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【築古戸建投資】プロパンガスは高すぎて入居者に嫌われる件|【デメリットと入居率・退去率の悪化】

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築古戸建やボロ戸建の投資をしていると、プロパンガス物件というのは避けては通れません。

東京だと都市ガスが当たり前みたいな雰囲気がありますが、地方で築の古い物件になるほどプロパンガス率がどんどん上がるからです。

このプロパンガスというのはクセモノで、大家にとってはリフォーム代の節約で大きなメリットがあります。プロパンガス屋さんとの新規契約を条件に、プロパンガス屋さんが洗面化粧台やエアコンなど各種設備を無償提供してくれるからです。

 

(詳しくはこちらの記事↓)

参考【築古戸建】リフォームでプロパンガス屋に設備を無償提供してもらうメリット・デメリット・注意点

 

しかし、このプロパンガスというのは入居者にとってはかなりマイナスイメージが強いです。

なぜならプロパンガスは、都市ガスに比べるとガス料金が死ぬほど高いからです。

いくら大家の立場から「設備を無償提供してもらえるからプロパンガス物件めっちゃいいじゃん!」と思っても、この一般入居者からの嫌われ具合を舐めてるとイタイ目をみます。

下記では、プロパンガス物件を扱う上で知っておくべきデメリットの面について書いていきます。

 

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【高すぎ!ふざけんな】プロパンガス物件の入居者の声・・・

筆者は東京育ちでずっと都市ガス人生だったため、最初プロパンガスというものをよく分かっていませんでした。

投資用で購入したプロパンガス戸建でガス屋さんと打ち合わせしていたとき、ガス屋さんから「プロパンガス物件というだけで拒絶する入居者さんは多いです」「プロパンガスを除外して物件検索する人も多いです」と言われて、

管理人
え・・・プロパンガスってそんなに嫌われる要素なの・・・?

と思って、SNSでプロパンガスの評判を調べてみたところ・・・まぁ尋常じゃない嫌われようでした(笑)

ご覧の通り、プロパンガスに対するネガティブな評判しかありません・・・。

ガス料金が1万円以上、都市ガスの2倍〜3倍のガス料金になることがザラで、物件を探す段階でプロパンガスNG設定にしている人も少なくないことがわかりました。これは大家視点では、モロに入居率の低下に繋がります。

さらに気づいたことは、プロパンガスが高いこと(あるいはプロパンガス物件であること)を知らずに引っ越す人も少なくないことが分かりました。ほぼ100%気づいてから後悔していることもわかります。

入居してからプロパンガスの高さに気づき、早々に都市ガス物件に引っ越すことを検討する・・・なんてことになれば、大家目線では退去率が高まることに繋がります。

いずれにせよ、プロパンガスは入居付けの際に思った以上のデメリット要因になることが判明しました。

ただ補足しておくと、東京と違って地方はプロパンガスが基本で都市ガスが整備されていないエリアも多いので、イヤでもプロパンガスしか選択肢がないこともあります。なのでプロパンガスだからといって入居がつかないわけではありません。

 

なぜプロパンガスってこんなにガス代が高いの?

プロパンガス

プロパンガスは、イメージとして都市ガスの2倍〜3倍くらいはガス料金が高くなります。

その理由は大きく3つあります。

  1. ガスボンベの配送コストがかかる
  2. 自由競争(=価格が自由に決められる)である
  3. 大家の設備調達費用が入居者のガス代に上乗せされている

それぞれ簡単に解説すると、

1. ガスボンベの配送にコストがかかる

ガス管を配備すればスムーズにガスを供給できる都市ガスと違い、プロパンガスはでかいボンベを家まで配送しないといけません。

この配送に人件費など多大なコストがかかってしまうため、そのコスト分がガス代に乗っかってきてしまいます。

プロパンガスは都市ガスよりも維持管理費が高くつくということですね。

2. プロパンガス業界は自由競争

プロパンガスは、業者が自由に料金を設定できる自由競争となっています。

都市ガスのように超大手(東京ガスなど)が低価格で市場をカバーしていることがなく、比較的小規模な事業者が契約を取り合っている状態です。当然、大手のような低料金では事業が立ち行かないので、自ずと料金相場も高くなります。

大手が不在なため、業界全体で価格競争が発生しにくいという面もありますね。

またプロパンガスはホームページなどで料金表を公開していない業者も多いです。そういう点を見ても、そもそも外向けに商売をしているというより、地元密着で内的に商売している村社会的な感じがあります。

3. 大家の設備調達コストが入居者のガス代に上乗せされる

そして大家が必ず知っておかないといけないのは、プロパンガス屋から無償提供してもらった設備のコストは、入居者の毎月のガス代に上乗せされるという点です。

以下の記事で詳しく書きましたが、プロパンガス屋さんは新規契約を条件に給湯器やエアコン、洗面化粧台、トイレ、キッチンなどあらゆる設備を無償で提供してくれるところが多いです。

参考【築古戸建】リフォームでプロパンガス屋に設備を無償提供してもらうメリット・デメリット・注意点

洗面化粧台

普通にリフォーム屋さんで新調すれば10万円〜20万円かかる設備が無料で提供してもらえるのだから、リフォーム代を少しでも安く抑えたい大家としては涙が出るほどありがたいことです。

しかし、無料で提供してもらえるといっても、プロパンガス屋さんが身銭を切って設備をタダでくれるわけでは決してありません。提供してもらった設備のコストは、その後その家に入居する人の毎月のガス代に上乗せされて回収されます。

つまり、大家がアレもコレもプロパンガス屋から設備を提供してもらうほど、入居者のガス代が跳ね上がっていくわけです。

 

実は・・・一般的な入居者はこの事実をあまり知りません。

プロパンガス料金は高いといってもピンキリがあります。なぜかそこまで高くない人もいれば、めちゃくちゃ高くなる人もいます。そんなめちゃくちゃ高い人というのは、実は大家さんが家の設備をプロパンガス屋さんからもらったおかげで、そのコストがガス代に乗っかってるせいかもしれないのです。

管理人
現在は「大家への設備提供があったため、その分がガス代に上乗せとなる」という旨を契約時に入居者に説明するようになったそうですが

つまり、ただでさえ高くて嫌われがちなプロパンガス料金を、さらにバカ高くしているのは大家である私たちのせいかもしれないことは知っておいた方がいいでしょう。

 

プロパンガス物件の運営・入居付けで気を付けた方がいいこと

ガス

以上のように、プロパンガス物件は都市ガスに比べてハンデを背負っているので、入居付けして運営していく面で気をつけておくことがあります。

プロパンガス屋からの設備提供は最低限に抑えておく

プロパンガス屋から無料で設備提供してもらえると聞いて、ありとあらゆる設備をプロパンガス屋から調達してリフォーム費用を最大限に節約しようと考える初心者大家が少なくありません。

しかし前述の通り、提供してもらった設備コストは全て入居者のガス代に跳ね上がってきます。

月々のガス代が2万円も3万円もすると知ったら、入居してくれる人は激減するでしょう。当然ながら入居率は激下がりで、なかなか借手が見つからず、空室期間が長引くほど家賃ロスが発生します。

あるいはプロパンガスの高さを知らない無知の一般人が入居してくれたとしても、ガス料金の明細がきたらブチ切れて「プロパンガス高すぎふざけんな!都市ガスに引っ越すわ!」となれば短期間での退去に繋がります。

そうなれば、ハウスクリーニングを入れたり次の入居者募集をしたりと費用が発生します。

つまり、高すぎるガス代のせいで入居が付かなかったり退去率が上がったりすると、結局はリフォーム代の節約額以上の額をロスすることになりかねないのです。

なので、プロパンガス屋さんから設備を提供してもらうときは、入居者のガス代上昇具合とのバランスを考えながら、必要最低限の設備だけを提供してもらうのがいいです。

周辺に都市ガス物件がある場合は、家賃相場を安く想定しておく

都市ガスに比較すると、プロパンガスは単純に2倍〜3倍くらい料金が高くなると想定しておきます。単身の物件でも数千円、戸建のようなファミリー物件なら万単位でコストがかかってくるとします。

つまり、周辺に同スペックの都市ガス物件がある場合、プロパンガス物件は同じ家賃相場ではなかなか戦えません。

プロパンガスの割高料金分だけ家賃を低く設定するなどしないと、誰も月々数千〜数万円もコストが高くなるプロパンガス物件に住もうとは思わないので。

物件を探す際にプロパンガスというだけで除外する人も少なくないので、家賃を下げるなどそれなりのメリットをつける必要があります(周辺エリアがプロパンガス物件ばかりの場合は別ですが)。

少しでも安いプロパンガス業者を利用する

前述しましたが、プロパンガス業界は業者が自由に料金を決められる自由競争が敷かれています。なので、業者ごとにもピンキリ、高い安いがあります。

ただでさえ都市ガスより高いプロパンガスなので、せめてその中でも安いプロパンガス屋を利用するのがいいです。

ただ困ったことに、プロパンガス業者はホームページで料金を公表していなかったり、そもそもホームページがなかったりします・・・。

なのでそういう場合は、地域最安のプロパンガス屋が探せる「ガス屋の窓口」というサイトを活用します。

ガス屋の窓口

HPリンクhttps://gasuyanomadoguchi.com

ガス屋の窓口は名前の通りですが、プロパンガス屋さん探しを手伝ってくれる窓口サービスです。地域ごとに最安のプロパンガス屋さんを提案してくれるので、ここからエリアの安いプロパンガス屋を探してみましょう。

新規で契約する際はもちろん、いま契約しているプロパンガス屋が高すぎて変更したい・・・といった場合も、もっと安くて良いガス屋を探すときに重宝するので便利です。

⇒ ガス屋の窓口を見てみる

 

まとめ

私のように都市ガス暮らしが普通でプロパンガスに馴染みがないと、プロパンガスがどれだけ入居者の負担になるかを実感できていなかったりします。

どうもプロパンガスは想像以上に入居者から嫌われがちな要素なので、プロパンガス物件を扱うさいにはその辺をカバーするメリットを打ち出すことを考えた方がいいですね(わかりやすいのは家賃を少し下げること)。

その代わり大家としては設備提供による大きなメリットもありますが、それに関しても、あくまで提供してもらう設備コストは入居者の負担になることを忘れずに、バランスを考える必要があります。

 

管理人
リフォーム代を安く抑えるためのリフォーム業者探しについては「築古戸建投資でリフォーム代を安く抑えるコツ|リフォーム業者選び・探し方を解説」を参考にしてください
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