもできないという超中途半端な状況で困り果てる人も続出してます。

それなら最初からプロにお願いした方が品質も高く長期間維持されますし、プロに数週間でパパッと終わらせてもらって1ヶ月でも2ヶ月でも早く入居者を入れて家賃をもらった方が賢明という考え方もあります(私はこちらの考え派です)。

DIYを完全否定するわけでは全くないですが、自分でDIYリフォームするのは相当な覚悟と根性が必要なので、利回り目的で安易に手を出すと後悔することも多いので注意しましょう。

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